上海调控细则的四大变数

　　变数一：13.6万套动迁房有多少会上市？　　　　政策初衷：动迁房上市由5年调整为3年即可上市交易，通过提前上市增加小套型供应量，同时影响周边地区的房价。　　　　据统计，目前本市仍在动迁居民手中的动迁安置房共有13.6万套，面积为1200余万平方米。如果其中空置房在10%—20％，将增加不少房源。但实际上，究竟会有多少房源最终被抛出，各方心里都没底。而一旦房源流通没有达到一定量，则对供应量的增加和房价上涨的抑制影响甚微。当年分配到两三套房子的动迁家庭，不少通过出租或者公正合同提前转让的方式，已经消化了一批沉淀房源。房报记者在走访闵行交易中心咨询窗口时发现，一些市民就是前来咨询：“早已买了未解禁的动迁房且住了两年，现在是否能约了上家直接办理过户？”而有的则因为买卖合同在前，过户交易在后，如今房价涨了，动迁户不肯办过户想违约。　　　　变数二：土地增值税是否会转嫁？　　　　政策初衷：土地增值税预征率调高，上海最低为2％，最高为5％，以此引导开发商合理定价，不希望定价定得太高。　　　　每一次税费的调整都会沦为成本转嫁，而此次土地增值税预征率的提高，是否会让开发商成本转移到购房者身上？主管部门也曾表示，现在很难研判这一举措能对房价起到什么作用。但这一措施的出台，主要是针对房产商的增值空间，房产商也有可能将部分成本转移给购房者，最终结果很难说。　　　　而一些业内人士则认为，内环以内楼盘的转嫁可能性最大。目前上海内环以内新盘开盘价基本在4万元/平方米以上，根据新政策，这些楼盘的预征率肯定是5％。而从4月调控至今内环已开楼盘的销售率来看，基本开盘一抢而空。还有些开发商表示，顶着周边房价跟风压力，不敢多开、早开。由于今年受世博会停工影响，内环楼盘供应量有所减少，加上连续多年本身开发供应量已进入尾声阶段，供不应求的局面不会逆转，开发商转嫁的可能性也就越大。　　　　变数三：限新购一套是否是强烈的心理暗示？　　　　政策初衷：从10月7日起，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房，通过限购这种行政手段来打击投资、投机客购买多套房、多层房。　　　　尽管该政策有效击中了投资、投机客购买多套房、多层房的现象，但也有业内人士指出，由于该政策明确在一定时期内限购，这是否意味着一旦解禁楼市将不可避免地遭遇需求井喷？言外之意是，不让干什么，就偏干什么，这说明越限制就越稀缺，就越有炒的价值。数据显示，2009上海常住人口2000万人左右，如果按照三口之家来计算，估计有640万户家庭。换言之，如果每户家庭限新购一套房，上海最多有640多万户家庭能购房。假设其中的三分之一有购房需求，而根据目前上海一手房供应量620万平方米左右，4.329套，加上二手房14余万套挂牌量，供应量不能满足需求。　　　　变数四：还有多少漏洞可以钻？　　　　政策初衷：房产调控上海版细则通过限购，从严贷款如公积金贷款、商业贷款等，多方面限制投机性购房。　　　　在限购的同时运用金融手段，尤其是严格发放二套房贷款以及提高首付、提高利率、甚至停发等手段，能够极大地打击投机购房者的信心，但仍要谨防有些投资者钻政策执行的漏洞。因为只要炒房客预期房价继续上涨，“一户限购一套房”的规定就难以真正阻挡炒房，炒房客就有可能千方百计绕开此政策规定。炒房客可能借用暂时不买房人的身份证来炒房———有报道披露深圳等地就有人用麻袋提着身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房———先离婚买房，买了房再复婚。据报道，为规避二套房贷的高额利息，不少缓婚、假离婚现象开始出现。对于这些政策漏洞会不会打补丁、能否彻底修好漏洞还有待于观察。同时，“限购令”、“禁贷令”等可能打折扣，不仅是因为政策本身有漏洞，还有可能是政策落实不力的可能。

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