以价博量 能否打赢楼市保卫战

    这或许不是最糟糕的时代，但这确实是一个不轻松的时代。　　　　在新国八条、新甬八条、限购、禁贷、加息等调控手段连番轰炸之后，惨淡、寂静的宁波楼市，注定会让开发商们按捺不住等待的心情。从羞羞滴滴的“存抵风”到大大方方地调低价格，在已经过去了的2011年上半年，宁波楼市似乎走进了“某种约定俗成的模式”--再也没有了以往遮遮掩掩地表态“不过是常规性的价格促销”，而是以一波又一波花样繁杂却货真价实的楼市价格战迷人眼球。　　　　如果说，5月初合生国际城一纸“精装联排直降50万”的报广仅仅是撕开价格缺口的序曲，进入6月后，开发商以价格为“诱饵”而开始的搏击战已开始不断升温，一次比一次更赤裸裸，更给力：东有雷迪森嘉恒广场在宁波首提“裸价”一词，1万/㎡进军宁波未来行政、商务中心东部新城且不受限购制约，一下子迎合了不少刚需购房者和投资客的需求。西有宁波的老牌房企维科置业在海曙的维科上院D区开出震撼性的1.36万/㎡的价格，引发海曙西新星板块的价格松动，翻开近期的宁波各报纸的房产广告版面，几乎都是以价格为主打牌，这些都足以证明这个夏天注定是不平静的。　　　　撇开各种各样的外在手段，“以价搏量”得开发商的最终目的只有一个：打破僵局，促进销售。　　　　发商们的资金链紧张，已经是不争的事实。之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业，已经很难在银行贷到资金，而存款准备金率不断提高，更是让这些企业的资金状况雪上加霜，一些城市更爆出了开发商以高息向地下钱庄借款的新闻。据某一线城市知名媒体爆料，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右，更有高达70%左右的年息，或者5%~6%的月息。与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越紧。　　　　对照政策的调控力度和资金链的松紧程度，在新政出台半年后的现在，对于开发商而言，没有比“快跑”更具实际。正如某开发商老总所言：让利促销更务，实活下去比啥都重要。这是调控的目的和必然结果。实际上，对于开发商来说，无论是哪种融资渠道，都要支付高额的资金成本。相比之下，让利促销以回笼资金显然更务实一些。所以，主动作出这种价格调整来换取销售量的开发商应该是明智的，快进快出的开发战略和低价入市的营销策略，实质上是为了更好地拉住那些有限的有购房资格的消费者，以快速实现资金回笼，让企业的现金流保持于良性状态。　　　　那么，价格战能否赢得楼市的保卫战的最终胜利呢？　　　　在08-09年的宏观调控中，绝大部分开发商都挺了过去，原因在于市场在4月份撕开了口子。与传统的金九银十不同，宁波楼市真正的旺季在于4月的所谓的“阳春行情”，当时很多房企选择借力政策放松、拆迁安置量增大的时机完成了“自我救赎”。而在这轮调控中，4月份正值新国八条、新甬八条刚刚出台后的“冷静期”，宁波楼市已经错过了“搏一把”的黄金季节。除了尚无任何松动迹象的政策信号让很多开发商感受压力以外，还有一个最重要的因素，就是宁波与其他城市一样，缺乏量上的爆发。在“限购限贷”背景下，删选后的可购房的购房者群体变得极其有限，即便是有购房资格的消费者，也是“骑驴找马”，宁愿揣着钱“等”，也不愿意“买亏了”。　　　　我们不妨将现阶段的开发商的促销，看做是一种市场性的“试探”行为，以销售结果来观察购房者的反应。进入下半年，宁波楼市应该还是会以优惠、打折为主力营销手段，很难说，如果市场疲态依旧，供求关系进一步失衡，这些尚有利润的降价会不会演变成一场“为生存降价”。　　　　在这样一个欲降还羞、欲进还退的市场行情下，博弈的结果是将机会摆在了天枰的两边，“开放商希望以“量”搏得翻盘，购房者未尝没有机会，好好把握也可乘机淘到好的楼盘。

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