新聚仁楼市周报:房价同比涨幅缩小 环比上涨0.5%

　　来源：武汉新聚仁　　　　一周市场总结：　　　　本周为“银十”第二周，共成交2898套，环比上涨0.35%；成交均价6535.12元/O，环比下降7.98%。本周新盘市场整体成交率继续下滑，消费者态度变得更加谨慎。四季度开发商将结算工程款，偿还银行贷款等，因此年底开发商将有较大量现金流出，而提高准备金率与9.29新政一起，将给开发商资金链带来重大挑战，未来行情不容乐观。　　　　一、市场成交数据点评　　　　1.成交概况：　　　　成交总套数：2898套，环比上涨0.35%，同比下降17.25%。　　　　成交均价：6535.12元/O，环比下降7.98%，同比上涨15.50%。　　　　成交总面积：300797.53O，环比上涨7.14%，同比下降14.83%。　　　　成交总金额：196574.74万元，环比下降1.41%，同比下降1.64%。　　　　2.成交均值概况：　　　　成交均总价：67.83万元，环比下降1.75%，同比上涨18.86%。　　　　成交均面积：103.79O，环比上涨6.77%，同比上涨2.92%。　　　　3.成交趋势判断:　　　　根据备案网数据显示，本周共成交2898套，成交套数环比上涨0.35%，成交均价6535.12元/O,环比下降7.98%，9.29新政信贷政策在武汉开始执行后，市场上产生了立竿见影的效果：一方面成交套数与上月几乎持平，没有在继续上涨的势头，另一方面，成交均价环比下降7.98%，回归到6500元/O左右。　　　　此外，2010年10月11日，央行提高六家银行存款准备金率50个基点，金额约2800亿元至3000亿元，市场上货币量的收紧对资金链较为紧张的中歇发商无疑雪上加霜，《楚天金报》14日报道指出武汉已有开发商向民间资本借钱。同时，从15日开始的房交会上传来信息称房交会上看的多买的少，新政后，市场再次陷入观望，未来房价下行空间形成。　　　　二、新盘市场　　　　本周新盘推盘体量11.6万方，环比9月5周下降53.6%，共计1087套，环比下降61.26%；总体均价为9085.48/O，环比下降6.21%；去化率47.47%，环比下降20.80%。本周为9.29新政后的第二周，同时，新政中所提到的更为严厉的信贷政策也是在本周开始执行。和“金九”相比，本周新盘折扣促销力度减弱，入大华南湖公园世家、三金华都等都回到常规折扣力度，即一次性付款98折，按揭99折；葛洲坝世纪花园折扣幅度与9月22日加推时一致，也是一次性付款96折，按揭97折。　　　　新盘成交案例：　　　　大华南湖公园世家　　　　本期房源：开盘推出位于三期北侧A9、A10、A11、A12；4栋6层洋房，均为一梯两户，户型为117-190O三房到五房；A9、A11、A12为两个单元，A10为三个单元，共108套。　　　　推盘价格：折后均价8700元/O，毛坯交房。　　　　数据来源：武汉市房地产市场信息网　　　　数据来源：我司调研数据　　　　成交套数：开盘当天去化70套，去化率为64.81%。　　　　优惠活动：开盘当天按揭99折。　　　　三金华都　　　　本期房源：本次推出1#/18层/2个单元/每个单元两梯4户；5#/26层/2个单元/1单元两梯三户，二单元两梯四户；户型82.53-136.24O，共326套。　　　　推盘价格：折后均价11500元/O，毛坯交房。　　　　成交套数：截止开盘当天12点，去化56套，去化率为17.18%。　　　　优惠活动：一次性付款98折，按揭付款99折。　　　　融科天城　　　　本期房源：本次推出三期15#楼，底商两层，共32层，4-32层为住宅，3梯7户，房型分为47.52O一房，66.32-89.95O的房，119.25-130.52O三房，共计203套。　　　　推盘价格：折后均价14500元/O，毛坯交房。　　　　成交套数：截止加推当天11点30分去化105套，去化率为51.72%。　　　　优惠活动：认筹3万抵6万，5天之内签合同总价再减5千。　　　　光谷坐标城　　　　本期房源：本次推出67#/23层/3梯4户，69#/23层/3梯6户，80-110O两房、三房，房源共220套。　　　　推盘价格：折前均价8200元/O，折后均价7900元/O，毛坯交房。　　　　成交套数：截止加推当天14点，去化130套，去化率为59.09%。　　　　优惠活动：开盘当天认筹客户5千抵3万。　　　　葛洲坝世纪花园　　　　本期房源：本期推出136#楼，18层，一梯两户，142O-156O三房，房源共36套。　　　　推盘价格：折前均价6100元/O，折后均价：5900元/O，毛坯交房。　　　　成交套数：加推当天去化11套，去化率为30.56%。　　　　优惠活动：一次性付款96折，按揭97折。　　　　加州香山美树　　　　本期房源：本次开盘推出1―4#、7―12#共10栋，1―4#为5层，7―12#为4+1层，其中2、4#为三个单元，其他均为两个单元，所有楼栋均为一梯两户，层层退台，共推194套。　　　　推盘价格：折前均价7000元/O，折后均价6500元/O，毛坯交房。　　　　成交套数：开盘当天去化133套，去化率达到68.56%。　　　　优惠活动：开盘当天1万抵3万，一次性付款95折。　　　　三、宏观经济数据　　　　1.9月信贷增加5452亿元，货币政策保持宽松，房地产开发企业高负债运行　　　　人民币贷款增加5955亿元，同比多增788亿元，广义货币余额69.64万亿元，同比增长19.0%，市场上流动性仍充足，但预计10月份将有所下降。　　　　前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。　　　　2.商品房销售情况：房价同比涨幅缩小环比上涨0.5%　　　　销售面积：前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点；9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%。　　　　销售额：前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点；9月当月，全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。　　　　销售价格：9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。　　　　3．开发投资：房地产各项先行指标均上涨　　　　开发投资：前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%；9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。　　　　施工面积及新开工面积：前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%。　　　　土地购置面积：前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%；9月当月，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%　　　　竣工面积：前三季度，房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%；9月当月，房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。　　　　总体上看，9月货币政策仍比较宽松，随着存款准备金率的上调，银行可带资金减少，10月信贷金额或将收紧。统计局公布数据显示，前三季度，房地产开发企业本年资金来源中，仅37.86%为企业自有资金；银行贷款，预收款和个人按揭贷款在会计核算中均为企业负债，共占比占比55.39%，房地产开发企业高负债运行，资金安全存在隐患。9月房地产开发各项先行指标仍在高位运行，且不断攀升，2011年下半年市场上供应量将增加，届时竞争或将异常激烈。　　　　四、政策动向　　　　放眼全国　　　　1.央行提高六家银行存款准备金率50个基点　　　　央行10月11日早通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。　　　　聚仁观点：相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元，是一种银根收紧的信号，即不管是个人还是开发商的资金规模均得到控制，结合9.29新政，向市场传达出一个清晰的信号，即政府将严格落实调控政策的决心。　　　　聚焦武汉　　　　1.武汉二套房契税提至3%　　　　“二手房交易契税由1.5%临时提高到按3%缴纳”，据记者10日了解，新规已从10月1日起实施，不仅是二手房，购买第二套商品房也要按3%缴纳契税。　　　　聚仁观点：由于二手房必须“先办证、后过户”的特性，新政已让部分有意购买二手房的市民陷入观望，而据相关机构统计数据显示，10月第1周武汉二手房成交环比骤降22.36%，二手房挂牌总量突破10万套，环比增加2.89%，全市挂牌成交价下降近2%，结束了连续两个月的涨势。　　　　2.武汉市二套房"认房又认贷"查询工作正式启动　　　　9月15日，武汉市房管部门发出《关于规范个人申请住房贷款家庭住房信息查询工作的通知》，明确了各商业银行查询家庭二套房信息的流程，正式启动了“认房又认贷”的家庭住房信息查询工作。　　　　3.9月武汉新增个贷近20亿个人房贷额达968.75亿　　　　记者从人行武汉分行营管部获悉，9月份，武汉地区个人消费贷款余额为1142.73亿元，比上月增加19.4亿元，占到各项贷款当月新增总量的20%。　　　　4.武汉公积金贷款陆续收紧二套房最高限贷50万　　　　记者12从武汉住房公积金管理中心获悉，公积金贷款也陆续收紧，使用公积金买第二套房，最高只能贷50万元。而按规定，公积金贷款对商品房的最高额度是60万元。另外，使用公积金贷款，借款人月还款额度不得超过月收入的35%。禁止使用公积金贷款购买酒店式公寓。　　　　五、城市规划道路交通规划　　　　1.武汉地铁2号线已通18公里　　　　2号线一期工程北起汉口常青花园，南至武昌光谷广场，全长27.98公里，设车站21座。截至目前，全线除王家墩东站、青年路站还没有开工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、循礼门站、积玉桥站、螃蟹甲站、名都花园站等8个车站主体结构施工已完成，目前正进入附属工程施工。另有11个车站正在进行或已完成围护结构施工。目前，2号线区间累计贯通约18公里。　　　　2.武汉地铁3号线王家墩中心站将动工　　　　记者10日从建设部门获悉：地铁3号线王家墩中心站由中铁一局中标。将于近日开工建设。王家墩中心站为3号线的第12座车站。地处王家墩商务区核心区域。位于商务区规划中的下沉广场下方。　　　　区域规划　　　　1．武昌三大功能区　　　　15日上午，由武昌区委区政府和本报主办、武汉万达协办的“建设三大功能区增强武昌核心竞争力”论坛，在洪山宾馆举行。武昌区委书记张光清表示，武昌区确定建设滨江商务区、公司总部区、武昌古城三大功能区。　　　　滨江商务区地处武汉长江大桥和二桥之间，沿江长度为3.2公里，总用地规模约277公顷，将打造以高端服务业为特色，集新兴商务办公、休闲娱乐于一体的多元商务区。　　　　公司总部区以中南路、中北路、武锅路、徐东大街为中心。据统计，武昌公司总部区已建成使用商务楼宇68栋，在建商务楼宇也有30栋，聚集现代服务业企业8000余家，其中总部型企业144家。　　　　首义文化区的各项工程将在明年9月底前全面竣工。加上红巷红色景区、昙华林历史文化街区、长春观-宝通禅寺宗教文化区等，武昌的古城效应将集中显现。　　　　六、企业动态　　　　七、操作建议　　　　统计局公布的数据显示，前三季度，房地产开发企业本年资金来源中，自有资金仅占37.86%，而银行贷款，预收款和个人按揭贷款占比55.39%，因此，银根的收紧以及更为严厉的调控政策的出台将对开发商的资金链带来重大挑战。　　　　来自有关机构统计数据表明：市场上大户型买家需借助商业贷款者占到一半以上。对投资型客户和改善型客户极为不利的9.29新政将对大户型市场带来沉重打击。因此，我司建议开发商应在“银十”抢推中效型，以笼络“刚需”。

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