房价上涨难以持续

年初以来支持房价大涨的是流动性泛滥和虚无缥缈的市场预期，缺乏稳固的基本面支撑。当前房价快速上升的局面最终只能有两个结局：一是价格持续上涨，直到泡沫破裂；二是随着货币政策调整，价格在短期内回调。现在看来，后一种情形出现的概率更高一些。 　　最近几周，股市在强劲反弹以后出现了反复。而股价的回落又引发了房价会否随之调整的猜想。 　　对于中国房价走势，一直存在着两种决然不同的看法。 　　乐观派认为，只要经济保持高速增长，中国的房价就可以一直往上升，其主要原因是房地产相对刚性的供给曲线。持续高速的收入增长，加上方兴未艾的城市化浪潮，表明房地产实际需求的高潮还远未过去。因此，房价稳步上涨是经济发展的必然规律。 　　悲观派则认为房价只升不跌的神话其实是不存在的，这一点可以通过考察英美国家最近百年经济发展的经历得到证实。无论看居民收入与房产价格之比，还是看房价与租金的比例，中国许多一线城市楼市泡沫的风险已经接近中国香港和中国台湾泡沫破裂以前的水平。如果老百姓的收入已经难以承受，那么房价上升的趋势就很难持续。 　　一个有意思的现象是，如果看宏观统计指标，过去十年来中国居民收入增长的速度一直快于房价上升的步伐。 　　如果事实是这样，那么居民相对于住房的购买能力应该不断上升，而不是下降。但实际上老百姓的感受恰恰相反，他们越来越觉得买不起住房。这里头有一个收入分配的问题，如果收入分配越来越不公平，那么大多数穷人的相对支付能力越来越低也是可能的。 　　但更重要的原因，可能是房价指数有问题，即价格指数没有考虑商品房构成的变化。 　　从全国来看，商品房建设由原来集中在一线城市，扩展到了广大的二线、三线城市。那么，即使一、二、三线城市的房价都在上涨，但全国一平均，房价上升就不明显。在一个城市也是这样，北京的商品房由原来的二环以内开发到了六环以外。这样，即使二环内和六环外的房价都翻了一番，由于六环外的商品房比重增加，全市平均价格上升就不明显。 　　我一向认为只要我国的经济高速增长能够保持下去，房价上升的大趋势就不会改变。但上升的长期趋势，不等于价格一直会直线往上走。 　　如果我们考察英美等国过去几百年经济发展的经历，就会发现房价走势绝不是呈直线状的。与股票市场一样，房地产市场也含有很大的投机成分。价格上涨的时候，所有人都想投资，就容易形成泡沫。 　　有了泡沫，必然会有破裂的一天。 　　从国际经验来看，一般有三个因素可能导致房地产市场泡沫破裂，一是短期内供给超过需求，香港上个世纪90年代后期房地产市场崩溃，就是因为香港政府批的地太多了。二是货币政策紧缩，卡住了流动性增长，需求快速萎缩。三是经济减速，也会减少对资产升值的预期并减少需求。 　　以国际经验来套中国目前的形势，最可能出现的诱发因素便是货币政策紧缩、流动性减少。无论如何，从今年年初以来房价大涨的过程来看，缺乏稳固的基本面因素支持。 　　尽管GDP增长已经明显反弹，但经济的困难时期尚未完全过去，出口还没有恢复、过剩产能矛盾还很突出、通货紧缩的压力还在、失业率还在上扬、收入增长步伐还在放慢、企业利润还在下跌。 　　因此，真正支持房地产市场回暖的就是流动性泛滥和虚无缥缈的市场预期。 　　今年下半年房价还会不会继续涨？这主要取决于政策调整的步伐。 　　7月新增贷款明显下滑，导致了股市的调整。如果这个趋势持续下去，那么房地产市场也将面临调整的风险。 　　当然，下半年中国和全球的经济形势可能继续改善，这对房市是好消息。不但中国可能保持8%以上的增长速度，就是美国也可能实现3%左右的增长速度。只不过美国的增长主要是恢复性的，美国经济的增长趋势可能已经从危机前的3%以上回落到2%以下。 　　不过，全球经济复苏可能意味着货币政策和流动紧缩的日子也不远了。 　　中国的央行尽管一再声明适度宽松的货币政策方针不会改变，但政策调整实际上在7月就已经开始了。现在的调整还仅仅局限于信贷政策，如果经济复苏持续下去，那么上调政策利率和增加存款准备金比例也只是一个时间问题了。 　　因此说，当前房价快速上升的局面最终只能有两个结局，一是价格持续上涨，直到泡沫变得十分严重，最后破裂；二是随着货币政策调整，价格可能在短期内出现回调。现在看来，后一种情形出现的概率更高一些，货币政策调整几乎已经是势在必行。 　　所以，我国的房地产价格在再次进入新的上升通道以前，很可能出现一次比较大的反复。而这个反复出现的时间，应该不会晚于2010年年中。

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