开发商不能直接收预售款

作为考验开发商“实力”的有效手段，房屋预售款项将被相关单位更加严格地监管。据多家开发商得到的消息，本市正在酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在近期出台。开发商资金链一旦出现紧张，有可能促使其降价促销，而使购房者受益。　　　　据悉，开发商将不能直接收存商品房预售款，并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制。　　　　根据住建部今年4月20日出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”本市相关部门也在内部会议上表示将加强预售资金的监管。　　　　新监管办法部分规定　　　　●今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为监管部门核发销售证的前提条件；　　　　●房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；　　　　●开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。　　　　■马上就访　　　　年内出台可能性不大　　　　记者从多家开发单位了解到，各家均未接到北京市相关部门关于是否实施以及何时实施的具体时间表。各家开发商均表示，在年内执行这项政策的可能性不大。　　　　据介绍，目前开发商的资金压力并不小，除了规定的35%拿地自由资金，再加上各种费用，如果进行如此严格的限制，将会极大地打击其对新开发项目的热情。而近期披露的多家房企年中报均显示，上半年业绩良好，但受房产交易低迷的影响，房企资金链普遍紧缩，现金流量呈大幅下滑趋势。其次，开发商从银行获得开发贷款并不容易，“难度很大”，而其他的融资渠道也并未放开，部分开发商仍然是主要依靠预售款进行项目的运作，如果迅速出台政策，由于没有较为充裕的时间进行准备和调整，一批没有当下可售房源且正在进行施工的开发商很可能迅速死去，这将严重影响房地产开发与建设秩序。　　　　对于即将出台政策的消息，有开发商表示，目前的确有动用预售款购买新地块的情况，可以看到出台新政的目的是防止开发商挪用资金，达到专款专用，但“在当下大的经济环境下，我判断近期出台这项政策的可能性不大”。　　　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示,一旦新规执行，对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工，完成产权登记，以求撤销资金监管。中经联盟秘书长陈云峰表示，酝酿出台这个政策“客观上提高了房企的资金使用成本，但对于房价没有直接的影响”。

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