房地产行业:三大利好风云际会,入场分享地产盛宴

政策利好并未衰退,需求释放将持续强劲我们在10月12日和10月14日两篇报告中熏点探讨了供应端(土地成本)的问题,但需求端我们仅以销售数据揭露表象。我们提出推高销售的最根本因素乃是供应增加,唯对另外一个关键变量一一销售速度仍然所提不多。 　　影响销售速度的因素,从需求端来看就是购房能力是否还能达到购房成本的要求。尽管存在着恐慌性购房需求和投资性需求对价格预期的自我实现,但这仅仅是这一命题的小插曲。使得这两者达到平衡的潜在出路包括购房者收入或财富提高,房屋总价下降和资金成本下降。房价具有粘性,房屋总价下降不一定是可比房价下降,也可以是住房小型化,或是公共交通便利后的住房远郊化。但城市规划的思路和空间的扩展也需要时间。居民收入和财富提升所需时间更久(股市的财富效应确实能刺激市场,但不可能持续解决根本问题)。 　　因此,唯一能够在短期影响购房成本和购房能力匹配的就是购房的资金成本,换句话说就是按揭贷款的实际利率水平以及影响这一水平的货币环境。这个问题又更分为两个小命题,即货币政策本身是否会因为宏观经济的需要而快速收紧,以及金融体系是否会专门针对房地产市场实施结构性控制。 　　2009年9月份的数捃至少暂时对这两个问题作了明确回答:货币政策没有快速收紧,而金融体系更没有专门针对房贷进行控制!我们看到全月新增贷款达到5167亿元,创造了三季度以来的新高。这说明了过分担心货币政策过早退出是不必要的。行业周期和货币周期联系越来越紧密,货币供应本身将维持地产的资金成本低位。2001年商品房市场成熟后,实际上信贷出现过一个小高峰,此时房地产市场的销售也是加速度增长。而2003年以后信贷增速的回落,也伴随了地产销售月增长的回落。2005年出现统计口径变更,数据无效。2007年以后信贷收缩,伴随了房地产销售的最大幅度调整。这一轮调整幅度大,是因为在货币收紧的同时又加了二套房贷政策,对行业起到了“双收紧”的作用,让已经上涨的购房资金成本再被拔高。而2008年底开始,我们准确预言的销售反弹,实际上也是货币政策宽松加上7折利率优惠政策普及的“双放松”结果。可见,货币政策确实和行业相关性日益提高。 　　不过我们相信,这一信贷数据出台后,或有研究者担心四季度的信贷是否会快速收缩。面对这类担心,我们重复10月12日报告的观点:“没有只松不紧的流动性,没有永恒宽松的货币政策,但我们不可能因为宽松货币政策总有一天耍结束,就提前放弃对地产行业的配置。”

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