调控下房博会将开 房源密集上市行情走势难料

　　10月22日至25日，由浙江省住房和城乡建设厅主办的浙江省第17届房地产博览会将在杭州和平国际会展中心、浙江世界贸易中心召开。由于正逢国家房地产“二次调控”出炉，此次的房博会行情到底会向哪里走，也更加让人关注。　　　　一手房：新盘迭出竞争激烈　　　　每年的房博会上都会有不少新盘集中亮相，这次也不例外。　　　　“我们在房博会上展示的新盘，主要是金色黎明和曙光之城。”作为本地品牌开发商，滨江集团的展位每一次都会成为房博会现场人气最旺的地方。据了解，两个项目均是滨江集团倾心打造的作品，全部采用石材立面，看点颇多，相信又能吸引诸多人气。当然，滨江同时可推的楼盘还有城市之星、万家星城等等。　　　　而绿城集团房博会现成推的楼盘数目惊人，全新亮相的楼盘有明月江南、田园牧歌、兰园、御园、临平玉园等，可售的则包括西溪诚园、蓝色钱江、丽江公寓、翡翠城、蓝庭等等。这些楼盘大多为精装修，不少还是绿城全新升级的第二代高层公寓经典作品，所以相当让人期待。　　　　郡原地产将在房博会现场六盘齐发，除了相江公寓、海南博鳌长滩雨林之外，郡原列岛花园、九衡公寓、九润公寓等楼盘，都是新盘，并将在11、12月份开盘。　　　　此外，天阳置业除了九堡项目九筑外，非常受关注的转塘和滨江也将亮相。继世贸丽晶城后，建工房产位于申花祥符板块的又一精品项目丽晶湾也是首次露面。在下沙，龙湖滟澜山、保利江语海、和达城等楼盘，也将揭开面纱。　　　　业内人士分析，受到浙江省预售资金监管条例等的影响，10月杭州楼市的上市房源将会出现巨幅增长，同时由于“限购令”等政策，各个楼盘势必会为了争夺有限的刚需，而展开激烈竞争。与此同时，优惠促销情况有分化，肯定有项目会延续之前“存几抵几”的做法，让利于客户。　　　　据了解，有一些公司，已经率先向外界公布房博会优惠信息。比如东海地产将携闲湖城、柠檬郡、水景城等诸多楼盘参展。展位以加州建筑特色元素为主题，将在现场推出“天天生财”的客户活动，针对不同项目，购房者只要加入活动，就可获得每天100元的置业基金，并在项目开盘当天可进行房款的抵扣。　　　　二手房：展示为主或仅成“中介”秀场　　　　“这次的房博会估计要泡汤了，”某中介公司负责人在杭州市调控新政细则出台后表示，因为细则出台的时间距离房博会很近，影响估计不小，房博会很可能仅成为房产中介的“秀潮，增加有效客源、带动销售的可能性比较校　　　　据统计，本次参加房博会的中介企业总共有9家，为我爱我家、华邦地产等。其中好几家公司都表示展会上将以“品牌展示”为主，不会做太多的活动来吸引眼球。　　　　我爱我家企划部经理周包军透露：“这次我的展位设计风格将从原来的围合式转为更为开放的形式，虽然届时现场也会有很多房源展示，但这次更注重展位的视觉效果，突出品牌。”　　　　楼市政策趋严、市丑市看淡，一位业内人士认为，在观望气氛比较浓厚的时候，可能大家会比较多地关注市中心房、学区房、地铁房等具有独特优势、相对而言比较抗跌的房源，本次房博会的二手房展区估计看的人还会不少，但观望的情绪会占主流，估计实际的成交会比较少。　　　　大概是为了体现其“楼市风向标”的作用，任何一届房交会开幕前，都给人一种前途扑朔迷离的感觉，而这次尤甚。　　　　先是9月29日晚，国家二次调控出台，推出停止三套房贷、加强房产税改革试点等5大措施。30日财政部、住建部、银监会等纷纷表态。　　　　9月30日，传闻已久的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式发文，规定于11月1日起实施。这个政策要求所有楼盘的预售资金，采用专款专用的方式，紧紧掐住了开发商的资金命脉。　　　　而在10月11日，备受市场关注的杭州地方调控细则《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》正式出炉，杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房。同时，停止执行1.3%购房补贴政策，明确规定三套及以上住房停止贷款等等。　　　　调控大棒重重砸下，让浙江省第17届房博会开幕前的杭州楼市深陷迷雾。许多的问号，正在众人脑海里盘旋。　　　　问号1市翅否降温？　　　　杭州9月的成交数据，无疑是非常亮眼的。　　　　杭州市透明售房网数据显示，9月杭州主城区共成交商品房5960套，接近去年同期的5986套，是今年以来成交最高的一个月，甚至超过成交爆发的4月份，环比8月份更是上涨66%，日均成交达到199套；预定3439套，同比去年涨59%，也是今年以来预定最高的一个月，环比8月涨28%。　　　　经历过4月中旬以来近5个月的消化，杭州楼市从冰窖中缓慢爬升，最后再次出现腾飞。楼市传统意义上的“金九”已经实现，那么接下来，“银十”呢？　　　　种种迹象表明，新政的每一个条款，都有意要给火爆的楼市降温。杭州锋芒地产营销机构总经理杨怀东表示，这次政策对整体楼市影响都比较大。投资和投机性需求无疑是***的，限制每户家庭只能新购1套商品住房，提高二套房首付、停贷三套房，调整契税和个所税优惠政策提高转让成本等，都深有此意。而与此同时，提高首付比例，提高贷款利率等政策，也增加了自住者的买房门槛，使得许多刚需也处于观望态势。　　　　所以，新政对于楼市降温发挥的效应，应该是立竿见影的。可以预见的是，由于新政密集出台，市场高度关注行情接下来会怎么走，所以到房博览会现场去灵市面的人会相当之多，人气将爆棚。但这些人气最终会否转化为成交量不好说，至少，速度应该会有所放缓。　　　　问号2成交量会否下滑？　　　　杭州楼市资深业内人士烟客表示，限购令对于缓解杭州楼市9月供不应求的状况，是非常有效的。如果说一个楼盘，之前有1000个人抢200套房子，那么限购令后，可能只有300个人抢200套房子了，但是否会就此扭转供求关系，变成只有100个人要200套房子了，不好说。在他看来，限购令对于杭州整体市场成交量的影响，可能并没有想象中那么大。“之前可能开发商可以一下子卖给1个客户3套房子，现在可能就只能多做一些营销上的努力，去找3个客户，但这3个客户，估计还是存在的。”　　　　他说，之前楼市出现的“日光盘”甚至“小时盘”，肯定是不正常的。今后，这种状况可能就会变成“周光盘”或者“月光盘”了。但他同时表示，部分楼盘的供过于求是很有可能出现的。　　　　“限购令会使得有实力的投资客在选择新购物业时慎重考虑，而不是之前绿城开了绿城买一套，滨江开了滨江买一套，东西南北、90平方、200平方，有钱都收藏；而必须有所选择，用好指标。如此一来，对有钱的那些主而言，选择品牌公司、地段区位、稀缺性、大面积户型，暂时回避效型项目；对那些缺乏品牌和资源支撑的、纯靠水涨船高、售价已基本脱离刚性需求购买能力的，尤其无区位、无交通优势的效型为主的项目形成真实冲击；未来的市场，将是橄榄型的市场结构，两端物业受欢迎，中间段不能满足改善性需求的将出现‘杯具’。”　　　　对此，杨怀东也认为，这次政策相对中低端楼盘影响更大。因为中低端楼盘以自住刚需为主，他们经济实力相对较弱，提高首付比例，也就是提高了购买门槛，无论是心理层面影响还是实际的付款条件都会使得这类客户处于观望状态；当然高端楼盘也会受到影响，但因客户资金相对充裕，考虑通胀因素，不排除部分资金还会进入楼市，但如果大环境不好，也只能说相对的。　　　　问号3购房好时机？　　　　如果要描述当下的杭州楼市，那可能是这样的：众多需求在被宏观调控政策压抑近半年以后，在8、9月份又开始蠢蠢欲动，在即将入场之际，却又遭遇“二次调控”，对他们来说，现在最关心的问题无疑是：房博会前后，到底是不是买房的好时候？　　　　双赢机构总经理章惠芳认为，影响楼市走势的除了政策、供求关系、资金状况等，重要的还是预期。所谓“买房买未来”，关键还是看大家对未来的预期。这次政策无疑***了短期预期，会让一部分人产生观望情绪。但她同时表示，现在是否适合买房，应该因人而异。　　　　对于首次购房特别是购买90平方米以下户型来说，新政无疑还是支持的。虽然首付也提高到3成，在一定程度上提高了购房门槛，但是依旧可以享受契税1%等优惠政策。所以，还是可以买。首先，新政虽然一定程度上抑制了需求，但供求关系不一定就此逆转，房价短时间内大幅度下滑的可能性不大；其次，房博会期间开发商为了争夺刚需，不排除许多楼盘还会有比较诱惑的促销方式，另外，由于预售监管制度从11月1日起实施，大量楼盘会抓紧上市，供应量会比较大，可挑选余地也会比较多。　　　　对于改善型需求来说，因为二套房首付提高到5成，利率1.1倍以上，三套房及以上停贷，所以购房压力会比较大，看起来似乎并不是很好的购房时机。对这部分购房者，章惠芳建议，要看有没有合适的改善型房子，如果房子不错，又有经济实力，那么可以买，反之，等一等。　　　　而对于投资性需求来说，则显然不太合适现在进常因为新政最致力于打击的就是投资和投机性需求，房贷、税费、限购，几乎招招直指。但是，对于那些手头上资金确实很充裕，无处可去，对于房产短期内的升值欲望也不是很强的购房者来说，还是可以选择各方面品质比较不错的楼盘入场，毕竟在通货膨胀的大背景下，房子依旧是非常不错的保值增值工具。　　　　房博会年年开，但每一届开始前似乎都让人充满了问号。这次依旧不例外，限购令、房贷门槛提高、税费优惠调整……这一次的新政，又会在楼市演绎出什么样的结果？我们分析行情、分析成交量、分析房价，说实话，真是有些疲惫了。　　　　但事实上，虽然行情每一次都在变化，但有些东西是不会变化的。比如房地产这个行业，总是在不断向前迈进，比如这个行业的房产品，总是能够给人惊喜，又比如我们买房的最终目的，其实并不是为了投资，为了通过它获取丰厚的回报，而是为了实实在在的居祝　　　　所以，我们其实应该更多关注居住本身，那些能够满足我们物质精神的社会的居住要求的东西。其实，这一届房博会，为我们准备的，还有很多。　　　　2010年第17届房博会，我们该关注什么？　　　　特别关注：精装修　　　　那些默默做着产品提升的房子　　　　撇开房价不提，住在杭州应该是比较幸福的。虽然杭州在规模上仅仅算得上是一个二线城市，但这座以精致、细腻风格著称的城市，总是能够在产品营造上给人带来惊喜。2010年的杭州楼市，同样不例外。而其在产品提升上比较突出的表现，则是精装修。　　　　几年前，当我们看到“多种天然石材拼装、打磨而成，像极了一块块工艺精美设计考究的莹地毯”的地板时，可能会叹为观止，但是现在，这显然已经是寻常事。2010年，杭州老牌开发商宋都房产，首次在其城东大盘阳光国际开启精装修之旅，但业界评价，无论是所用材质还是工艺水平都已跻身一流行列。　　　　已经在这个领域拥有娴熟经验的绿城和滨江房产，则又有所突破。比如新近对外开放样板房的西溪诚园，在营造奢华生活感觉的同时，更注重从居住者的生活方式和起居习惯来考虑精装修的人性化和功能性，在精装修审美上，也更上了个档次。在明月江南的产品说明会上，绿城有关负责人也表示会对细节把握和空间设置做更多的分析。另外，城东大盘丽江公寓的一线江景大宅，也在建筑设计阶段，室内设计就全面介入，力求室内格局的科学和舒适。同时，将满足居住者生活需求为首要考虑，用材更加丰富、施工工艺要求更高，充分保障居住品质和视觉感受。　　　　而另一个精装修典范品牌滨江房产，也在下半年推出了更让人眼前一亮的精装修产品――城市之星，并在其中的一幢楼“巅峰一号”里实现了滨江第二代精装修产品的呈现。在这个产品里，滨江的精装修在人性化、功能性、后续服务等诸多方面，都为整个精装修领域提供了借鉴意义。　　　　特别关注：地铁　　　　那些交通可以直达的房子　　　　未来我们住到哪里去？可能还是要看交通发展状况。　　　　要先富，先通路。而在杭州这座城市不断向外膨胀的现在，一个新兴的区域，想要发展起来，首先也要有非常便捷的交通。例子很多，比如钱江四桥贯通钱塘江两岸，庆春路过江隧道让钱江世纪城闯入人们的眼帘，德胜快速路让下沙与主城区的连接更为紧密，等等。　　　　当然，人们可以期待的还有很多。向西，2011年年底，连接滨江和转塘的之江大桥正式通车，连接紫金港路和之浦路的之紫隧道2011年年底前可动工，这些都将使得转塘这个区域打通发展经络，插上腾飞的翅膀；向东，备受关注的沿江大道建设如火如荼，下沙九堡与钱江新城的距离日益拉近；向北，秋石高架、留石高架、半山隧道等的建设，也让田园、临平、塘栖等板块的楼盘，增加了许多核心竞争力。　　　　而这其中，最受人关注的，无疑还是地铁为代表的轨道交通。2012年底，地铁1号线将正式贯通，届时，杭州源自于上个世纪的地铁梦将真正实现，城市的空间和时间将被缩短。而人们的居淄消费习惯，也将发生巨大的变化。而如果说1号线边上的物业价值已经被挖掘得差不多，那么，尽早认识到其他几条线路的潜在价值，可能就是当务之急了。　　　　特别关注：大盘　　　　那些配套特别好的房子　　　　居住，有了居所，还要能够住下来。在城市不断对外扩张，郊区化日益盛行的现在，如何实现可居住性，成为人们非常关注的东西。而在其中，不妨特别留意一下大盘。　　　　大盘的地块面积和可建筑规模都比较大，所以在规划和资源配置上，可以给开发商更多长袖善舞的空间，自然也就更容易做出好产品来。当然，大盘最为吸引人的并不主要在此，而是它能够在道路市政基础设施建设的“规定动作”外，还要完善学校、商尝医院等配套。同时，社区内便利店、诊所、学校及健身设施一应俱全，购房者可以在里面享受到更多的生活便利性。所以，在居紫定日益郊区化的现在，旧能选择规模比较大的楼盘。　　　　楼市的大盘已经越来越多。比如闲林占地约1400亩的绿城翡翠城，就专门用了50亩土地来造商业，这是一般的小楼盘无法想象的。而在万科良渚文化村，有九年一贯制的安吉路良渚实验学校，有玉鸟幼儿园、浙医一院直辖的浙一良渚门诊部以及知味观，还有五星级酒店、国际顶级博物馆、刚刚开张的良渚食街、已经开工建造的良渚教堂、正准备兴建的良渚菜场，另外世纪建筑大师安藤忠雄还要在这里建造一个艺术文化中心――这哪里是一个小区，这简直就是一个自成一体的区域中心。　　　　还有金地自在城、保利东湾、世茂江滨花园、金隅观澜时代、龙湖滟澜山、复地连城国际、大华西溪风情等等大盘，它们的产品功能齐全性和均好性，显然是很值得购房者关注的。　　　　当然，除了关注楼盘自身配套之外，该楼盘所处区域的周边配套利好，也是值得关注的。比如地处万家星城边上的100万平方米综合体创新创业新天地等等。　　　　特别关注：金沙湖　　　　那些价值待挖掘的房子　　　　跟着政府去买房，这是许多业界专家浸淫楼市多年得出的结论。因为，它代表着一个区域更超前的规划，更完善的配套，以及由此带来的更为巨大的回报。　　　　2010年，杭州楼市的一个热点区域，无疑是金沙湖。这个区域拥有三个地铁站点，有一个堪与纽约中央公园媲美的大湖区，经760亿巨资打造，今后将是一个汇集各种配套和功能的大都会，发展前景令人期待。除了德信早城、万国东部国际商务中心之外，名城湖左岸、龙湖滟澜山、德信中外公寓、金沙湖一号等诸多项目接下来都将亮相，店多隆市，这个区域无疑将受到市场更多的追捧。　　　　此外，田园板块作为一个全新的板块，也开始闯入人们的视野。如果不是因为绿城集团频频在此拿地，市成能还很少有人会认识到，原来杭州主城区还有这样一处自然环境“显山透水”的美丽所在。如今，绿城已经拿下这个区域的5宗土地，俨然想要把这个地方打造成低密度的高档住宅区，而一些交通规划上的优势，比如秋石高架、半山隧道等，也将使得田园板块摇身一变成为一个辐射力很强的区域，前景非常广阔。　　　　而城市东扩进程中的城东新城板块，也有许多值得关注的理由。这个区域作为杭州实施“决战东部”战略的核心平台，总投资高达上千亿元，定位为以现代化综合交通枢纽中心为依托，以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体的高品质、国际化、城际化、通勤化，并融合多彩生活内容的城市门户和综合性城市新中心。在这个区域接连拿地的滨江集团和万科房产，是深耕这个区域的典型代表。接下来，滨江的金色黎明和曙光新城、万科草庄等楼盘，也非常有看点。

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