最严调控后的危与机 楼市新政下陶瓷市场调查

　　一线城市的隐忧　　　　代育强是广州花花世界某陶瓷品牌专卖店的导购人员，与往年频繁的展厅人流相比，今年以来展厅几乎没有多少人逛，闲的无聊的时候他已经会习惯性地掏出手机上QQ与朋友吹水。“今年国庆节即使搞了大型的促销和团购活动，依然没有多少人前来展厅。”代育强说这也并不因为花花世界偏远的地理位置，市中心的马会、越和等建材市场依旧是门可罗雀。“房子卖的少了，我们的日子也不好过，今年可以说比去年减少了50%不止，零售不好做。”代育强感叹到。　　　　尽管11月份亚运会即将在广州开幕，因为亚运会带来的基础建设、亚运地产项目开展的热火朝天，但并不能缓解陶瓷经销商们零售的尴尬困境。　　　　然而，相对于代育强所在的中端品牌，国内一线品牌的销售并没有受到太多影响。一位从事高端仿古砖品牌的销售人员告诉记者，卖场的人流减少，但他们的销售并没受到太大影响，高端消费者的消费能力并没有因为房产政策而有所下降，“反而有人因为政策的风而趁着降价买入。”该销售人员说。而国内高端人群的购买力在08年金融危机时，不少奢侈品牌因为中国富人的消费而保持了少量增长就已经得以体现。　　　　大部分的中产阶级在这场调控中成为了最庞大的观望者，一线城市成交量的不活跃也与中产阶级们并不急于出手息息相关。尽管在这场调控之中，部分的投机得到了抑制，但在原本房价不算很高的二线城市、三线城市等地，刚性需求反而得到了更好的释放，这从各项数据以及建材市场的依旧繁荣中都得到了很好的印证。　　　　二三线城市正蓬勃　　　　相对一线城市的平淡，二三线城市成为了今年以来房地产交易的生力军，而这些区域的陶瓷经销商们也没感受到太多的影响。从北方的山东淄博，到中部的湖南长沙，再到江西高安这样的城镇规划城市，都有数据表明房地产调控的影响并不大，陶瓷经销商们过得都还不错。　　　　山东淄博：影响甚微　　　　据国家统计局山东调查总队近日公布的数据显示，前三季度，山东房屋销售价格平稳上涨，涨幅呈倒V型走势。与去年同期相比，山东房屋销售价格上涨7.0%，土地交易价格上涨4.5%，房屋租赁价格上涨2.0%，物业管理价格上涨0.5%。　　　　今年1~4月份，山东省房价涨幅逐月扩大，从5月起涨幅开始逐月回落。新建房和二手房涨幅均呈上涨态势，新建房涨幅高于二手房。从山东全省来看，17城市房价全部上涨。1~3季度，山东17个城市房屋销售价格全部上涨，涨幅位于前3位的城市分别为：淄博上涨8.7%，东营上涨7.3%，青岛上涨7.1%;涨幅位于后三位的城市分别为：莱芜上涨1.6%，滨州上涨2.8%，枣庄、泰安、临沂均上涨3.8%;其他城市房价涨幅在4.1-6.7%之间。　　　　以山东淄博为例，10月22日，山东淄博房博会在国际商贸城隆重开幕。本报记者在展会上了解到，淄博房价(除别墅外)均在4000元/m2以上，黄金国际、华侨城、尚文苑等地段稍好的几个楼盘均价更是在6600元/m2以上。　　　　针对国家新一轮房地产调控政策出台后对淄博房地产的影响，本报记者在房博会上采访了几家楼盘工作人员，其均表示影响微乎其微。“每次新政刚出台之时，本地消费者大都呈观望态度，等待房价下降或者有所优惠。但淄博属于二线城市，与一些一线城市和省会城市相比，房价涨幅并不大，国家房地产的调控政策也相对比较宽松，且淄博房产销售多数还是以居住为主。消费者在新政策出台之时持观望状态，也只是一种暂时的态度，虽然购买欲望相比平常稍弱一点，但一段时间过后，降价无望，消费者该买的还是要买。总的来说，淄博房地产销售情况受新政的影响不是很大，且近几年淄博房价也一直保持上涨态势。”一位售楼工作人员如此说道。　　　　实际上，虽然国家屡次施以重拳调控楼市，并且力度一次比一次大，但是淄博房价仍然保持稳中上升的态势。　　　　作为中国重要的建陶产业基地之一，淄博建陶市场，其发展与房地产市场的变化息息相关。那么，此番楼市新政对于目前正在为节能减排而遭受限电、限产的淄博建陶市场是否会造成一定影响?本报记者日前走访了淄博的几家建陶企业，发现虽然受新政的影响，但多数企业仍然能够淡然面对，保持积极乐观的态度。　　　　采访中，多数企业表示，国家屡次出台房地产调控政策，对整个建材市场会造成一定的影响，尤其表现在一线城市，随着房产市场的理性回落，其建材需求也在逐步萎缩;对于适当放宽房地产政策的二、三线城市，其建材需求不受影响，反而会在其拉动下，建陶企业业绩呈增长趋势;另外，农村旧城改造、“两区三村”、保障性住房建设等也将拉动建陶企业的业绩增长。此时，性价比比较高的中、低档产品逐渐成为市场的宠儿，一些经济耐用的高档产品也有望出现热销。据了解，近期，淄博建陶产区部分企业抛光砖价格有近3%的上浮。　　　　“购房是刚性需求，无论政策怎样变化，人们总得买房、装修，所以新政不会对建陶行业造成直接影响。但是随着消费者购买产品意识的不断提高，产品的品质、花色、服务仍是生产、销售中最重要的因素。”砖博士陶瓷(全球)服务中心总经理陈薛聪说道。　　　　在舒曼陶瓷销售总经理王学明看来，房地产调控政策对一线城市以及房价涨幅过高的城市会造成一定影响，而房价稳定或涨幅不高的城市则受到的影响相对较小。“旧村改造、村村并居、保障性住房建设等，并不受政策影响，所以目前的情况是中、低端产品的销售要好于高端产品的销售。”他告诉记者，虽然目前市场人流量、车流量不断减弱，但是真正淡季还没有到来。中国如此大的市场，总会有销售市场，事在人为。目前，企业仍要加强产品的品质、花色，以及企业的服务、信誉，另外，销售经理、业务员要及时走出去，了解整个市场行情、全国各专卖店的销售情况，以及开发新市场、新客户等。　　　　采访中，多数企业负责人表示，国家对房地产调控，其实是一个理性选择，除了能让市场更加规范化发展以外，最重要的是保证房子能够落到真正需要的人手里。当记者问道面对国家对房地产调控政策的出台，企业该如何应对时，多数企业表示，安检停产、限电限产等都刚刚经历过或者正在经历着，无论多大的风浪，产品品质、企业服务都是一个企业最首要把握因素。　　　　湖南长沙：有影响但不明显　　　　2010年国庆长沙市内五区住宅成交套数为3231套，同比涨幅为81%。成交面积为33.71万方，同比涨幅为14.7%。成交均价为5649元/平方米，同比涨幅为32.36%。此数据意味着长沙逆市飘红，由刚需求撑起了房价上涨的天空。　　　　湖南中原地产研究总监陈世霞表示：“目前市场整体情况而言，刚需占据八本文拷贝于华夏陶瓷网成以上。这个刚需包括首次和改善需求。”　　　　在湖南长沙东鹏陶瓷品牌经理李想求看来，此番楼市新政对长沙楼市的影响还是比较大的。“就那我个人来说，我之前在长沙星沙镇买了一套房子，但离我工作的地方挺远的，就打算在市区这边再买套房，可是国家的政策变了，第二套房首付比例不低于50%。所以我认为这个政策对工薪阶层的影响挺大的。”他认为，新一轮的政策可能导致长沙的空置房的增多。空置房增多了，那就势必对建陶行业有所影响。　　　　据李想求介绍，东鹏陶瓷长沙店上半年的销售情况与去年同期相比增长了15%到20%左右，但是十月份以来差不多只维持了去年的同期水平，无多大增长。　　　　蒙娜丽莎长沙店的业务经理欧阳先生也向记者介绍，此番楼市新政对长沙的楼市影响是有的，买房持观望态度的多了，所以房子装修的也少了。至于建材行业的销售方面，据他个人了解，整个陶瓷市场的销售与去年同期相比有所下降。而蒙娜丽莎陶瓷，在长沙市场还是有它的品牌知名度和顾客认可度的，所以近期的销售没受到多大影响。　　　　不过，对于后期的市场销售，他们还是保持着乐观的姿态。他认为，长沙的陶瓷市场是在不断扩大的，比如说红星美凯龙市场的兴起等。　　　　“长沙的陶瓷市场还是存在较大的发展空间的，毕竟长沙的城市建设在不断完善，比如说长株潭一体化、长沙地铁的修建等，这样长沙会吸引越来越多的人来定居，所以我对长沙的建陶行业持乐观态度。”李想求说道。　　　　江西高安：城镇楼市稳步上升　　　　据记者对高安青城林语售楼部刘小姐电话采访了解到，随着07年下半年高安市的房价总体上涨的情况下，购房者的热情更加高涨，过去高安的房价一直在1000元以下，一般只有需求才会考虑买房。而随着近两年全国各地都在关注房价变化的时候，也推动了高安的房价，青城林语从07年一期开盘的1800元/平米，到目前的3000元/平米，而且，一期开盘的销售情况跟后面的二期、三期相比，业绩要差，现在还每天能接到购房的电话，问还有没有合适的楼房，而且预计明年5期开盘，房价将在3500元/平米左右。而且，随着新的房产政策的出台，高安也出现了一些业余炒房者，把手头的闲钱用来买房，因此，国家的房地产政策似乎对高安影响不大，目前，高安一些新推的楼盘，一开盘就基本被预定。　　　　此外，据记者从高安市瑞州商贸城了解到，很多商家对新一轮的房地产政策都不了解，销售情况似乎影响不大，而且，原本下半年就是装修的旺季，一些赶着新房结婚、农村自建房的家装和一些工程装修都集中在下半年，而且今年的销售同比去年要好一些，而且今年的建材产品价格明显要比往年要高。　　　　相对陶瓷经销商而言，由于离产区较进，本地一些人找关系直接到厂家提货，而且，很多企业把网点布局到乡镇，影响了当地陶瓷经销商的销售，但是影响较大的还是批发商，而零售为主的没有受到多大影响。　　　　据记者向高安本土企业的销售负责人了解到，新一轮的房地产政策对陶瓷销售没有太大的影响，而且，目前本来就是市场旺季，尽管从今年4月份起，整个行业形势都不容乐观，但是到10月份，一些产品销售形势还是呈现良好的态势。我们的产品主要面向三四级市场，这些城市的房价相比一二线城市，要低很多，因此，国家的政策对这些城市的房地产影响不大。　　　　对此，业内人士给出了两个方面的解释。首先，高安随着建陶产区的兴起，带来了相当多的外来人口和促进了当地的就业，薪资待遇提高，助推了本地的房地产的兴起，而且，一些在外务工人员的外乡，在城市买房的较多，也推动了建材行业的发展;其次，高安属县级市，作为正在发展中的三四级城市，房地产政策对其影响不大，而且，随着国家关注房价、调控房价，更加促使了当地购房者的热情，一些在农村有自建的经济条件较好的都选择在城市再购买新房。同时，国家加大对廉租房的建设，促进了当地建材行业的销售。　　　　陶瓷行业抗风险各有妙招　　　　尽管房地产的调控风风火火的进行着，尽管有不少企业也叫着日子难过，但对于大部分的陶瓷企业来说，任凭窗外风吹浪打，该怎么过还得怎么过。在记者走访的不少企业中，今年都有不同程度的增长。有的是因为一早扎根于城镇市场，开发广大的城镇居民群体;有的则是前几年品牌建设的积累今朝发力，品牌上了一个台阶而获得的增长;另有一部分则坚持走着其高端路线，通过设计师等更精准的渠道获得较好结果。　　　　正如中国建筑卫生陶瓷协会秘书长缪斌在接受本报记者采访时明确表示：在一线城市，因为房地产调控力度比较大，所以影响也比较大，但是这个影响并不像金融危机那样造成恐慌，只是一个波动。而对于陶瓷等建材家居行业来说，整体发展还是有空间，刚性需求量还很大，陶瓷行业是传统产业，同时也是朝阳产业，没有不好的行业，只有不好的企业，陶瓷行业至少还有好几十年的发展上升空间。　　　　一些企业保持了30%以上的增长正好验证了缪斌秘书长的一席话，而同样位于行业协会的中国建材流通协会会长孟国强也有异曲同工的观点。孟国强认为，房地产的发展对于建材行业影响很大，但是建材并不完全依赖房地产发展，建材行业相对比较稳定，受到的冲击并不是很大，市场还很强大，经济对于这个行业的需求还很大，尽管经济危机影响很大，但是建材行业受到的冲击并没有人们想象的那么大。建材行业是和国家的经济大建设结合在一起的，很多基础建设都需要建材行业的支持。建材行业对于劳动力的需求仍然很大，政府对于这个行业依旧很支持。　　　　孟国强十分坚定地说，建材行业仍旧在刺激市场，刺激消费，建材行业在城镇化建设的消费空间还很大。　　　　记者手记：房子是永远的需求　　　　新一轮房地产调控包含了暂停发放第三套及以上住房贷款、首付款比例调整到30%及以上、第二套住房首付比例不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍、加快推进房产税改革试点工作等，是近年来国家对房地产调控力度最严厉的一次。新一轮房产新政的严厉也让陶瓷行业中的一众人等愈发对往后的市场环境猜测不断。　　　　诚然，用经济学原理来说“物以稀为贵”，土地是有限资源，当不断被开发成为商品房时，就成为了一种逐步稀有的资源，房价上涨或许会缓慢，但势不可挡。再看国人的“家”之情节，房子对与一个中国人、一个中国家庭来说，就意味着家的完满和人生的完满。房子，永远都会是中国人心中、口中最执着的存在。如此看来，作为与房地产息息相关的陶瓷行业乃至整个建材行业，虽然也会偶遇寒冬，但是冰消雪融之后，又将会迎来一个春天。

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