专家:防楼市泡沫关键不应把钱借给无支付能力人

9月13日，济南高新区二十一世纪财富房地产论坛在山东省干部学院成功举行。论坛由济南高新区管委会主办，邀请到国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳、中国城市区域经济研究会副会长牛凤瑞、建设部政策研究中心副主任秦虹、中国房地产研究会副会长顾云昌等四位国内知名的房地产专家就房地产市场的现状和发展趋势进行了深入探讨。济南高新区相关领导和高新区主要的房地产企业代表出席了论坛。 　　四位专家对今年上半年的楼市发展状况进行了分析，认为伴随着宏观经济的触底回升和政策效应的逐步显现，楼市已于一季度触底反弹，5、6月份房价上涨幅度较大，以婚房为代表的刚性需求在楼市回暖中扮演了重要角色，同时改善型置业和投资型置业也增长迅猛。对于楼市下一步的发展走向，专家们认为还需要关注宏观经济和政策动向的变化，关注通货膨胀对于房价的影响。同时，专家们还对未来的房地产发展进行了前瞻，认为房地产业的国民经济支柱产业地位仍将持续，和谐居住、健康楼市、绿色建筑将是房地产业的发展方向，中西部地区和二三线城市将成为市场需求和房地产开发投资的重心。 　　前八个月房地产市场运行状况从全国总体的情况来看非常好。第一点从投资看，房地产开发整体投资意愿在逐步增加，虽然增加的速度并不快，但是依然每个月都在增加，第二点是市场的需求仍然是在持续增加。第三点，房价先跌后涨，涨幅也是在逐步增加的。 　　房地产开发投资前八个月的增速是14.7%，应该说这个增幅并不高，我们从1998年以来房地产的增幅都在25%左右，现在只有15%，但是从它的趋势看从2009年年初到8月份应该是逐月增加的，我们看到增加最明显的是6、7、8月份，6月份增幅达到了18%，7月份达到了19.6%，8月份的增幅达到了34.6%，单月看增加速度是越来越快的。 　　上半年房地产开发投资意愿没有明显增加的原因，第一，市场仍然是以消化存货为主，企业在存货没有消化到一定程度的时候不会新开工，上半年的行情其实最主要的一个作用是消化市场的存货，开发商把从2007年年底开始滞留在手里的房子卖出去，现在市场上的存货水平应该比较低了。 　　第二个原因是房地产开发企业对未来的经济形势和市场走势判断仍然不是很明确，所以对新增的开发投资比较谨慎。他可以拿地，他手里有钱可以去买地，因为土地肯定能保值增值，但他会不会新开工，这就是另外一个问题。 　　第三个原因就是，2008年房价下跌，市场这么不景气的情况距离现在的时间太短了，现在的企业非常庆幸，我的房子能卖出去，但是现在对于宏观政策的变化，对于形势的变化非常敏感，就像惊弓之鸟，一旦政策有些许变化马上就会影响投资，这一点是完全可以理解。 　　第四个原因，去年金融危机影响是8月份以后，在去年上半年，房地产开发投资和各项建设投资指标的幅度，基期水平是比较高的，今年和去年的同期比，上半年的水平就比较低。 　　刘琳： 　　秦虹： 　　上半年房地产开发投资意愿为何不高 　　市场需求的增长重心开始发生偏移 　　中国为什么会出现地王？我认为地王是市场配置土地资源的基本形式。为什么出现地王，咱得竞标，既然是市场资源，应该是高价得之。作为一个企业来说，这是一种企业行为，尽管有不同的看法，他自认为是理性的，他认为他的投资是值得的，会有一个合理的回报。因为本身这个地块就极度稀缺，往往又不可复制，就像过去买那个珠宝首饰，我就这一件，就这个价，不可复制，所以那个地王没有可比性。当然这里面会有风险，你既然拿了地王，地王的风险你也跟着拿了。 　　土地在社会分配和再分配中起中介作用，土地是财富之母，离了土地我们什么事儿都干不了。从经济学来说，土地是生产要素，是一个重要的资本，作为社会来说土地是社会再分配的中介，通过土地的开发和运作，地价的转换完成了社会再分配，你不是工资高吗，有钱，你花钱买了房子了，你客观地为公共设施的建设做了贡献，满足了这种拆迁的需求，同时也为下一轮的城市经济的发展做出了贡献，土地发挥了这种重要的中介和媒介的作用。 　　接下来是地价和房价，有人说地价在先还是房价在先，我说你就像是问我先有鸡还是先有蛋的问题一样，今年的地价可不是房价，房价是现在的房价，现在的地价是两年以后有了供给的时候，才能形成这块土地上的房价，这是两回事。我的观点就是要增加土地的有效供给。这里面包括空间结构和区位结构，以及它相应的配套设施，都应该涵盖在里面。开发商认定这里盖的房子能够卖出去，而且还能卖较好的价格，有的时候不好的地块不顾这种有效的供给，在数量上我们有一个平衡，还有一个结构上的平衡，所以政府要加强这方面的研究，要掌握土地推出的节奏。 　　牛凤瑞： 　　顾云昌： 　　地王是市场配置土地资源的基本形式 　　健康楼市要防止泡沫 　　下一步房地产市场发展中可以看出有两类值得开发企业关注的动向，第一个动向是市场需求的增长重心现在开始发生偏移。房地产从全国整个大的格局来看，东部仍然是房地产市场的总量的重心，这是毫无疑问的，现在北京、上海两个直辖市，加上广东、山东、浙江、江苏，两市四省整个占到全国商品房投资销售面积总量的60%以上。但是市场需求增长的重心和房地产开发投资的增长重心，现在是在向中西部地区和二三线城市偏移，就是增长的速度中西部地区和二、三线城市比较快。 　　第二个动向是城镇化格局对房地产市场的影响。城镇化并不是齐头并进的。什么样的城市发展的机会更大、更多，发展的空间更大呢？就要看城市化进程的格局。我们从十一五开始确定了推动中国城镇化发展的一个格局，就是以城市圈、城市群作为推动地区发展，推动城镇化空间增长的格局。现在全国大概规划了十几个城市群，这些城市群将来都要通过快速的轨道交通加以连接，所以我们现在提出来城际交通的公交化，现在北京到天津27分钟就能到达，这个交通举措的推动将使我们的城市群快速成长。城市之间互相分工，利益共享，然后它的格局面临一些新的分配。所有这些都对房地产发展带来很大的机会和空间。 　　我们发现在这次金融危机中，什么样的企业是最具有竞争力的。有品牌的大企业占尽了市场优势和政策优势。今年上半年有销售行为的项目一共是3万个，这3万个项目里销售面积在2万平方米以上的企业占到17%，这17%的大项目占到了今年上半年销售的70%。我个人觉得做大作强做优是房地产企业发展的铁律，如果这个房地产企业不做大就不能做结构，不能做高中低端各种结构，不能跨地区经营，不能做多业态，就很难抗御市场波动的风险。 　　房地产市场的健康比其他市场健康要重要得多。上个世纪亚洲房地产市场出现泡沫问题，我们清楚地记得1989年台湾房地产市场泡沫破灭，1991年日本房地产市场泡沫破灭，金融风暴一起来，这时候对亚洲造成了严重的影响。房地产市场价格不要有泡沫，泡沫起来破灭以后，对经济社会带来严重影响，有许多中产阶级成了负资产阶级。楼市健康不健康非常重要，要防止泡沫。 　　要防止泡沫，我认为关键的是不应该把钱借给没有支付能力的人。房地产价格是最昂贵的，金融机构把钱借给了没有支付能力的人，泡沫一定会产生，我明明付得起房价的20%或者30%，现在全部房价付了，谁帮忙？是银行帮忙，金融帮忙。我们看亚洲的房地产泡沫怎么起来的，银行把钱借给了炒房者，炒房者买了10套房，9套房是银行帮他买的，像我这样的次贷者硬要叫我买房子，我的支付能力就那些，我的购买能力停止了，购买能力和支付能力之间形成了泡沫，泡沫破灭产生了金融危机。如果买房者都靠自己的钱，可能买得起房子的人很少，房地产的魅力就在这里，我可以用未来的钱圆今天住房梦。但是太泡沫化就出问题了。控制房地产泡沫重要的就是金融杠杆的作用，一定要考虑他的支付能力。如果支付能力任意撬动杠杆问题就出来了，需求膨胀了，就产生泡沫了，总有一天会破的。 　　由此可见，要保持房地产市场的健康发展一定要控制好房价，控制好房价关键就是调整供求关系，供求关系怎么调整法，需求面一定要有支付能力支撑，如果没支付能力支撑导致了供不应求，容易产生投机。所以健康楼市必须是两只手控制，一个就是市场无形的手，一个是政府有形的手，所谓无形的手就是遵循市场的规律。我们预防在出现问题以前，我们想办法把泡沫挤压掉不要把泡沫吹大，否则泡沫越吹越大将来就要出问题了。

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