调控渐显成效 楼市始降“高温”

国际物业顾问DTZ戴德梁行(微博)发表有关2010上半年中国及青岛住宅市场的回顾和展望分析。针对2009年过热的房地产市场，中央在整体经济形势向好的基础上出台史上最严厉的房地产调控政策，青岛政府亦率先出台地方调控细则，针对过高住宅价格及不平衡的供应结构提出多项具体政策，预料在2010下半年价格将逐渐回归理性。

　　自2009年1月以来，居民储蓄存款持续流出银行账户重新回流资产市场，个人按揭贷款持续上升至警戒水平，宽松的货币政策使市场上游资充裕，对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道的追捧产品之一。综合上述原因，房价从2009年1月起至2010年第二季度连续18个月快速上涨，攀升至历史最高水平，一线城市及二线城市二季度末房价同比2008年高峰期分别增长39%及28%。房地产市场发展势头过猛，投资性和恐慌性购房比重加大，市场交易不规范现象逐渐加剧。

　　在2010年第一季度国家宏观经济形势趋好下，国务院4月中出台的“国十条”等政策针对房地产市场供需双向进行严厉调控。在需求方面，新政对引起的房价飞涨的过剩投资性需求严加限制，包括购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍；在全国范围内提出“认房又认贷”的新二套房认定标准，对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款甚至不贷款，暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款等极具针对性细则，大幅度减低投资型需求的不合理释放，房价上涨速度迅速减缓。

　　在供应方面，新政旨在以增加住房有效供给以改善供需结构。国土部3月10日出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；4月17日“新国十条”对确保2010年保障性住房及棚户区改造住房提出明确建设目标，多个地区政府(包括北京、上海、天津、广州及深圳等)在6月相应出台落实当地保障性住房建设在土地、资金及居民申请等关键因素的明文规定，足显新政对保障性住房建设的空前力度。

　　4月26日，青岛市政府办公厅在中央新政下发9天之后率先正式公布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》共计14条地方房地产调控细则。“青十四条”各方面政策均严厉执行中央最上限，其调整供应结构方面多条细则更是按超出中央标准列定：包括加快保障性住房建设方面，2010年青岛中小型建设用地须至少占年度供应总量的77%，高于中央设定的70%；土地管理措施方面，确定为中低价位普通商品用地的土地出让方案中要增加房产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制要求，囤地炒地者两年内禁止再拿地，高于中央设定的一年期限；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率增加至2%，高于中央设定的1.5%标准等。

　　新政对青岛商品住宅市场的明显影响在5月底后出现： 在因5月24日新房产契约税政策出台而引起的市场“爆棚”式抢购之后，青岛一手商品住宅6月成交量环比5月下降36%；2010年上半年市场总成交量较2009年下半年下降27.9%。市内四区成交“降温”尤为明显，其今年6月成交套数同比去年大降76%, 上半年成交总套数较2009下半年亦显著减少32%，占全市成交比例自2009年开始呈下降趋势，市场成交热点逐步向城阳区及胶南市等郊区转移。

　　同样受中央严政影响，DTZ戴德梁行十大样本城市6月成交面积均在低位徘徊。根据监测数据显示，一线城市及二线城市分别环比小幅上升5.7%及4.2%，其中深圳及上海月成交量有一定回升，环比超过30%。市场在开发商“按兵不动”的策略下尚处政策执行观察期，普遍购房者依旧保持审慎观望的态度。价格方面，一线城市及二线城市成交均价分别环比下降4.9%及3.2%，价格略显“松动”，其中深圳、上海及厦门分别环比下降15%，16.4%及11.6%。目前“量跌价滞”的市场氛围或在下半年有所变动。

　　从DTZ戴德梁行十大样本城市住宅库存量上分析，受调控短期内开发商放缓推盘速度影响，上海、广州及长沙依旧呈负库存状态，供应量不足在短期内将对其市场价格提供一定支持或上涨空间；其他城市库存量皆有剩余，其中青岛、深圳及武汉及库存积压稍显过剩，去库存时间分别约为7.8、8.6个月及11.2个月，预计此“滞销”状态或会引起当地部分有资金回流压力的开发商做出一定程度的降价举措。

　　DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010年分月十大热销楼盘的跟踪研究表现，四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由3月的63%回落至6月的34%，表明市场对于中小户型或较低房价的刚性需求得到合理释放，新房供应结构逐步回归理性。

　　预期总体信贷政策将继续从紧，特别是针对第三套房贷的严格限制。但随着政策配合下中小户型供应量的增加，2010下半年全国住宅市场成交量将略有增长，预期一线城市及二线城市成交量较上半年分别上涨50%及18%，成交均价亦将在供应结构调整下出现“松动”。未来房地产市场发展在城市化进程持续、经济平稳增长及区域大型建设的带动下形势依旧趋好。

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