楼市2007危局再现?

北京上海等一线城市楼市成交量已经持续两个月下跌,价格却仍然不断上扬,这样的情况在2007年底楼市大调整之前如出一辙。2007年的危局是否再现? 　　最近来自中金的数据,8 月31 日~9 月6 日,各大城市楼市成交量环比均值下降5%,中值下降6%。其中北京、天津、济南、青岛周成交量分别环比下降8%、29%、35%、8%;上海、南京、苏州周成交量保持平稳,环比下降幅度在3%以内;深圳、广州两城市成交量仍在年初以来的底部徘徊。成都、武汉、长沙分别下降17%、47%、13%。而房价仍在上涨。 　　价升量跌的情况正在持续恶化,根据“量比价先行”的原理,让人不得不想起2007年下半年。当年6月,成交量萎缩在深圳开始出现,接着是长三角区域,再延伸到环渤海,到10月开始价格大幅下挫。 　　相似的表现,是否会演绎出相似的结果? 　　大部分人士认为,重复2007年行情的可能性较小,因为政策不一样了。 　　分析人士认为,2007年是市场的一次修正,首先,大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨,脱离了普通居民的承受能力,加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。房价过高引起了决策部门的关注,连续实施房地产调控政策累积效应发挥作用,尤其是对第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出楼市。加之金融危机袭来,中国经济向下调整,消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了市场调整的程度。 　　目前,分析人士主要认为这两个时期的不同点在政策宽松与收紧的不同态度,以及市场流动性的充裕程度不同。 　　DTZ戴德梁行分析人士认为,虽然2009年7 月10 日,银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策。但坚持强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求,与之前并无太大区别,但实际上政策并无实质性收紧。 　　目前流动性仍然充裕。随着7 月份整体信贷规模的萎缩,全国房地产业从银行获得的信贷资金总额约1942 亿元,环比6 月下降14%。其中国内贷款总额环比回落19.5%,个人购房按揭贷款总额环比回落5.6%。但与2009 年上半年月均水平相比,房地产业获得的国内贷款及个人购房按揭贷款总额仍分别超出27%和69%,维持较高水平。但预计随着下半年信贷扩张步伐的逐步放缓,银行业对于房地产业的信贷支持也将呈现稳步回落的态势。 　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,目前市场虽然走向分化,一方面“过剩流动性所引致的投机需求在不断转好的成交量吸引下,陆续选择对高端豪宅产品进行追捧,并拉高房价”,另一方面,“部分刚性购房需求选择持币待购”。但与2007年不同的是,“购房需求并未被打压,现阶段利率水平仍处于历史低位,购房成本仍具吸引力”。 　　联合证券分析师鱼晋华则认为,出现2007年急跌的情况可能性较小,目前虽然重申了二套房贷政策,但各大城市仍然保持了较高的贷款成数,实质操作仍然宽松。另外,成交量急剧减少,也是因为供应量较小引起的。她认为,目前豪宅和普通住宅的成交下滑形式不同,普通住宅成交下滑更为严重,豪宅需求仍然旺盛,“但如果房价仍然增长过快,下半年供应量增加以后,成交量仍然不能上来,就会导致价格下降,但也不会出现急降。” 　　市场分化也体现在二线城市与一线城市。中金研究员认为,如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来看,北京、上海两个城市的月供/收入比在6月份已经达到了76%左右,这显示一线城市的房价已经有相当的泡沫。而上半年的新开工面积主要集中在二线城市,供应量较足。

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