2010年上半年广东房地产市场分析报告

全省房地产开发投资稳步增长，珠三角占主要份额，粤东、粤西、粤北呈现较快发展。　　　　多年以来，广东的房地产开发投资都集中在珠三角9市(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)。近年来随着城市建设力度的加大和经济水平的不断提高，粤东、粤西、粤北的房地产市场得到了较快发展。今年上半年粤东4市(汕头、揭阳、潮州、汕尾)、粤西3市(阳江、湛江、茂名)和粤北5市(韶关、河源、梅州、清远、云浮)的房地产开发投资额占全省比重分别为3.6%、4.2%和6.6%，较去年的比重均有提高。但由于全省房地产市场发展水平差距悬殊，短期内珠三角地区仍是房地产开发投资的主要领域。　　　　尽管今年以来国家对房地产的政策调控力度不断加大，地方的配套政策不断细化和明确，但受去年以来投资增速不断回升的惯性带动，加上今年各地“三旧”改造的投入以及地方计划新建和改造的保障性住房投资的弥补，今年上半年各地区房地产开发投资同比增速比第1季度进一步提高。　　　　相比而言，珠三角地区的房地产市场发育较为成熟，开发投资呈稳定增长趋势；粤东、粤西、粤北的市场发展水平相对滞后，加上基数较低，在政策环境不稳定的情况下，开发投资同比增速波动较大。从上半年来看，粤东、粤西、粤北的开发投资增速明显高于珠三角，体现出其房地产市场后发优势明显，发展势头强劲。　　　　到位资金总体宽松，但资金压力渐显，珠三角占比大而增长缓，粤东、粤西、粤北占比小而增长快　　　　得益于国家的经济刺激政策，去年全国各地的房地产市场从低迷的整体经济环境中率先复苏，极大地鼓舞了人们对房地产业的投资热情和信心，房地产到位资金情况同比大有改善。随着国家和省有关部门房地产调控政策的陆续出台，珠三角地区显现政策效应更为及时，所以上半年的到位资金同比增幅较1季度有较大幅度回落；而粤东、粤西、粤北上半年的到位资金同比仍维持高速增长。　　　　商品房批准预售面积环比大幅下降，供求关系稍显紧张，珠三角较为明显　　　　通过分析“批准预售”与“实际销售”的比值，可以大致判断商品房市场的供求关系。4月份开始政策更趋严厉，与第1季度相比，虽然各地区第2季度商品房销售面积仍有所增长，但各地区批准预售面积大幅下降。所以，上半年各地区的供求关系(批准预售/实际销售)较第1季度显得紧张；而珠三角的供求关系又比其他地区紧张，其中原因与部分企业持观望态度，推迟项目销售计划有关。　　　　商品房销售进入调整僵持阶段　　　　上半年全省商品住宅均价6913元/平方米，其中，珠三角为8001元/平方米，为粤东、粤西、粤北的2.3-2.6倍；粤东为3030元/平方米，为全省最低；粤西、粤北水平相当，约3370元/平方米。珠三角地区政策敏感性较强，与去年同期相比，今年上半年商品房和商品住宅的销售面积均出现下降，销售均价虽仍有上升，但部分城市房价过快上涨的势头已受到遏制。粤东、粤西、粤北由于房价相对处于低位，价格洼地效应明显，上半年商品房销售面积同比仍有增长，尤以粤西地区增幅最大；同时，由于这些地区房价基数相对较低，房价的同比涨幅较珠三角高，但上涨后仍然处于一个相对较低的水平。　　　　上半年全省商品房销售均价7224元/平方米，高于全省均价的城市有深圳、广州(含增城和从化)和珠海3市，3市的销售面积总和达831.18万平方米，约占全省的三成，对全省房价的拉升作用比较明显。均价低于全省平均水平的城市中，不足全省均价一半的有河源、梅州、阳江、茂名、潮州、揭阳、云浮、韶关和汕尾9市，共销售386.21万平方米，占全省13.5%；汕头、惠州、江门、湛江、肇庆、清远、东莞、佛山和中山等9市的房价介乎全省的平均水平一半以上到全省均价之间，共销售1634.08万平方米，占全省57.3%。　　　　广东房地产业发展带有明显的地区差异性　　　　综上所述，我省各地区房地产市场发展的差异性比较明显，珠三角地区发展比较成熟，集中了我省大部分的房地产开发投资和到位资金，市场占比大，商品房均价是粤东、粤西、粤北的2倍以上，部分城市供求关系呈现紧张；粤东、粤西、粤北占比小，房价低，但商品房的开发投资、新开工面积、施工面积等各项增速均高于珠三角，尤其是在调控下仍然保持了比较快速的增长，且供求关系比较宽松，后发优势较为明显。　　　　今年上半年，珠三角地区的土地购置面积、商品房销售面积均同比下降，商品房批准预售面积、房价均环比下降，部分城市房价上涨过快的势头受到遏制，可见珠三角受调控影响较大；粤东、粤西、粤北的商品房批准预售面积环比大幅下降，尽管房价仍有所上涨，但涨幅不大，均表明本轮调控已具成效。在调控政策效应的作用下，预计珠三角的开发投资增速率先回落，粤东、粤西、粤北增速趋稳。

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