房地产超预期因素减弱 政策风险需关注

据今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业最近两周一直受分析师关注度一直提升，本周跻身分析师关注度排行榜的前三，目前位居第2位。从09年7月6日开始，地产指数就基本结束了上涨，开始了一个多月的横盘、下跌的调整行情。期间，地产指数从最高的2294点，跌至8月18日的1819点，跌幅达20.7%，行业龙头股万科跌幅也达22%。究其原因，有两个方面：一个是政府重新收紧二套房政策，引发市场担忧"下半年成交量环比下降是否将导致地产商盈利增长幅度迎来环比拐点";另一个是市场认为地产股估值已经太高。近期，各种数据显示一些城市的成交量环比出现了下降，这在某种程度上契合了市场看淡下半年房地产行业的判断。 　　可以说，市场所有焦点更多的是集中在政策对地产股冲击上，由于07年的经验使得更多投资者对地产股选择离场。但事实上，从今日投资在线分析师统计的各机构观点来看，他们均认为目前的政策环境还是要明显好于06和07年。宏源证券就表示，06和07年处于宏观经济过热、房地产投资过热的背景之下，政策对于房地产行业明显处于打压而非鼓励。而09年我们面临的环境恰好相反：宏观经济处于低谷并刚刚有所好转，房地产投资增速刚刚有所恢复，房地产新开工面积依然是负增长但降幅有所减小，在宏观经济和房地产投资不是热甚至还有点冷的情况下，政策绝不会对房地产行业进行全面的打压，所谓的调控，政府也会慎之又慎。长江证券也认为，虽然政策调整类似，但07年宏观环境和目前情况不可同日而语。目前的短期成交回落并不完全是2套房政策调整所导致，应是多种因素共同作用的结果。 　　从市场表现看，虽然房地产板块指数近六个月以来涨幅仍高于沪深300指数超过20个百分点，但近期受到政策和市场调整的影响，最近一个月房地产板块指数跑输沪深300指数6个百分点。7月由于传统淡季的影响，收紧二套房贷的政策调控对房价的上涨产生了一定的压制作用，也促使房地产板块进行了较大幅度调整。光大证券表示，伴随着成交量的下滑，一些前期房价涨幅快速的城市如杭州等，房价开始在高位徘徊，如果房价能维持平稳或者略有下降，预计政府不会继续出台更严厉的调控政策。当被抑制的需求积累到一定程度后，而价格也无法再进一步下跌，需求又会慢慢恢复，成交量是下一阶段房地产股价的重要催化因素之一。目前还无法预知成交量恢复的时间点，但多数城市的成交量将会在目前的水平上反复一段时间，等待房价和政策的趋势性信号。 　　从市场估值来看，目前房地产的估值远低于07年的水平。从市盈率角度看，目前房地产行业的平均市盈率为26.27倍(按2009年盈利预测计算，下同)，而07年房地产行业的平均市盈率达到85.5倍。从房地产估值与A股市场估值的比较来看，先看市盈率溢价水平，现在房地产平均市盈率和A股平均估值水平相当，而07年房地产行业较A股市场的市盈率平均溢价为69%，且有两月溢价达到创记录的100%。再看市净率溢价水平，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为25%，而07年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价为32%，且有两月溢价达到创记录的60%。通过对估值的分析来看，房地产业目前的估值远低于07年的历史最高水平。 　　从盈利增长来看，由于上半年行业销售火爆，分析师给予的09年房地产板块平均预测增长率一直处于不断上调中，目前为47.08%，较一个月前调高了6%。分析师持续调高房地产板块的业绩预期主要考虑到以下四个原因：1、上半年销售良好，预收账款款增加，部分企业1-5月份销售收入已经完成年初企业制定目标的50%以上;2、去年上市公司共计提资产减值准备43.44亿元，占营业利润的12.36%，随着近年房价上涨，计提的资产减值准备有望部分地冲回，这无疑会增厚行业利润;3、预计下半年政策转向可能性较小，流动性充裕的现状有望延续，房价在保持小幅攀升的情况下，销售量有望得以延续;4、去年下半年销售基数较低，同比指标向好不变。 　　下半年房地产行业可能面临三大风险 　　民生证券认为下半年风险有三：1、房价变化对销售额的影响，进而影响下半年上市公司业绩;2、国家对房地产行业政策的结构性收紧;3、宏观经济政策变化可能带来的影响。 　　从房价来看，对2005年-至今行业的销售额和房价变化作了分析，剔出部分异动数据后，得到房价的涨跌与销售额的增加高度一致，也就是说，房价涨时，销售额增加也增加，房价变化与销售额高度正相关，因此，要防范房价变化带来的上市公司业绩变化。 　　从国家对于房地产的政策来看，大的方向是鼓励和支持，但是结构性利空政策有可能出台，比如物业税的推出问题，部分银行变相放宽二套房引致的政策风险，国家统计局调查开发商成本引致政策风险。下半年政策微调的可能性较大。 　　从宏观经济政策来看，宽松的货币和财政政策有望延续，但是下半年市场的流动性很难延续上半年的充裕状态，如果下半年央行紧缩信贷规模，这对于资金密集型的地产行业来说是利空因素，信贷投放速度和投放量的变化也是下半年地产行业面临的重要风险之一。 　　短期超预期因素出现概率较小 　　综合来看，申银万国表示，3季度房价继续超预期上升的动力正在减弱，全国大部分城市将呈现"价稳量稳"的局面，部分地区如深圳存在成交量超预期萎缩，甚至价格略有回调的风险。由于基本面很难出现超预期的因素，由此导致板块短期跑赢大盘动力仍然不足。从近期板块的走势来看，市场正在逐步修正过于乐观的预期，但是由于短期超预期因素出现概率较小，行业跑赢大盘的概率不大。中期来看，看好房地产的原因仍然存在，经济正在逐步复苏，居民收入稳步回升，出口恢复，人民币升值预期将重新开始。 　　股票选择上，建议选择资源类的公司，即土地储备较充足的公司，包括华侨城、冠城大通，泛海建设，ST东源等，而回避之前的快周转类公司。因为之前快周转类公司的主要逻辑--"业绩对房价的弹性较大"，目前因为不再看涨房价而不存在;但资源公司由于房价、地价短期稳定，中长期仍然看好，而仍具备投资价值。

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