金岩石：焉能兴高采烈鼓吹“超级泡沫”

金岩石先生日前在成都大放豪言："京沪房价五年内至少翻一倍，很可能会突破30万元/平方米"，继日本泡沫经济破碎之后，"未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程"。本人以为：有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹"超级泡沫"？中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙，日本当年的泡沫是富裕社会的泡沫，而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫，其灾难性的后果将比日本还可怕。 　　金岩石先生把住宅分类为投资品，而非民生消费品，对此，恐怕没几个人能同意。住房当然可以成为投资品，但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场，是非理性、不正常的市场。地价、房价并不是可以无限上涨的，而是有极限的，这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力，房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品，那么泡沫破灭就近在咫尺了。国际上为什么有个房价收入比？就是体现民生承受力这个基本尺度。成熟市场体一般房价收入比为6倍左右，即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右，也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比，已达27倍左右，已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。一个社会纵然什么都可以透支，也绝对不能去透支子孙的生存发展空间，这是一个社会道德伦理底线。想想吧，如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米，要多高的人均收入才能支撑这样的房价？家庭平均年收入得超过400万元，10以后北京能达到那样的水平吗？在欧、美买房投资，租金收入基本上能Cover按揭贷款支出，10年左右的租金收入就能收回投资，也就是房价租金收入比为10倍左右，才比较正常，而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍，这样的房子还有投资价值吗？鼓吹人们去"投资"这样的房子，是负责任的言论吗？房价越高，真正需要住房但却买得起的就越少，有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖，这市场能撑得住吗？这就是近期房市价涨量跌的原因。 　　金岩石先生为房价虚涨提供的一个理论依据，就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价。然而金先生应该知道，完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右，大城市住宅地价不到北京上海的1/20，房屋(主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套)，远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间，还能有多少溢价空间？ 　　我赞同樊纲先生讲的"世界经济回归实业"和对资产价格泡沫担忧的观点。房地产和虚拟经济在经济总量中的比重太大是要出问题的。一个经济体的繁荣程度不在于其房价有多高房产总值多少，也不在于其虚拟经济的总量。相反，一个经济体、一个地区过度依赖房地产和虚拟经济的增长是不可持续的。一个国家的经济实力依赖于科技实力基础上的制造业、服务业的强大。中国的舆论机构和社会再分配机制，应该是鼓励人们去创业，去干实业，而不是鼓励人们都去当炒家。

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