叶檀:融资热吹大房地产泡沫

房地产上市公司融资热潮引发吹大房地产泡沫的担忧。这样的担忧来得太晚,房地产市场价格在大规模融资之前已经泡沫化。 　　根据统计,今年以来,共有45家A股房企公布融资方案,其中,有12家公司已经完成增发,有32家公司公布了增发预案,融资规模近千亿元。目前房地产公司处于融资再融资高潮期,包括IPO在内,还要增加数百亿元的规模。 　　支持房地产上市公司大规模融资的人认为,房企融资投向项目开发,可直接提高新房开工率,增加市场供应。 　　近期虽然房地产热,但新开工数量并未回暖,这就意味着未来供需矛盾难以解决。7、8月份的开工情况并没有像先前预期的那样好,6月份商品房新开工面积第一次出现了2008年7月份以来的正增长,但8月13日,中金公司发布了对7月份房地产新开工面积再分析的研究报告:新开工数据同比微涨0.7%,环比下降42%。7月份全国单月完成房地产开发投资3215.12亿元,较6月份的4340.12亿元环比下降25.92%,其中商品住宅完成投资2238.36亿元,较6月份的3084.24亿元环比下降27.43%。 　　虽然新开工面积是滞后指标,但在房地产交易量高速增长数月开工量仍维持低位,说明房地产开发商信心不足,房地产市场的未来走势令人担忧,根本无法起到增加固定投资、平抑房价的作用。如果房地产企业对未来信心不足,为什么要大规模融资?是为了增加土地储备,如果这样,当然值得鼓励。 　　反对者同样言之凿凿。房地产公司从资本市场大规模融资未必会增加房屋供给,由于房地产链条完全金融化,房地产公司可以通过融资、囤地拉长建房周期,把房地产作为完全的资产品进行运作,从而获得更大的收益。而房地产公司的融资则让房地产企业有了高价购地、捂地、捂盘,进而赢得资本市场高估值的成本。房地产企业从资本市场融资打开了楼市与股市之间的闸门,让房地产泡沫通过资本市场来得更加凶猛。要抑制这根利益生成链,证监会有必要斩断通过资本市场融资的泡沫化过程。 　　资本市场可以助推房地产市场泡沫,通过资本市场,房地产作为投资品计价,财富效应直线上升,完全脱离了消费品的市场。但要强调的是,资本市场不是房地产市场泡沫的发生器。很简单,房地产的重要性与股市比肩的投资品种的特性不是资本市场带来的,目前信贷成本处于历史最低位,土地价格仍然高企,房地产市场在拉动投资、消费方面的作用不可取代。 　　人们寄希望于政府可以阻止房地产的资本进程,政府也确实做出了努力。9月1日,国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息,防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。各地要加快城市建设用地审批和土地征收实施,国务院批准的城市建设用地,两年未具体实施征地行为,视为无效。这是上世纪90年代以来处置闲置土地政策的再次强调。 　　政府严重关注高房价,此轮调控手段与2007年抑制楼市泡沫手段非常相似,要求严查闲置土地、盘活存量土地利用,目的就是增加供给平抑房价。但2007年效果不彰,当时还配合了升息等政策,仍然未能有效遏制房价飙升的势头。 　　现在股市下挫,房地产市场在高位徘徊,炒房固然存在风险,但风险小于股市。原因是与股市相比,投资房地产相当于握有一项看好未来中国资产品收益、可以对冲货币贬值趋势的期权,由于土地保护、城市化、投资品种匮乏等,这项权力未来价格看涨。 　　笔者早就说过,能够减少房地产期权红利的有几种做法:一是政府对房地产投资客课以重税,使他们的资产红利变成公共税收,这是笔者支持征收物业税的理由;二是谨守货币信用,严拒通货膨胀,这样房地产的期权价格不至于升值太快;第三,提高信贷成本增加土地供应,超过大多数二套房购买者的承受能力与增值收益时,期货会变得一钱不值。 　　包括新加坡、中国香港等地的房地产价格都在上涨,全球房地产贷款引发的危机尚未退去,亚洲再次中了房地产魔咒。这个魔咒跟随货币贬值与经济缺乏创新而来,阴魂不散。

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