律师教你如何应对房产纠纷问题

案例1房价上涨卖方违约　　　　2009年11月，李女士在海口市坡巷村购买了一套二手房。面积为35.4平方米，付了全部房款14万余元，其中定金1万元。双方约定，卖方在房产证出具之日必须配合买方做公证委托，并办理过户手续，否则视为违约。今年2月李女士要求办理过户手续时，遭卖方拒绝。近日，李女士向海口市龙华区法院起诉，要求卖方赵小姐办理过户手续。卖方则称愿承担违约责任，赔偿李女士双倍定金共2万元。　　　　律师解读　　　　解除所签购房合同有严格条件限制　　　　冯桦律师说，今年年初海南房价持续攀升，房产买卖过程中违约现象时有发生。根据我国《合同法》有关规定，解除合同有严格的条件限制，并非只要支付违约金就可以解除合同。冯桦建议，在面对卖方提出解除购房合同的情况时，应首先要求对方继续履行购房合同。　　　　案例2售房不备案不办证　　　　今年5月中旬，文昌文城镇某新楼盘的业主张先生说，“开发商没有到房管部门给我们登记备案，房产证久拖不办，开发商把一些卖给业主的房子，偷偷拿去和个人甚至银行等抵押贷款，拿这些贷款再开发二期项目。”　　　　白沙女子阿芳2005年在海口文明东路购买一套房子，在2008年她所购买的房子被查封。因为阿芳所购买的房子没有在房管部门登记备案，也没有办理房产证。由于开发商的债务纠纷，该房子最后被法院查封。　　　　律师解读　　　　造成损失购房者可起诉开发商索赔　　　　冯桦律师指出，根据我国《物权法》的有关规定，不动产的移转以登记作为法定要件。购房者居住的房产因未办理登记而仍属于开发商的财产，法院根据开发商的债权人请求依法查封债务人财产并无不当。购房者因查封造成的损失，可起诉开发商索赔。因故未办理过户手续和房屋产权凭证，应及时防范或补救。　　　　案例3妻子卖房丈夫反对　　　　廖女士从外省来海口经商，去年12月经房地产中介公司介绍，她在海口买下一套二手房。按合同约定，她支付了2万元购房定金。今年1月，准备付全款的廖女士却被告知，卖方张女士不配合过户，待售房产的房产证登记名字为张女士个人。今年1月，廖女士向法院起诉卖方，要求继续履行购房合同。随后，张女士的丈夫也诉至法院，称妻子“擅自销售夫妻共同财产”，他本人不同意，要求确认购房合同无效。　　　　律师解读　　　　购房要看房产是否为卖方夫妻共有　　　　任爱民律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，一般为夫妻共同财产。处分夫妻共同财产须经夫妻双方一致同意方可。否则，擅自处分一方即为侵权。另一方有权要求确认该处分行为无效。本案中，签约收定金售房的张女士由于自身原因未能履行合同，因此已构成违约。　　　　案例4“二手房东”一房多租　　　　海口大同路三里有一栋建筑面积为120平方米的两层小楼。该楼的主人罗先生怎么也没有想到，他对外出租小楼的3年时间竟生出一大堆乱子。租他房子的林晓施将小楼先后3次整体或部分转租，并引发纠纷甚至打斗。近日，罗先生将“二手房东”林晓施起诉至龙华区法院，法院一审判决解除林晓施和罗先生之间的房屋租赁合同。　　　　律师解读　　　　未经房屋所有权人同意，转租行为无效　　　　任爱民律师介绍，房屋租赁纠纷案件不断在增加，案情也越来越复杂。最高法通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行。　　　　转租房屋未经房屋所有权人同意，其转租行为应属于无效。房屋租赁，是指承租人基于租赁关系获得不动产的使用权并向出租人支付租金的一种法律关系。承租人能否将承租的房屋再行转租，依承租人与房屋所有权人签订的合同内容有无约定而论。如有约定转租须经所有权人同意，则承租人在未经所有权人同意的情况下，转租房屋的行为应属无效。　　　　任爱民律师提醒，在签订房屋租赁合同时必须注意：一、出租人是否房屋所有权人?有无产权证?租房时为防范“二手房东”，最好直接核对房产证、购房发票等资料，到物业公司咨询房主信息。二、如果出租人是承租人，那么他是否取得了所有权人的同意及书面授权?三、签订合同后务必到房产部门办理备案手续。

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