股市跌了，楼市会跟进么？

楼市股市，通货膨胀预期下的两朵花 　　1997年的时候，很多人都发现，如果自己一不买房，二不做股票，就稀里糊涂地变成了"相对穷人"：那些善于理财的同学、同事，原本跟自己是一个阶层的，突然间，他们的财富变戏法似的成了自己的好几倍。今年的情况跟以往似乎有点像，不过，那些在3000点之后才勇敢地闯进股市的人开始懊恼了：自己不但没赚到，反而连本都亏掉了。楼市会不同吗？ 　　去年底，就在股市在2000点以下徘徊筑底的时候，楼市的"拐点论"还在盛行，不过，由于价格下跌，交易量开始慢慢地放大了；过完年后，股市就稳站在2000点之上，楼市的价格下跌也初步结束；其后的几个月里，A股一路高歌猛进，几乎是一口气就涨到了3500点前，跟最低点比，几乎所有的股票价格都翻番了，涨三四倍的也一点都不稀奇；楼价在年初的几个月里并没涨，不过成交量在不断上升，很多地方的交易量同比都翻番了。在上海，几年都没开张的汤臣一品终于开始有了买家。 　　与成交量上升伴随的是库存的下降。还是以上海为例，以现在的销售速度，据说全部库存房仅够卖两个月了。就在不久前还在战战兢兢的开发商突然意识到：手上的货不多了，要慢一点出楼，快一点批地。大约从四五月开始，楼价开始上涨，同时，开发商拿地时也更为勇敢了，各地都有新的"地王"不断涌出。到了8月8日，就在A股已经开始了大跌时，还是在上海，地产商又放了一个卫星：当天开盘的星河湾一日之内销售40亿。考虑到那个楼盘位于传统的上海人认为比较偏僻的位置上，它原本是作为"人才公寓"而立项的，售价竟高达4万至6万元每平方米，你不能不说，那是一个奇迹。 　　当人们把楼市的勃兴归功于"通货膨胀预期"时，你才发现，地产商几乎是始于美国的全球性金融危机最大的受益者：由于经济形势不妙，包括中国在内的全球各国央行不得不实行宽松的货币政策，而这项政策的最直接受益者并不是实业，而是资产。于是，表现为股市和楼市的次第上升。如果没有这场危机，始于去年下半年的楼市"拐点"将会在严厉的货币政策下继续朝下走，那意味着一大批地产商要破产。所以说，金融危机救了地产商，虽然美国的危机正是由与地产相关的"次贷"引起的。 　　股市向上空间有限，楼市可能还要再涨一年 　　股市因为较楼市流动性高，它的反应要更灵敏一些，所以，股市的上涨先于楼市。现在，股市出现了一个像模像样的调整，是否也意味着楼市会跟进呢？ 　　从长期而言，无论是A股还是地产，都面临调整的压力，不过，短期而言，股市的压力会大一些，楼市暂时还看不到这种压力的影子。 　　中国自有股市以来，A股的估值通常都较国际通行的资本市场价格为高。究其原因，核心还是在供求关系上。总体而言，中国的股票供应少，而资金供应多。 　　爆炒垃圾股、"庄股"遍地等等A股的常态现象都可以用股票与资金的供求关系得到令人满意的解释。现在，情况多多少少发生了一些变化。首先的一个变化是"大小非"因素。即使并非所有的"大小非"会选择套现走人，股票供应还是实质性地增加了，而股市越高，"大小非"选择套现的动机就越强。另外，"创业板"的即将推出也将会增加股票供应。 　　楼市的情况则与股市不同。过去的一两年，由于普遍看空后市，新开工的楼盘明显减少，这直接导致今年的供应不足。而楼市的供应，从开发商融资，到批地，再到建设，再到销售，少说也需要2年的时间，所以，短期内供应并不能随着房价的上涨而增加。而在股市，一旦到了心理价位，低成本的投资人，特别是"大小非"会随时套现走人，即，一旦股价上涨，股票供应就会增加。如果把上市公司的再融资、整体上市之类的因素也考虑进来的话，这个趋势就更明显，当然，再融资、整体上市的周期比较长，但通常总比一个楼盘的周期要短。 　　还有一个重要的不同是，买股票的人几乎百分之百是用来投资的，而买楼的人，大部分还是用来自己住的--虽然并不是每个楼盘都这样。也就是说，大部分楼一旦实现销售，就成了"非流通股"，价格涨也好，跌也好，它都不会买卖，这导致楼盘的供应量不会随着楼价的上涨而出现急剧的增加。当然，从长期而言，楼价上涨会让开发商去加大开工量，最后增加供应，不过，那需要时间。 　　抛开"供求关系"，股市与楼市还有一个重要的不同就是，股市与实体经济的联系要更为紧密：不管怎么说，股票总是企业的股票，如果实体经济上不去，股价很难再保持在高位上。楼市尽管也跟实体经济有关系，但它更多反映的是"财富"，而非"盈利能力"，因此，楼市更多地受益于宏观宽松。如果这个分析成立的话，楼市的像样调整至少要等到整个中国经济完全步入正轨，宏观宽松的政策发生改变，而这至少需要一年的时间。

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