地产时评：撇开数字谈空置

说来这个房地产市场也有点疯，空置哪里都会有，却偏偏冒出6540万这个惊人数字！于是小题就有了大作的可行性，各路专家学者杀出来反驳数字的真实性，各地媒体自然借位热炒，不亦乐乎。冷静下来想想，空置到底是怎么一回事？　　　　为什么会被空置？　　　　空置房被称为尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。从定义出发，可以找出空置的三个源头。　　　　一是普遍意义上的房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗市场上卖不出去的房子。它被空置和很多因素息息相关。从宏观方面来看，受到严苛的楼市调控的影响，无论是开发商还是购房者都不愿意轻易地亮出自己的底牌。导致的结果便是，从今天7月发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看，与09年下半年相比，上半年地产企业销售情况有所下降，超过9成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。从开发商的角度来看，“宁可不卖也不降价”采取各种捂盘销售等手段，造成了一定数量的“烂尾楼”。开发商宁愿手持空置房，毕竟还可以抵押给银行获取贷款，可以用作物业管理用房以及很多机动用房。从购房者的角度来说，楼盘的销售价格是否足够吸引人，楼盘的品质和设计是否足够人性化，是否能寻找得到理想的户型面积，居民消费信心指数等也在左右空置的产生。　　　　二是以公司或者个人名义的炒房客。当前房价疯涨与炒房客的投资炒作不无关联，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就认为当前楼价的持续高涨根本原因是投机性需求的大幅增长所导致的，这是助长房产泡沫的原因之一。本来，囤积居奇是商品投机或投资最基本的手段之一，投资客在利好时期哄抬房价谋求利润，在非常时期静候时机等待出手，当房屋脱离居住的使用价值而成为投机或投资商品时，空置就不可避免了。接着有人就会追问，房屋为什么会成为投机或投资产品？这与土地财政、货币银行政策、舆论效应等都有关系。毕竟房屋的升值和保值能力摆在那里，风险小而利润高，何乐而不为呢？　　　　三是富人阶层的个人选择。空置房一定数量的存在说明了社会的贫富分化。从宏观来看，空置房倒成为反映中国社会现阶段阶层分化和财富分配失衡的一面镜子。在微博上有网友这样说道，“有的人在几座城市都有房产，有用于居住的，投资的，度假的等等不同功能，不少楼盘在销售的时候就是打着度假房的旗号，有空置房很正常，有那么多的空置房说明什么，说明有钱人还是多，说明有住不上房子哭的，也有房子多到数不过来的。”真是验证了一句话，有钱能使鬼推磨！这好似一场富人之间的游戏，在旅游城市买度假房，在风景区买上养老房……作为他人的私人财产，被空置处理有什么理由干预？　　　　空置会带来的影响？　　　　“空置率已经到了危险的边缘。”易宪容喊出了空置警报。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。统计表明，去年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。　　　　由于社会财富分配不均，造成贫富差距增大，房价的过高导致空置率越高。资本集中在少数人手里，同时由于投资渠道的短缺与投资的高回报率，让资本向房地产市场流动，低买高卖，投资者以期赚取两倍甚至十几倍的差额以获取暴利，在获利较少的时候，他们宁可空置，也不会便宜出售或出租，由此产生了大批的闲置房。而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，现在许多人买房都是贷款买房，这也造成了大量的国家用于发展实体经济的贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。　　　　不过，也有部分的声音表示不同的看法。有人认为，投资人持有空置房的同时也稳定了货币市场，使得参与房地产市场流通的货币改变投资领域，流向空置率不高的房地产其他细分市场，以保持市场货币供需平衡，减少投资资金的浪费。另外，空置率增加为稳定租赁市场有重要平衡意义，空置房可以随时进入租赁市场增加供给平衡租赁市场。也有人认为是空置房拯救了房价。因为政府开始差别的信贷政策，在重点城市更是严格执行，这也导致房源匮乏，租金不断上涨。没有人投资哪来的租赁市场，政府廉租房又不到位，房价又怎能不疯狂飙升？　　　　如何对待空置？　　　　在这一点上，我们不妨先看看其他国家的做法。　　　　在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月，他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款；美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。　　　　不过，在国外空置通常出现于富人的高档住宅如豪华别墅。而中国则不同，普通住宅也好、高档住宅也罢，都出现空置现象。所以，在中国对待空置的策略要有所调整。　　　　例如，税收调控。征收空置房屋税被看作是比房产税更有针对性的一种税收调控方式。购房者买了房子之后，如果在政策规定的时间内自己不用、不租也不卖，就来交税。它的优点就是，可以将降低炒房者的投机收益预期，打击炒房者的投机行为，迫使大量空置的住房进入市场，以此减少空置房的囤积数量。但它也有个弊端，就是无法对开发商的捂盘行为起到作用！　　　　所以，北京中原总经理李文杰提供了对待空置房的另一个解决之道。他表示控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。其次，就是快速消化现有空置房的存量面积。建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配；实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率；通过一些优惠政策刺激空置房的消化。　　　　小编歪批：　　　　撇开数字带来的媒体轰炸圈，暂且不管6540万的真实性，房屋的空置问题在这个“急功近利”的房地产市场酝酿而生。在这场热闹的“空置房”谜案里，我们似乎可以联想起类似事件，例如统计局公布去年70个大中城市房屋销售价格上涨仅为1.5%，同样引来一片质疑声，然而这些有意义吗？也许抓住更多人的眼球，追求点击率并没错，但媒体的社会责任又在哪里？难道只是墙头草随风倒，玩着拷贝就走样的游戏吗？

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