上海房产新政四大疑问

　　10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，虽然现在距离细则出台的时间不长，但该次细则凭借其新鲜的创意，“特别是单个家庭限新购一套房”已经在行业引起轩然大波。但个人对本次细则的内容仍保留很多疑问，号称是“细则”，其实根本不够细，甚至是漏洞颇多。　　　　问题一、“差异化信贷政策的一刀切，抑制不合理住房需求，也抑制合理需求”　　　　差异化信贷政策基本上是上次国家政策的原版执行，对于这个政策，在出台之初，就存在不合理的地方。对于3套及3套以上住房停止发放贷款是抑制不合理需求的，但以下条文未必是抑制不合理需求：　　　　“对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。”　　　　本政策无非是想限制不在上海的人的购房需求，但不在上海一定属于不合理需求么，另外不能提供上述证明的也有可能属于合理需求。目前的劳务市场现状根本保障不了“所有劳者有其险”，这是中国目前的用工现状，虽然上海劳动保障制度相对完善和规范，但也并不是所有劳动者都能保障到自己的权益。也许政策制定者认为，不能保障自己劳动权益的就根本买不起房，也不应该买房，所以无需考虑他们的利益。这是否也有点太绝对了，毕竟打工的都有强大的家庭支持，对于购买住房解决基本居住的需求的就被认为是不合理需求本身就体现不了政策公平的原则。另外对于一些在上海的大学生，如果这些学生将来想留在上海工作，而这些学生家长担心房价持续上涨过快，目前有能力为孩子付起一套小房子的首付。当然这些需求因为此政策都会被认为是不合理需求，合理需求难道只能是孩子毕业工作了买房才可以，家长为孩子买房就是不合理。　　　　问题二、“一定时期有多长”、“居民家庭单位如何界定？”、“新够“是故意歧义么？　　　　暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。　　　　本条政策是被认为本次细则最有创意的内容，“一个不符合要求产权登记不予办理的条款”吓得大多数人都认为该政策实施了一定是非常有效的达到调控的预期。但“新购”这个关键词让很多仔细研究细则的人看不出个中理由：是政策故意为之还是文字纰漏？对于上海市政府批转的文件出现纰漏的可能性是不大的，也就是说这个政策的本意不是让一个家庭只能购买一套商品住房，而是可以再新买一套，如果新买一套以上是不能办理产权登记的。当然这是个人对政策的理解，也期待官方出更准确的答复。按照这种理解，“新购”是对从未购房家庭在一定时期的需求抑制，不管你是祖孙三代还是四世同堂，都在一套房蜗居吧，哪怕你购买的是50或者更小也好；“新购”又是对具备购房能力的再够一套房的鼓励，这到底是在抑制刚需还是投资啊，实在看不出“新购”的名堂。　　　　但政策中的“暂定”时间有多长不得而知，他会随着刹车的效果而随时调整，政策的弹性空间有多大，一个“暂定”可知。“居民家庭单位如何界定”是因户口本为原则还是什么为原则，这个问题“任总微博逼离婚”已多次谈及，这里不再详细深究。　　　　问题三：“土地增值税查账税率对于开发商影响不大”　　　　开发商其实怕查账征收土地增值税，因为常规上这会吃掉企业约20%的利润。但上海的新政细则关于增值税的内容“住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”最高征收5%的税率是基于住房价格翻一番的，既然价格增长一倍又何惧那5%，所以这个土地增值税的查账征收和清查不会对调控起很大的作用。　　　　问题四：“完善土地供应制度，只是在土地出让合同中明确保障性住房配建比例吗？　　　　关于细则第八条中“本市将继续增加居住用地供应总量”，这个是政府擅长做的也是能够做到的，收储和转变土地性质是他们乐意做，也是增加财政和GDP的重要手段。对此大家应该都是默认的，这条细则中提到了敏感的“完善土地供应制度”，刚看到我还有一丝惊喜，难道从上海开始愿意解决“面粉价格高”的问题吗？这“面粉”可是全世界的面粉。可后边紧跟一句“要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例”，就让人大失所望，这就是“完善后的土地供应制度”？　　　　在土地出让之前“明确保障性住房配建比例”，这个保障性住房是限价、政府收购、还是低于商品房价格销售？不论采取哪种办法，由于没有解决“面粉”供应体制问题和“供应量有限问题”，都相当于把这部分保障性住房的成本加在了出让土地中商品房的价格，这无疑是高房价的推手。　　　　关于“提高商品房预售门槛”、“5年新增保障性住房100万套”之类的问题都是老生常谈的问题，“预售门槛”念叨了很多年，这贵在执行，希望能执行好也在全国推广，这有利于行业更规范的操作。至于“5年5年新增保障性住房100万套”的话不知道政策制定者是否有底气，作为购房者我是有点不相信，但愿政策制定者有200%的信心和100%执行下去的勇气，这可能是唯一对购房者的利好。

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