新政迫降疯狂楼市 理性回归需持久战

"新政"背景下房地产市场调研

4月底5月初，受国家房贷新政及央行上调存款准备金率等一系列政策影响，湖南省会长沙部分楼盘出现小幅价格回调，一些业内人士分析认为，长沙房价暗降将会是今后一两年内的趋势，而刚刚结束的长株潭房地产交易会上"看多买少"的情况似乎也证实了这一点，但就长沙整体房价形势的走向，大多市民仍持观望态度，今后一段时期内，房价问题将越发敏感。图为工人们在一处正在建设中的楼盘上施工。新华社记者赵众志摄

自4月11日以来，中央及相关部门对房地产市场频出重拳，政策对楼市的降温作用凸显，价格持续坚挺的楼市终于出现松动迹象，记者在北京、上海、广州、深圳等地调研时发现，二手房交易量普降三成以上，部分投资客高位抛售，买方市观望情绪浓厚，部分新上市楼盘出现打折，但多数地产商降价动力不足。专家表示，此次调控政策空前严厉，但考虑到通胀因素，开发商资金相对充裕，以及具体政策在执行环节仍有一定难度和弹性，房价理性回归仍期待调控持久战。

局地局部房价出现松动

随着新"国十条"出台，个人二套、三套房贷收紧，疯涨的楼市在严厉调控中终于止步，成交量萎缩，部分投资客抢在高位抛售，二手房价格明显松动，远郊楼盘和商住楼盘为主的开发商开始降价出货。

来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大达73％；四个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％、广州下跌2％。中国指数研究院分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

新政出台后变化最大的是二手房市场，投资者"放盘"意愿增强而"接盘"意愿减弱。北京房地产交易管理网的网签数据显示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，环比日均下滑31％。

来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49％、33％、24％、和20％；购房者则普遍预期市场转入调整，所以并不急于买进，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，降幅分别达到80％、40％和80％。

中原地产研究中心经理瞿安新说，从价格来看，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，北京通州、望京等板块挂牌价格出现明显下降，幅度甚至超过10％。由于各方估计房价不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20％左右。

受二手房带动，位于郊区的楼盘开始下调价格。北京通州是新政出台前新盘频出且价格上涨较快的地区之一，但新政出台后通州的高价盘出现降价趋势，部分开发商推出五万元抵15万元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等优惠，燕郊各楼盘也出现了价格跳水的现象，上海长宁、松江等区域部分搂盘均价下跌1000元/平方米至2000元/平方米。

部分开发商力挺房价观望等待

从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50％，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11％，成交均价创下历史新高。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，新"国十条"主要针对投资购房、抑制大规模短线"炒房"行为，因此目前对开发商影响较小。瞿安新说："与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将可望由二手房带动一手房价格下跌，经历了2009年的热销，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。"

佑威房地产研究中心副主任陆麒麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，"上周上海均价低于两万元的中低端楼盘成交量仅为七万平方米，环比大跌60％；而单价五万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5％，因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的低端投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。"

在北京，大部分新开楼盘也没下调房价。据北京中原地产统计，5月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米，比4月以来开盘均价上涨35％。"开发商不差钱，实行大幅优惠的少。"北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SOHO中国董事长潘石屹也认为，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。

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