三亚市楼市二次调控细则原文

　　三亚市人民政府关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见　　　　三府〔2010〕139号　　　　各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位：　　　　为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《住房和城乡建设部国土资源部监察部关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（建房〔2010〕155号）、《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）、《海南省人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》（琼府〔2010〕54号）精神，进一步加强和改善房地产市场调控，切实解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，现提出如下意见。　　　　一、切实履行稳定房价和住房保障职责　　　　（一）统一思想，提高认识。各相关部门和单位要迅速把思想统一到国务院和省政府文件精神上来，从三亚建设国际旅游岛和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院和省政府的决策部署，切实采取有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。　　　　（二）建立考核问责机制。成立领导小组，由分管市长任组长，分管秘书长和市住房和城乡建设局主要领导任副组长，成员由市监察、住房和城乡建设、国土环境资源、规划、税务、工商、物价部门组成。稳定房价和住房保障工作实行市人民政府负总责，相关部门和单位抓落实的工作责任制。市监察局要对此项工作进行考核,加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。市发改委、市国土环境资源局、市住房和城乡建设局、市规划局等部门要建立简捷高效的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、城区改造住房等保障性住房和中小套型普通商品住房建设项目审批快速通道，加快保障性住房和普通住房建设。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力、影响社会发展和稳定的要实行问责，追究责任。　　　　二、坚决抑制不合理住房需求　　　　（三）各商业银行要严格执行差别化住房　　　　信贷政策。对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。　　　　严格执行国家有关规定，对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。　　　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套及以上住房的认定标准。要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。　　　　（四）财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。　　　　（五）暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本意见发布之日起，暂定对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭在三亚，限购一套商品住房。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法规定购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。　　　　三、增加住房有效供给　　　　（六）加强规划引导和管理。充分发挥土地利用总体规划和城市总体规划对房地产业平稳健康发展的统筹、引导和管控作用。科学合理配置各类土地资源，沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游经营性项目用地，在土地出让阶段就明确项目建设的类型，切实做好开发结构调整工作。严格土地利用规划和城市总体规划等规划的实施管理，严禁擅自改变土地规划用途，将其他用途的土地用于商品住房开发，或将酒店类项目分割出售、转让。市政府将加快编制和公布住房建设规划。明确保障性住房、中小型普通商品住房的建设达到省要求的数量和比例，并及时制定和公布以住房为主的房地产供地计划，切实予以落实。　　　　建立健全建设项目竣工验收制度。将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容，并由市国土环境资源局对照合同约定内容提出检查核验意见。　　　　（七）增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。严格执行房地产用地年度供应计划，确保保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房）、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。廉租住房、经济适用房用地应予划拨方式供应。限价商品住房用地可以招拍挂出让方式供应。市规划局、市住房和城乡建设局要积极配合市国土环境资源局，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配套比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。　　　　要依法加快处置闲置房地产用地。对收回的房地产用地，要优先安排用于保障性住房。对于急需建设的保障性住房项目应优先使用政府储备用地，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。　　　　四、加快保障性安居工程建设　　　　（八）切实落实保障性住房建设任务。市委、市政府将保障性住房建设列为我市一号民生工程，2010年我市保障性住房建设任务5760套,其中包括经济适用房1500套、双限商品房2800套、公共租赁房300套、旧城改造安置住房800套、农村危房改造360套。今后两年的保障性住房计划：2011年经济适用房2400套、公共租赁房300套、旧城改造安置住房300套；2012年经济适用房1600套、公共租赁房300套、旧城改造安置住房300套。争取在三年内基本解决我市中低收入家庭的住房困难问题。要加强领导，强化政府在保障性住房建设中的保障职能和调控作用。加强对工程建设项目的服务管理和工程质量管理，把保障性住房工程建设成优质工程。　　　　强化责任考核，明确责任主体。市政府将保障性住房建设任务列入重要工作议程，成立专门的机构负责保障性住房建设，加强监督检查，切实落实资金、土地、税费等支持政策，抓紧项目开工建设，保证工程进度和工程质量，确保完成任务。市政府对各部门、各单位实行保障性住房建设目标责任考核。考核的结果，将作为评价部门及其主要领导的主要依据。　　　　五、加强市场监管　　　　（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。市国土环境资源局要会同有关部门加大专项整治和整改力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为。对土地储备量大，未按土地出让合同约定时限开竣工或存在违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地购买资格，限制其新购置土地。房地产开发企业在参加土地竞拍和开发建设过程中其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有或国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。　　　　（十）严格土地竞买人资格审查。市国土环境资源局对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。根据国发〔2010〕10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，市国土环境资源局必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：　　　　1、存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；　　　　2、存在非法转让土地使用权等违法行为的；　　　　3、因企业原因造成土地闲置一年以上的；　　　　4、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。　　　　市国土环境资源局必须严格执行国发〔2010〕10号文件有关规定和上述规定，要及时将发现并核实有违法违约企业的名单、问题和查处结果入网上传到国土资源部门户网站的中国土地市场网页，不执行或弄虚作假的，按有关法规纪律规定严肃追究有关人员责任。　　　　（十一）加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。　　　　（十二）调整办理商品房预售许可证工程进度标准。12层以下（含12层）的主体结构封顶后才能办理商品房预售许可；12层以上的要完成主体结构80%的工程进度才能办理商品房预售许可。　　　　（十三）打击非法预售商品房行为。房地产企业未经批准办理《商品房预售许可证》的项目，不允许巧立名目变相销售商品房。对没有商品房预售许可证非法预售商品房的，依据《城市房地产开发经营条例》第三十九条处理，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以收取的预付款1％以下的罚款。　　　　房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次到市住房和城乡建设局备案。商品房项目批准预售许可证后要将项目地点、栋号、房号、价格公布在三亚市房地产市场信息网上。　　　　(十四)市住房和城乡建设局应对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理。对存在捂房惜售、囤积房源、哄抬房价、发布虚假广告等行为的房地产开发企业，要加大查处和曝光力度，对违法违规行为严重的要列入黑名单，直至取消经营资格，追究相关人员的责任。　　　　（十五）凡是在我市从事房地产业的经纪人（中介机构）必须符合国家相关规定和《海南省建设厅关于实行房地产经纪机构备案制度有关问题》（琼建住房〔2006〕158号）规定持证经营。并必须到市住房和城乡建设局进行备案登记，没有备案登记的房地产业经纪人不得在本市从事房地产代理。　　　　（十六）组织开展对房地产开发企业经营行为的专项检查。市住房和城乡建设局要组织相关部门对本市房地产开发企业经营行为进行专项检查，对投诉多、不守信用的企业应重点核查。对发现的违法违规行为，依法严肃查处，进一步规范房地产市场秩序。　　　　（十七）进一步加强房地产市场统计监测和分析。加快房地产市场信息建设，所有企业必须进入该系统，市住房和城乡建设局定期对房地产市场进行监测分析，对可预售商品房源情况进行定期公布，提高商品住房交易信息的透明度，稳定市场预期，保持房地产市场稳定健康发展。　　　　为严格执行第二套住房认定标准，确保第二套住房认定信息的真实准确，市住房和城乡建设局要加快房屋登记信息系统个人信息系统和保障性住房登记系统的开发建设，经费由市财政局列入年度预算安排。　　　　（十八）强化服务意识，提高服务效率。认真贯彻落实《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》和省委五届六次全会精神，进一步解放思想，真抓实干，廉洁从政，强化服务意识，积极主动为房地产市场的健康发展提供优质高效服务。

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