中国人为什么喜欢买房

　　提要：中国人为什么喜欢买房？可能中国人说不清楚，老外更不懂！在自住之外，在投资之外，只要是有点闲钱，就会贪得无厌的去买套房，导致全国房价飞涨，几乎杀不住车。房价收入比是国际上通用的衡量一个城市房地产市场是否健康合理的指标之一，按这个指标来衡量，中国房地产市场早就被不少专家判了死刑了。　　　　前言　　　　中国人为什么喜欢买房？可能中国人说不清楚，老外更不懂！在自住之外，在投资之外，只要是有点闲钱，就会贪得无厌的去买套房，导致全国房价飞涨，几乎杀不住车。房价收入比是国际上通用的衡量一个城市房地产市场是否健康合理的指标之一，按这个指标来衡量，中国房地产市场早就被不少专家判了死刑了。　　　　就指标而言，09年中国商品住宅的房价收入比达到了8.03，上海、北京、深圳、杭州和厦门等多个城市的房价收入比都在10以上，远远超过了国际通常认为3-6的合理值，于是不少专家认为中国房地产市场泡沫严重。房价收入比是否适用于中国国情？国外的指标能否衡量中国的房地产市场？这一场争论一直在持续，但争论的核心，其实应该是在“收入”而非房价上。　　　　目前中国城市化进程处于加速阶段，目前，城市人口主要由农村向城市转移；预计3年左右，城市化率将达到50%的水平，根据城市化规律，城市人口将由小城市向大城市转移，城市化的人口迁移，将产生大量的居住需求，给房地产带来发展契机。　　　　同时由于东西方在购房年龄结构、福利保障制度、置业及生活观念、购房资金来源等方面存在较大的差异，导致购房消费行为发生了差异。本文将从以上几个方面分析、研究，以寻找“中国人为什么喜欢买房”的答案，继而寻求到房价飞速上涨的“楼市外的原因”。　　　　1、中国已处于城市化冲刺阶段，“需求庞大”是房价飞涨的核心原因。　　　　在我司关于《中国城市化专题》研究中，对中国城市化现状做了一些分析，在此引用部分研究结论如下。　　　　中国2008年城市化率约45.68%，处于城市化加速阶段，这一阶段的特点，是大量的农村人口向城市转移。按照近年城市化年均提高0.8-1%的速度，预计2011年或2012年左右中国将城市化率将达到50%，进入城市化发展中期，这一期间的特点，是人口流动将由小城市向大城市转移。　　　　中国经济的快速增长是城市的核心推动力，特别是大城市的经济实力、发展水平是吸引人口流动的动力。特别是小城市向大城市转移，西部城市向东部城市转移，经济落后城市向经济发达城市转移。　　　　成都市在2004年-2006年让百万农村人口成为城市人口，城市化率超过了50%，人口流动转向周边的中小城市向成都等更大一级城市流动的局面。　　　　在城市化推动力上，成都的第二产业和第三产业近年来快速发展，吸引就业人口向这两大产业转移，成为价值创造和就业人口的聚集。　　　　作为西部中心城市，成都对外的吸引力在不断增强，常住人口和户籍人口呈快速增长势头。人口的增加就将带来的居住、生活、消费等方面的需求，这就给成都市房地产的发展带来了丰富的潜在需求者。　　　　2、民间储蓄金额庞大，灰色收入暗流涌动。　　　　收入差异　　　　据中国改革基金会国民经济研究所王小鲁研究小组2010年发布的最新调查报告，2008年全国城乡居民的隐性收入高达9.26万亿元，占GDP的30%。而据2005年的灰色收入约4.85万亿元，当时仅占GDP比重的24%。可见，近年来国民的灰色收入呈快速增长的势头。　　　　由于灰色收入的大量存在，导致用统计局正规渠道统计而来的收入无法反映居民的真实收入，因而据此计算而来的房价收入比不能反映市场的真实性。　　　　灰色收入的分配情况　　　　隐性收入的集中程度非常的高：10%的最高收入家庭拿走了其中63%的财富。再加上10%的高收入组，城镇20%高收入居民的隐性收入，占全部城镇居民隐性收入总量的80%以上。　　　　灰色收入对房地产的影响　　　　中等收入、中高收入、高收入和最高收入由于拥有大量的社会财富，在投资渠道有限的情况下，房地产投资成为了他们的首选。一项年度抽样调查显示，2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投资性需求窜升到30%以上，主导了定价体系。　　　　用“房价收入比”来批评中国楼市的泡沫，其本质的问题，就是没搞清楚“收入”到底是多少？从而也导致这一国际通用的理论，到中国后，被中国的潜规则戏弄。　　　　据银行相关数据显示，2009年末中国城乡居民人民币存款余额已达26.08万亿，在股市波动、投资渠道单一的局面下，居民储蓄大量流向楼市，是无法避免的。　　　　3、啃老买房是中国楼市一大特色　　　　（1）、日本人买房　　　　日本年轻人就算买房也不会伸手向父母要钱，这首先是一种习惯，同时还因为接受父母的资金要交“赠与税”，还不如自力更生。　　　　（2）、美国人买房　　　　美国年轻人买房，大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。　　　　（3）、中国人买房　　　　有能力的父母资助子女买房、买车是具有中国式消费的最大特色，特别是在买房上，父母、亲戚朋友成为资金的主要来源之一。　　　　目前，80后已早已成为住宅消费的主要力量，根据各大城市网站对80后购房资金来源的调查，40%以上的80后购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上。这一情况反映了目前中国购房消费的支付现状：买房是全家人的事，将动用全家资金我，非购房者本人的房价收入比所能体现。　　　　4、“成家立业”催生大量住宅需求　　　　由于40%以上的中国居民的购房资金来源于父母支持首付和全部房款，购房年龄明显年轻化趋势。数据显示，中国的首次购房年龄在26-28岁之间，美国、日本、台湾、英国等国家和地区的购房年龄主要集中在30-42岁之间。购房消费的年轻化，在一定程度上透支未来的市场需求，推动市场长期供不应求的状况，令高企的房价亦难以调控回落。　　　　26-28岁正处于结婚或生子的人生重大转折阶段，而中国人的传统观念是结婚需要房子、有小孩后需要属于自己的房子，“成家立业”的观念深深地影响到每一个中国人。　　　　虽然虽然虽然　　　　5、“面子”是中国人的精神纲领，而住房是中国人的面子　　　　西方人不以租房为耻　　　　游牧民族文化影响下的西方，崇尚自由和随遇而安，根据自身的发展，选择合适的地方，所以西方人，很多即使有了子女，仍然租住的都非常多。　　　　西方人结婚，无所谓房子是不是自己买的，虽然西方人也想买房子，但是仅作为财富积累或是家庭理财来考虑，西方人不会单独为了结婚而买房。在西方主要发达城市，居民住房自有率，一般只占50-65%，有35-50%的城镇居民，可能永远也不会买房，一部分原因是想提高生活质量，不愿意成为“房奴”，一部分原因是买不起房。　　　　住房是中国人的“面子”　　　　在城市中租房，对中国人来说是感觉很没有面子的事，因而为了自己能很有“面子”，没有房子想买房子，有房子的想多买几套房子。同时由于历史原因、文化影响等方面的差异，东西方形成了不同的置业观念，目前地主情节、成家立业、富及子女情节、增值保值等心理，成就了中国楼市的繁荣。　　　　6、持有和转让成本低　　　　由于各国对房地产购房税收征收的重点不一致，导致购房者的购房成本、持有成本和再交易成本差距较大，也影响到各国百姓对住宅的置业观念和购买用途，对房地产市场的发展带来极大的影响。　　　　我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。而由于国外房地产市场处于十分成熟阶段，政府在一定程度上鼓励人民自住性购房，征税重点则放在持有和再转让环节，打击投资性和投机性购房需求。　　　　由于中国对商品房持有和再转让环节税负过低，中短期内投资商品房可以获取巨额收益，在这样的情况下，商品房成为一种“全民性”的投资性产品，而非满足基本居住的产品，整个市场则可能出现非理性的涨幅。　　　　7、中国福利制度尚不完善　　　　由于各国的福利制度的差异，导致国民的理财方式也将产生极大的差异性，在此我们重点分析福利制度中的教育、医疗和养老进行分析，发现其中的差异性。　　　　（1）、福利制度　　　　与国外十分完善的教育、医疗和养老制度相比，中国目前仍然存在需要支付高教育费、高额医疗费，以及养老保障低下的问题，这也是促使一部分人希望通过买房养老的因素之一。　　　　（2）、养老金“替代率”较低　　　　养老金“替代率”是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率，是衡量劳动者退休前后生活保障水平差异的基本指标之一。如果养老金替代率过低，这些人退休后的生活质量将受到极大的影响。以国际经验来说，如果个人养老金替代率能保持在60％-80％这个区间，个人的退休生活能保持和工作时差不多的水平，但当养老金替代率低于50％的时候，老年的生活将会比较困难。　　　　各国养老金替代率　　　　2007年各省市养老金替代率　　　　国外发达国家的养老金替代率在60-85%之间，退休后收入下降相对较小，生活质量影响不大。但国内平均的养老金替代率仅约50%，高收入群体的养老金替代率不及20%，这将很大程度上影响到退休后的生活质量。这与百姓担心养老问题，对仅靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心，这是多数民众担心的事情。因为有这种担心，利用手中的钱，选择投资产品成为他们考虑的大事。　　　　8、房地产是“只赚不赔”的投资　　　　数据截止：2010年7月底　　　　由于目前中国的现有投资渠道有市场不成熟、投资门槛高或投资回报低等特点，与美国成熟的投资市场相比，仍有较大的发展差距。同时近年来中国房价一直居高不下，快速增长，在这种情况之下，房地产成为“全民”的投资产品。07年和09年整个市场的投机性较强，不理性购房者占较大比重，导致市场短期内暴涨，房地产成为不少资金短期套利的工具。　　　　研究小结：　　　　中国处于城市化快速催生了大量的住房需求，市场长期处于供不应求的状态，导致价格在短期内大涨，对于购房者来说，“怕涨”成为他们的心理问题。因而借钱提前购房不在少数，形成恶性循环——越涨越买。　　　　巨额灰色收入的存在，在目前中国投资渠道十分有限的情况下，进入楼市投机或投资成为唯一的选择。同时，因大量的居民储蓄也因没有良好的投资渠道，楼市成了民间资金存放的“不动产银行”。　　　　啃老买房是中国特色之一，由于父母或家庭为子女买房出首付或全部房款，就不能简单地根据子女的收入来判断基是否具有购房能力。　　　　婚房、成家立业是中国人固有的消费习惯，同时有自己有住房，是中国人的“面子”工程，这些因素都让中国人产生买房的愿望。　　　　由于目前中国购房的税赋主要集中买房环节，持有和转让环节的税赋相对较低，不少人中短期套利的心理普遍存在，因而楼市的投机和投资比重较高。　　　　与国外相比，中国人面临着三大问题：教育费用、医疗费用和养老费用，子女教育开支高、得不起病是占中国人开支很大比重，而养老金的替代率低，老年生活品质下降，如何保障生活品质，因此，“拥有一套自己的房子”，成了中国人的“最可靠的保障”。　　　　综上来看，中国人为什么喜欢买房，核心原因在于现有的福利保障制度不完善、养老没有安全感、投资渠道少，资金没有出路等因素，同时，中国人固有的置业观念，筑巢引凤等面子因素，也导致中国人对买房有特别的奢求。

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