房地产：上海长江隧桥通车 提升需求半径

事件：连接上海市区和崇明的长江隧桥即将通车，对上实发展、中华企业亚通股份、外高桥构成利好。 　　崇明岛是我国第三大岛，现有面积1267平方公里，户籍人口63.5万人。东濒东海，南与浦东新区、宝山区隔江相望。全岛地势平坦，开发价值较大。由于与市区的交通被长江阻隔，多年崇明岛仍以农业为主导产业。 　　即将竣工的长江隧桥工程有望解决崇明岛与外界的交通瓶颈。长江隧桥起于上海市浦东新区的五好沟，经长兴岛到达崇明县的陈家镇，全长25.5公里。工程按高速公路标准，双向六车道，设计荷载公路I级，设计车速80-100公里/小时。工程2004年年底正式启动，将于2009年10月下旬正式投入运营。届时浦东新区五好沟至崇明陈家镇的行车时间将缩短至20分钟之内。交通便利性的提高将会对崇明岛的开发建设起到实质推动作用。 　　长江隧桥不仅解决上海和崇明的交通瓶颈，更是将崇明连入沪苏经济圈。崇明北接江苏海门和启东，南与江苏太仓相望。地理位置十分优越且地势平坦，但由于以前仅有轮渡连接外部交通，一直未能进入实际开发。长江隧桥通车后，交通瓶颈被打开，将创造更便利的投资环境，也将为崇明聚集更多人气。 　　未来崇明的地产需求将得到两条拓宽渠道。 　　延长需求半径。崇明与市区交通成本的降低将延长崇明住宅的需求半径，吸引更多上海市区需求尤其是改善或者度假需求的转移。 　　增加引致需求。由于崇明交通的改善将吸引更多外来企业投资入驻，必然新增大量人口，将对该区域的住宅产生引致需求。 　　利好相关上市公司。需求的增长必然连锁带来土地价值的提升，该区域的受益公司有上实发展、中华企业、外高桥、亚通股份。 　　上实发展的大股东在崇明岛有13万亩土地，其中农村建设用地约为5万亩，大股东承诺将地产业务交由上市公司开发，股东资源构成其丰富潜在储备。 　　中华企业在崇明岛有3000亩土地。用地性质目前虽与上实集团一样都为农业用地，但在崇明岛外部交通环境改善后，上述用地都有希望变更性质进行商业开发。 　　亚通股份是崇明县国资委下唯一上市公司，拥有亚通置业、崇明新城建设发展公司和海岛房地产公司股权。除拥有崇明现代农业园2380亩国有土地外，还直接拥有住宅开发用地约140亩。 　　外高桥08年在崇启大桥的一端开建外高桥集团启东产业园，长江隧桥的通车也将为该园区吸引更多企业入驻，带动园区产值增长。 　　再次重申地产股将迎来下半场的投资机会。虽然本篇报告是关于长江隧道的主题投资研究报告，但我们在此想再次强调地产的整体性投资机会。09年市场不会重蹈08年旧辙，因为消费者层面构成的市场预期并不悲观，购房意愿仍在。七月份时把销量的下滑归结为供给的下降肯定是片面判断，因为那时的需求下降的更快，反映供求双方关系的去化周期在上升，而且地产股的估值水平和预期都处于高位。但目前市场需求已经下降至稳定水平，并且反映对行业预期的地产股的估值水平也已经大幅降低，我们认为十月份供给推动的销量回升将修复过于悲观的市场预期。地产股将从中场休息进入下半场的精彩，一、二线公司都会有良好表现，建议投资者把握机会。

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