商品房预售制 中国楼市头上的达摩克利斯之剑

提要：曾几何时，房产税和商品房预售制是中国房地产业内两大最主要的热点话题。而如今，房产税依然是人们讨论的热点之一，而关于商品房预售制的去留问题却似乎慢慢的淡出了人们的视线。其实商品房预售制的问题由来已久，延期交房、面积缩水、烂尾楼等问题一次次将商品房预售制推向楼市的风口浪尖，而关于是否取消商品房预售制也一直是人们争论的焦点。　　　　文/赵鹏程曾几何时，房产税和商品房预售制是中国房地产业内两大最主要的热点话题。如今，房产税依然是人们讨论的热点之一，而关于商品房预售制的去留问题却似乎慢慢的淡出了人们的视线。其实商品房预售制的问题由来已久，延期交房、面积缩水、烂尾楼等问题一次次将商品房预售制推向楼市的风口浪尖，而关于是否取消商品房预售制也一直是人们争论的焦点。七月份有相关部门人士表示目前取消商品房预售制度的条件尚不成熟。虽然相关部门表明了态度，不过预售制度的问题却依然存在，而商品房预售制在中国是去是留，却依然没有定论。　　　　商品房预售制为何饱受诟病？　　　　商品房预售制，也就是俗称的卖期房、卖楼花，开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，收取定金或者房款。商品房预售制是个舶来品，1983年深圳首推商品房预售概念，而在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒，因为开发商在房屋未完工之前就可以进行销售，使得开发商的资金可以迅速回笼，因此预售制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。　　　　原本是为了扶持房企的成长，不过随着房地产市场的日渐成熟，商品房预售制的不完善带来了许许多多的矛盾。房屋未建成就销售，使得购房者对房屋本身的质量和特点缺少足够的了解，因此经常会在交房时发现这样那样的问题，而且，从预售到交房，可能需要一到两年的时间，而这期间如果开发商资金出现问题，就极有可能出现“烂尾楼”。而且，一旦房子出现问题，在我国现有的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分的有限，大部分的风险还是转嫁到了购房者的身上。　　　　比如在去年6月27日上海发生的倒楼事件，13层的楼盘整体倒塌，对于已经购买这栋倒塌楼盘的489为购房者来说，花了如此多的钱等来的却是倒塌的房子，而且还贷还必须继续，因为房子作为购房者给银行的抵押品，虽然受了损害，但是并不导致债务人和债权人关系的终结，购房者只能通过向开发商追索的方式获得相应损失。只是无论是退钱还是换房都让人无法接受，对于换房，人们不知道同一楼盘的其他楼房是否安全，是否在某一天也会轰然倒塌，而退钱以后却因为房价的上涨使得业主无法以同样的价格购买到同档次的房子了，购房者承担的损失不可谓不大。　　　　商品房预售制能否取消？　　　　其实，商品房预售制是每个国家房地产业发展所必须要走的道路，因为预售制通过缓解开发商资金链的压力，使其开发能力得到加强，可以在同样的时间内增加商品房供应。许多提出取消商品房预售制的人都会指出商品房预售制是持续推高房价的重要原因之一，其实不尽然。知名房产专家蔡为民(微博博客)就曾表示，预售制只是一种房产销售的模式，跟房价高低没有必然关系，把目前国内老百姓对高房价的不满发泄到预售制度上，显然不公平也不客观。　　　　目前中国的房地产开发商很怕取消商品房预售制，这是毋庸置疑的，因为一旦期房销售变成现房销售，那么开发商的资金压力肯定会遭受空前的压力，甚至许多开发商的资金链会出现断裂，房地产市场的重新洗牌可能随之出现。　　　　而对于购房者也未必是件好事，以上海为例，据不完全统计，目前上海在售房源中仅20%为现房销售，如果取消商品房预售制，那么等于市场上会立马减少80%的供应量，供应量减少了可是巨大的需求量依然存在，而且还会引发老百姓的恐慌性购房，届时房价的上涨幅度肯定不是09年所能相比的了。有业内人士就曾表示，市场上的普遍现象是，现房要贵于预售房，早买房早得益。如果现房销售，开发商的资金沉淀期会拉长，这也就无形中增加了开发商的造房成本，最终还是会转嫁到房价上。从另一个角度看，取消预售制度将马上抬高房地产行业的门槛，在一些小开发商出局的同时，也会导致行业垄断的加剧，这对抑制房价并非好事。　　　　商品房预售制何去何从？　　　　其实，从整个房地产市场的发展角度来看，一旦现房销售形成制度，那么会促使开发商踏踏实实的盖好房子，提升房子的质量，而且资金压力会让开发商加快项目的开发进度，加快销售回笼资金，同时，资金门槛也会促进行业洗牌，淘汰一批不具备开发实力的小企业，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。　　　　只是，就目前中国的房地产市场而言，一刀切的取消商品房销售制度是不现实的，这会在一定时期内导致房价的飞涨，这也是政府和老百姓不愿意看到的。有业内人士就曾表示，目前我国的商品房预售制的主要问题出现在“不公平”上，消费者所购房屋尚未交付，却将房款全数付清，并开始承担按揭之本利摊还，完全违反商业惯常采行之“银货两讫”的基本诚信与合作模式，使交易双方处于完全不对等之地位。我国的预售制度完全向开发商倾斜，开发商可以非常少的启动资金和非常小的经营风险来运作项目，而购房者的权益则非常难保障。　　　　在其他国家也存在一部分预售商品房，只是他们的预售制度都伴随着严格的监管措施，很多都实行第三方监管，预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。　　　　因此，对于我国的商品房预售制度，不能采取完全否决的态度，当务之急，是完善我国现有的预售制度，使其更合理、公平，未必要效仿国外的措施，但要符合我国的现有国情。否则，现在的商品房预售制度总有一天会成为悬在中国楼市上的达摩克利斯之剑。

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