经济观察:一线楼市泡沫膨胀中 二线城市大有可为

一线城市楼市走向成谜，反凸显出二线城市楼市的异常火热。 　　日前举办的"中国地产金融年会"2009区域巡回峰会上，银行业人士预测西部房地产市场或将出现跨越式发展。"价值洼地"的趋向已经更加明显地体现在一批二线城市的房地产市场上。受此吸引的不仅仅是地产开发商，银行界的"地产金融服务"也将目标锁定于此。 　　一线楼市泡沫膨胀中 　　在国内一线楼市价格不断创出新高的夏末，成交量的下跌让精明的商人看到了隐忧。缩量上涨背后，充满了"泡沫""虚高"的质疑。 　　东方证券研究所房地产业高级分析师魏博认为，综合一线城市有利因素与不利因素，一线地区市场增速已落后于全国平均水平。而且一线城市受政策影响较大，是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾，由于供应长期偏紧，使政府、开发商、购房者大多数时间处于相互博弈状态。 　　数据显示，8月份的楼市成交领头羊依然是上海，成交量达到240万平方米，但环比减少10%。北京、广州和深圳等一线城市也都出现不同程度的下滑。北京为175万平方米，缩量最为显著，环比下降18%；深圳已经是连续第三个月环比出现明显下滑，成交量仅有50万平方米上下。 　　不过，与此背离的楼市价格却再现疯狂。上海二手房价格指数在今年6月就已达到2398点，比去年高点还超出2点，创历史新高。而广州市国土房管局于9月6日公布得《2009年8月广州市十区房地产交易登记情况》显示，当地中心六区楼价今年来首次突破1.2万元大关，达到12318元/平方米，几乎与2007年10月楼价最高峰持平。最高城区均价达13125元/平方米，环比上升16.6%。 　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于政策利好、供不应求、资金充裕、市场预期上涨等原因的作用下，投机需求追涨心态已经日趋严重，只要预期房价上涨，必然会有更多的投机者加入炒房。 　　大有可为的二线城市 　　一线城市的楼市乱象或许早在嗅觉灵敏的房地产商人预料之中。数据表示，今年1至7月，万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量，其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%；在三四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少，仅占总量的22%。 　　中国民生银行行长洪琦表示："我们不能忽视房地产的消费需求和西部地区的投资需求对经济持续复苏的关键性作用。"他认为，在中国经济转型过程中，西部经济的加速发展必将引发西部城市化进程的加速。西部城市化率相对较低，房价泡沫较小，在经济的带动下，西部房地产也将会迎来跨越式发展。 　　魏博认为，一线地区僵持阶段将会持续，缓慢周转使普通住宅开发失去吸引力。而相比一线地区，二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持，将成为普通住宅开发的"主战场"。 　　民生银行地产金融事业部总裁杨毓将所在部门定义为"中国房地产市场的长线投资者"。他看好西部等二线城市的发展潜力，据悉，地产金融部已经对全国27个城市的房地产开发投资进行跟踪研究。结论显示，2008年重庆的房地产开发投资额仅次于北京和上海，其次是广州、成都；而西安近5年的房地产开发投资复合增长率高达38%，在27个城市中位居前列。这表明尽管西部房地产开发投资在全国总体比重不大，但区域中心城市已经进入了快速发展阶段，龙头城市将得到优先发展。

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