陈淮：房地产转型面临4大任务 新政无退出时间表

　　提要：11月8日，中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在经济观察报和新浪乐居联合主办的中国蓝筹地产峰会上表示，中国城市化远落后于工业化，推进城市化乃强国之路。当下房地产发展的重构转型面临4大任务，但房地产政策没有明确的退出时间表，房企要适应从看政策脸到看市场脸的转变。　　

       中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮　　　　新浪地产讯11月8日，中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮(微博)在经济观察报和新浪乐居联合主办的中国蓝筹地产峰会上表示，中国城市化远落后于工业化，推进城市化乃强国之路。当下房地产发展的重构转型面临4大任务，但房地产政策没有明确的退出时间表，房企要适应从看政策脸到看市场脸的转变。　　　　他首先指出，中国建国到今天为止的60年，始终是城市化严重滞后于工业化。“中国想成为世界级的强国，那就是继续坚定不移地推进城市化和城镇化”。　　　　对于中国的房地产业的发展前景，他认为，“在未来5—10年或者更长一段，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场”。　　　　重构：中国房地产面临四大任务　　　　陈淮认为，中国房地产市场的发展还需要完成四个任务，第一，在解决了“大多数人有房住”的问题后，下一步要解决的是“所有人都有房子住的问题”。扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保。　　　　第二，农民工进城的问题是今后中国城镇化的重要任务，也是“十二五”规划中明确提出的符合条件的农业人口和城市中落户的中国城镇化重要任务。他声称，“现在城镇中农村工有1.49亿人，城市化和城镇化究竟谁滞后于谁？其实有一个词最明显不过的可以概括，农民工这个词就代表着中国城市化严重滞后于工业化。什么时候我们没有农民工这个词汇了，我们城市化与工业化才真正走到平衡的程度”。　　　　第三，进一步完成大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变。　　　　第四，完成中国城市结构的调整问题。过去十年，由于历史的原因，过多的把城市化资源、政策过度集中于沿海特大城市，这个阶段已经过去，在今后十年，“重点的二三线城市，县城和中心镇的建设要快马加鞭才行，不然小白领买不起房子，和上一次金融危机三千万农民工返乡的问题仍会再次出现”。　　　　房地产政策没有退出时间表　　　　房地产业并非没有危机和挑战，在调控频频加码的时候，面对政策何时退出的疑问，陈淮反问，“我们哪一项政策应该退出呢？”他举例说，“我们到现在为止的利率仍然在25年来最低水平上，中国经济即便我们宏观调控未来5—10年都非常有效，通胀率控制3%—5%，利率水平至少是定期存款利率水平至少比现在高一倍，今后5—10年，利率的水平持平于低于现在水平的机会连5%都不到，高于或者远高于现在水平的机会可能要占到95%”。“今天房地产业就是不景气，衰退了，恐怕未来的发展利率也会高于现在的水平，这没什么退出的问题”。　　　　他表示，管控投机性需求不是今天的短期政策，在任何国家，任何时候，对多占资源，多占优质资源的群体都要实行限制性的管控，无一例外。“如果我们的房地产市场的景气状态是靠买第三套，第四套房支撑的，是靠投机性支撑的，这个市场本身就不健康”。“这个措施会不会仍然是同样的具体方式这不一定，也可以限制首付，也可以限买，甚至特殊情况下有的城市禁买第三套都有可能。但是管控投机性、投资性购房，对那些过度占有资源实施一定的限制是不会退出的一个长期性政策”。　　　　转型：房地产从看政策脸到看市场脸的转变　　　　陈淮认为，在过去10年里，市场和市场的参与者主要是和政府和政策在博弈，这并非是一个市场的正常状态。“下一个十年，我们进入到市场内部的企业竞争了，在一段时间内我们不断有一些企业因为跟不上，不能适应相应的政策环境和市场环境这两个环境，而倒台了，那这个市场恰好才正常了。”　　　　他直言，“如果前十年房地产市场和房地产业主要看政策脸，今后十年你们要做好准备看市场脸，要和消费者竞争，和供给方相互竞争，和资源有限的约束竞争，能在这样的环境中存活下来的企业一定是中国未来房地产企业的希望所在”。(吴传超/文)

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