楼市成交温和放量 调控措施仍须落实

　　9月初,万科地产公布了8月份销售及新增项目情况,结果虽不意外却令人失望。8月份该公司实现销售面积91.5万平方米,比2009年同期增加84.7%;销售金额更是在6、7月突破80亿元的基础上再创新高达到119.9亿元,比去年同期增加149.0%。这也是今年以来,房地产开发商交出的最好成绩。　　　　公告还显示,万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%。结合以上数据,万科极有可能在9月突破上一年634.2亿元的全年销售纪录。　　　　作为房地产行业中最具代表性的企业之一,万科的“成绩单”撕扯着楼市调控那道还不甚坚固的防线,进而影响着人们对楼市调控下一步走向的判断。　　　　数据似乎也在替“楼市回暖”说话。北京市房地产交易管理网的统计表明,8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖,新建住宅期房网签总成交量超过9200套,其中住宅5564套,环比上涨12.7%。同时房屋热销也带动了价格的上涨。8月商品住宅成交均价为每平方米21008元,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,这也是自调控以来房价首度重返2万元以上。　　　　曾有专家在分析此轮房屋热销时乐观地认为,新开楼盘开盘价位偏低,并出现一、二手房价格倒挂现象是楼市调控进一步深入的结果。不过这种盲目乐观的见解有可能把政策执行者和普通购房者推向思想麻痹的深渊,开发商借“价格倒挂”一说干扰国家楼市调控节奏的目的便也达到。　　　　为何不能将价格倒挂看做是楼市调控进一步深入的结果?仅以北京为例。首先,此轮价格出现倒挂楼盘基本位于北京远郊区县,横向比较远郊区县楼盘价格虽与五环内有一定差距,但也已是万元以上,处于高位徘徊;其次,此次楼市热销之火,很大程度是由刚需点起,一方面表明刚需对目前的楼市调控信心不足,另外一个方面也表明,由于五环内房价过高,已将更多的中低收入者挤出了城区;第三,目前郊区新建楼盘的软硬件配套设施建设仍然落后于城区,无法满足购房者的基本需要,购房者在享受低价房的同时也要忍受廉价的配套环境,概括来说物非所值。　　　　结合上述几点可以看出,不仅提楼市调控进一步深入一说为时尚早,而且“价格倒挂”也名不副实,调控任务更加艰巨。　　　　毫无疑问,此轮楼市调控在一开始就注定是场持久战。持久战也使得实施楼市调控一方处于更加艰难的位置,这是因为被调控一方——房地产开发商和投资客在经过长达4个月的调控适应期后,越发可以“从容”应对。如今房屋热销、房价上涨更增添了开发商和投资客负隅顽抗的资本。　　　　随时间的缓慢流逝,楼市调控执行方已经从最初的攻擂者,变为现在的守擂者,守住那已经显现的楼市调控成果,并使其慢慢发酵。不过角色的转换也意味着楼市调控执行方始终要紧绷神经做防御准备。而这种状态极易产生疲惫,也容易使被调控方——开发商找到薄弱点。目前就有开发商放出风来,近期房地产市场已经回暖,调控未及触底便出现新的反弹。　　　　在这一情况下,楼市调控应该加码吗?德意志银行大中华区首席经济学家马骏在9月2日接受媒体采访时就认为,短期内不会大幅加码,但在国十条的框架内,由操作层面继续加大力度的可能性是存在的。　　　　近期,国家有关部门已经表示要着手进行房屋空置率统计。此前,对空置房的统计多来源于民间的局部调查,而究竟有多少,却没有一个权威答案。　　　　此次官方对房屋空置率的统计,最终落脚点很可能是房产税,房产税是楼市调控操作层面上的一颗有力砝码。在现有楼市调控政策实施效果不尽如人意的情况下,被市场所畏忌的房产税的出台将如猛虎下山,会极大改变楼市调控被动局面。　　　　从目前情况来看,楼市调控的长期化趋势明显,这更需要有关方面进一步落实各项调控措施,并根据市场出现的新情况及时出台对策,巩固调控成果。

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