美国住房21%由穷人拥有 房地产已进入买方市场

穷人拥有住房比例占五分之一今年美国人进入买房"黄金时段"

文乔磊

美国建筑商协会和富国银行的统计表明，2009年，一个家庭的年收入只要在64000美元以上，全美国70．8％的房子他都买得起，因为美国70．8％房子的中位价格都不超过20万美元。而在2008年，这一比例为55％。

现在美国房子这么便宜，但美国人就是不买房子。为啥，房价还没跌到底，啥时候市场上房子卖不动了，就到了买方市场，买房的就是爷了。本文就专门说说美国不同收入家庭拥有住房的分布情况。

穷人占住房比例五分之一

第一、穷人拥有住房比例不比高收入人群低。美国人拥有住宅，收入高低是一个因素，但不是惟一因素，很多穷人也拥有住宅，原因有许多，关键一条是政府为低收入家庭提供低价住房或是税务上的优惠。美国住房与城市发展部2009年专门对家庭拥有住房的情况做了一次大规模调查，其中家庭年收入两万美元以下的家庭拥有的住房，共有2327万幢，占美国家庭拥有住房的20．99％。年收入两万美元的家庭在美国算什么样的家庭，那可是纯粹的穷苦人家。他们拥有住房的比例占美国家庭拥有住房总数的五分之一，不能说穷人就该买不起房。

年收入2万～4万美元的家庭是中低收入家庭，他们拥有的住房为2772万幢，占美国家庭拥有住房总数的24．9％。美国年收入4万美元以下的家庭占美国家庭总数的41．8％，而拥有的住房数占美国家庭拥有住房总数的45．89％，看了这样的数据谁敢说房子只是给富人盖的。当然，在美国年收入4万美元以上的家庭，拥有住房占美国家庭拥有住房总数的53．8％，其中年收入4万至8万美元之间的家庭，拥有住房占美国家庭拥有住房总数的28．3％，年收入8万美元以上的家庭，拥有住房占美国家庭拥有住房总数的25．1％。

第二、穷人住房面积不算太拥挤。66．2％的穷人家庭平均每人拥有两个以上的房间，28．2％的穷人家庭平均每人拥有一个房间。从相关数据可看出，美国中低收入家庭在住房上并不都住小房子，中高收入家庭在住房上也并不都住大房子。

第三、穷人拥有高价住房比例低。穷人的收入低，当然拥有高价住房的比例就会低，这符合经济规律，也是美国式贫富差距的表现。从美国政府对不同收入家庭拥有住房价值的抽样调查数据中可以看出，价格在10万至20万美元之间的住房，民众拥有的比率最高。这一方面说明美国的房价不算高，另一方面也表明美国人比较讲实际，房子吗，就是个窝，住得舒服就好了。

美国进入买房"黄金时段"

2010年第一季度，美国人的住房拥有率为67．1％，比2005年的69．1％下降了2个百分点。平心而论，现在正是美国百姓近几十年来仅见的最佳买房时机。

理论上讲，2010年美国进入了民众买房的"黄金时段"，拥有住宅的压力正处于上世纪80年代以来最低的水平。住宅价格中值现在只相当于家庭收入中值的2．78倍，而在2005年，前者还相当于后者的4倍。经济学家统计数字显示，现在美国70％的房子属于民众买得起的房子。据一份调查报告，美国是西方国家中百姓最能买得起房子的国家，其房屋价格与居民收入比，远远低于加拿大、澳大利亚、英国、法国、德国等国家。

美国建筑商协会和富国银行的统计表明，2009年，一个家庭的年收入只要在64000美元以上，全美国70．8％的房子他都买得起，因为美国70．8％房子的中位价格都不超过20万美元。而在2008年，这一比例为55％。

纽约的房子属于奢侈品

有买得起的地方也就会有买不起的地方，美国也有几个中等收入家庭买不起房子的地方，排在首位的是纽约市，如果按照房屋价格是居民家庭的中位年收入3倍的比例来算，纽约市只有五分之一的房子是中位水平家庭可以买得起的，而余下80％的房子，老百姓只能是望房兴叹了，这些住宅就成为高收入者可以享受的奢侈品了。纽约市的中位房价是426000美元，居民家庭的中位年收入是65600美元，居民可以买得起住宅的指数为20．9％。加州的旧金山也好不到哪里去，年收入居于中位水平家庭可以买得起的房子只有22％，旧金山市的中位房价是585000美元，居民家庭的中位年收入是98400美元，居民收入不低但房价更高，居民可以买得起住宅的指数为23．4％。

在夏威夷州檀香山市，年收入居于中位水平家庭可以买得起的房子只有34％；在洛杉矶市，年收入居于中位水平家庭可以买得起的房子只有35％，洛杉矶市的中位房价是306000美元，居民家庭的中位年收入是62900美元，居民可以买得起住宅的指数为35．9％。

美国人买房支出三原则

美国人买房子也算是一种投资，所以不会为了拥有住宅而让自己成为房奴，家庭在购买住宅上比较注重考量自己的经济能力以及债务负担对正常生活的影响，所以在购房上美国人一般会遵守几个原则：

第一、在决定自己是否有能力购买住宅上有一条"28％黄金定律"，也就是家庭每个月偿还房屋贷款的金额，不超过每月毛收入的28％，例如一个年收入8万美元的家庭，他们在每个月用于偿还住宅贷款上的支出，不应超过1866美元。

第二、一个家庭每个月用于住宅上的总支出不应超过每月毛收入的32％，这就是"32％定律"。住宅上的总支出包括房屋贷款、房屋保险、社区费和房地产税等。例如一个年收入8万美元的家庭，他们在每个月用于住宅上的总支出不应超过2133美元。

第三、一个家庭每个月要偿还的债务不应超过每月毛收入的40％，这就是"40％定律"。家庭债务除了房屋贷款外，还包括家庭的信用卡贷款、汽车贷款、学生教育费用贷款等。例如一个年收入8万美元的家庭，他们每个月要偿还的债务不应超过2664美元。如果一个家庭每月要支付2133美元的房屋贷款，其他的债务就不能超过531美元。如果其他债务过高，就要降低偿还房屋贷款的金额，这时恐怕就得考虑购买价格稍低一些的住宅了。因为以上所列的三条定律不是笔者我订出来的，而是美国银行在审核房屋贷款人经济条件时最基本的审核标准，如果超出这些标准太多，银行是不会批准申请人的房屋贷款要求的。

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