海南二三线城市房产开发加速

海南省房地产开发及销售市场今年以来保持不俗业绩。１月－７月，海南房地产开发共完成投资145.97亿元，比去年同期增长46.7％。全省房屋共销售270.87万平方米，实现销售额157.53亿元，分别比去年同期增长20.5％和26.1％。 　　但和以往不同的是，海南省房地产开发重点一直集中在海口、三亚等地，今年开发重点正以较快速度向其他市县拓展。数据显示，今年1-6月，全省除海口、三亚以外的其它市县房地产开发投资占全省的比重已达34.8%，比去年同期提升14.2个百分点，销售面积占全省的比重达42.7%，比去年同期提升16.2个百分点。 　　从岛屿两头重镇的海口、三亚，到东线的文昌、琼海、陵水，再到中部的保亭、五指山等地，海南房地产有迅速蔓延扩大之势。 　　文昌"航天概念"房价三年翻三倍 　　海口、三亚土地供应趋紧之际，拥有一流资源与环境气候的二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，并已吸引了内地的一些开发商悄然进驻，跑马圈地，也使本地开发商将目光瞄准了这些土地成本低廉的二、三线城市，并大肆布局。开发商向这些市县发展，更多的是看重那里相对低廉的土地价格，使得投资成本更低，楼市价格容易得到控制，针对购房群体的定位更容易把握。 　　今年上半年，文昌市房地产开发投资热潮不减。各项指标均保持平稳上升的发展趋势，1月份至今，新开工面积达64.17万平米，同比增长109%，投入开发建设资金4.94亿元，销售套数1763套，售金额5.43亿元。而按文昌市的规划，2009年度，全市启动房地产投资开发面积116万平方米，投入资金约25亿元。 　　目前，在文昌市注册的房地产开发企业有36家，投入开发建设的有24家，已完成开发的有4家。很多房地商广告上打出了"住到航天城去"、"把家安在航天城"、"航天地产"、"航天城里我的家"等促销口号，争打"航天牌"。可以说，"航天概念"正是托起文昌房价的重要因素之一。 　　2007年在航天城落户文昌的消息还没有正式报道之前，市区内的普通商品房，中低端商品房销售均价为1300元/平方米，市区周边地区中高端商品房销售均价为1600元/平方米。在航天城落户文昌之后，房价迅速上涨，突破两千余元的销售起价，2008年销售均价达到3000余元/平方米，而根据文昌市最新统计数据显示，2009年这个数字就达到4100余元/平方米，临海或海景房甚至已达六、七千每平米。 　　而岛外消费者则是文昌购房的主力，2009年上半年，文昌商品房销售面积10.41万平方米，销售金额4.28亿元，全部为岛外人士购买。 　　琼海7月商品房销售均价近4000 　　记者从琼海房管局处获悉，7月琼海商品房成交922套，成交面积65105.63平方米。7月琼海商品房销售均价3986元/平方米，对比琼海6月商品房销售均价3295元/平方米提升了20.97%。 　　据琼海统计局数据统计，上半年，琼海市房地产业在建项目共52个，为历年最多，完成投资约16亿元，增长51%。全市房屋施工面积69.8万平方米，增长40.6%。商品房销售面积32.23万平米，增长近3倍。商品房每月销量不断上升，2至6月份销售量环比增速分别为3.6%、2.8%、3.4%、3.9%、和2.5%。 　　"房子都盖到高速路口了"这是琼海房地产给人的第一个直观印象。琼海共有房地产企业71家，现有楼盘70个，在建在售楼盘47个。形成了官塘、银海路滨江、爱华东路新城、豪华路滨江、博鳌等五大房产板块。 　　不过跟省内其他热销房产一样，琼海房产的购买者多是岛外用户。"岛外客户钟情琼海房产，其实是2005年以后的事情。"一位业内人士告诉记者，"从2005年以来，琼海房地产连续几年热销岛外，岛外销售分别占销售总量的60％以上"。而来自房产部门的数据也显示，2009年上半年岛外购房者占商品住房总销量的68%，覆盖全国26个省区以及美国、日本、新加坡等国家人群。 　　"感觉房产开始火了是从2006年底开始的，"本地的一位开发商向记者介绍，2004年开始到2006年上半年属于萌动阶段，房地产项目主要集中在嘉积主城区，项目品质低，价格还处在保本状态。且多数打的是价格战，购房客户寻低入市，往往低价格的房子特别好卖，均价多为1000-1500元每平方米。"当时为了推销房子不少楼盘是作为赠品的，也就是在北京，上海等一线城市买了一套房子，开发商就送一套琼海的房子，买一送一，做为二套渡假房。但慢慢的卖的房多了，在岛外也打出名气来。从赠品房变成专门过来买，小区也越建越好，房子也越来越高档，规模也越来越大。" 　　陵水、保亭、五指山 　　成三亚高房价释放区 　　如果说到海南哪的房价最高，很多人会想起三亚每平米6万元的天价房。但如果提到房产均价最高，毗邻三亚的陵水则在上半年以11317元/平方米夺下此桂冠。 　　陵水凭借着近50公里的黄金海岸线造就了海南最奢华的海景房产群，沿着海岸线，香水湾、清水湾、土福湾、富力湾等将高档酒店开发和旅游房地产作为自己的定位开发，先后引进了雅居乐、富力地产、浙江绿城等26家大企业，签订协议42个，协议投资450多亿元，目前已完成和落实投资近百亿元。 　　"陵水房地产其实就是三亚高档海景房的一个延伸，以临海的别墅与酒店为主，客户群也定位于国内外的富豪阶层"一个业内人士告诉记者，"如果说陵水的房产是为满足顶端阶层的，那从三亚沿中线延伸的保亭、五指山市房地产市场就是为满足三亚中低档房产岛外消费者而衍伸出的三线房产。" 　　一位房产置业顾问向记者表示，"保亭县的房子2003年的时候才400块钱一平方米，到2007年就升到了2000多块钱，2009年新开的几个楼盘的起步价都到3000-4000多元，当然，目标群还是岛外人士。" 　　而五指山市商品住房销售均价2009年上半年就达到了为2891元/平方米。 　　澄迈、定安打造"海口后花园"概念 　　澄迈、定安虽然在知名度上现在还无法和三亚、海口等区域比拟，但凭借其优秀的位置、生态环境等优势，成为近来了海南三线地产备受青睐的区域，并都力推"海口后花园"概念。 　　澄迈通往盈滨半岛的公路旁，几大楼盘正拔地而起。一些开发商打出了18万元一套小户型的条幅。澄迈县发展房地产业有明显优势：处在海口市1小时黄金交通圈内，大港口、粤海铁路、环岛西线高速公路和海榆西线公路在这里交汇，优越的地理位置吸引了不少大企业、大工厂进驻，为房地产业发展提供广阔的空间。澄迈县政府正致力将金江镇金马片区打造成海口的后花园，并利用老城开发区的海滨区位优势，营造一个崭新的西海岸滨海休闲度假区。 　　2008年，该县房地产开发投资完成2.42亿元，同比增长23.7%;第一季度房地产开发投资完成5800万元，同比增长82.7%，一季度房地产建成面积(施工面积)46.94万平方米，同比增长10.9倍。随着一批房地产项目建设相继启动，澄迈房地产业已呈现出快速发展的势头。 　　对比澄迈的工业、港口优势，定安地产则更纯粹的打起旅游地产牌。"定安有无可比拟的区位优势：离海口半小时车程，到美兰机场还不到半小时，到火车站也就是20分钟车程。它可称得上是海口的后花园。而随着社会经济不断发展，海口越来越拥挤，这时候，定安就显示出它的区位优势了。"7月与定安县政府签订了定安新城"十里长廊"合作协议，准备投资40亿元的昌茂集团董事长陈权中如此评价定安的房地产前景。 　　走在定安的大道上，令人最深的感触是定城塔岭新建和在建的楼盘多。一条进士路上，就有好几个楼盘在建设。而就在2005年，定安还没有一家房地产公司。仅仅4年，进入定安的房地产项目有30多个，在建与建好的房地产项目已有21家。 　　业内人士分析，目前定安的房源均价在3200元/平方米左右，起价在2600-2800元/平方米左右，与海南一线地产相比占据了价格上的优势。

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