政策“风紧”预警明年楼市调控

山雨欲来风满楼！ 　　10月9日，国土部智囊机构--中国土地勘测规划院发布了一篇题为"房地产行业价涨量跌现象探析"的报告，指出"9月份以来出现的’价涨量跌’问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。" 　　平时极少对外界发声的土地规划勘测院，此次的表态意味深长，是国内楼市政策调整的开始，还是政府姿态性的吹风，各方争议不断。 　　"收紧"之声有迹可循 　　实际上，此前有关楼市的政策一直在悄然出台。 　　银监会早在8月就已经开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，并形成相关报告，明确指出在楼市持续复苏后，开发商一房多卖、重复骗贷及串谋购房者制造"零首付"等违规放贷现象正在重演。 　　随后发布的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》要求"严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇"；《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，也使得房开商失去了一条融资途径。 　　而房地产企业负债率也呈持续上升趋势，大中型房地产企业的平均资产负债率已经在60%左右，而极少数开发商的负债率竟超过85%。 　　另外，寄希望于IPO融资这条路的房企也并不轻松。据记者了解，证监会正酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则，证监会将要求房地产企业整改。此举势必对房地产企业融资形成约束，尽管长期有助于地产市场规范发展。 　　政策的接连出台使得房地产行业调控从紧的说辞有迹可循，有分析人士甚至嗅出房地产业宏观调控可能卷土重来的味道。实际上，政府对房地产市场的调控并非表面那般简单。 　　房价地价争议 　　其实，究竟是什么导致房价高企才是问题的症结所在。此前全国工商联房地产商会表示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。 　　而中国土地勘测规划院的报告则显示，多数地价占房价比例在15%~30%之间，平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%。国土部认为，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系，并非地价。 　　两方得出了截然不同的结论。是因为全国工商联提供的报告中忽略了开发商企业利润的部分，结论只是土地成本和楼盘建设成本的比值；而国土部的计算方式则忽略了土地出让之后产生的土地增值税等附加成本，仅仅是土地出让金价格和楼盘出售价格的比值。 　　由全国工商联房地产商会提交给两会代表的这份提案的起草人是开发商资助的REICO工作室，其初衷也只是希望政府能减少赋税，扶植房地产行业、企业的发展。这恰恰代表了两方集团的利益纷争，为己方说话无可厚非。 　　在随后发布的"房地产行业价涨量跌现象探析"中，国土部指出，6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降，这是非常危险的预兆，应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。 　　中国房地产测评中心主任龙胜平表示，这并不是仅仅针对房价而谈房价。这说明以上市和扩大销售额为目的的策略，跑赢了以单个项目利润为追求的模式。根据国土部的逻辑，地价并非房价暴涨的推手，"房地产开发只能以减少利润来压低房价"，并暗示房开商"和政府携手稳定市场才是王道"。 　　市场供应向三极转变 　　无独有偶，住建部部长姜伟新的一篇署名文章，点出了下一步工作的精髓--必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。 　　住建部副部长齐骥更加细化了这方面内容，即今后房地产市场应该继续完善，从政府保障和市场提供的两极提供模式，转变为政府保障、政府支持和市场提供三极的住房提供模式。 　　中国房地产目前仍是二元政府职能、二元市场结构的非完全竞争市场，因此，二次房改应该有更为深刻的产业变革内容，目前并不是合适的时机。 　　"与此前的房地产调控政策比较，2009年的房地产调整政策的预警性更强。"日前，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受媒体采访时表示："如果出口或者投资的增长超出预期，就可能为房地产政策加大结构性调整力度提供了空间。" 　　业内人士比较一致的看法是，在年底之前，房地产的政策应该不会做太大的调整。作为维持经济稳定、GDP保八的重要方面，房地产的功能依然需要强化。但是这并不是说对房地产高投机行为放任不管，放任泡沫而发生较大的系统风险。 　　据记者了解，在供地制度方面，国土资源部在明年可能会进一步制定合理的弹性土地供应制度，灵活调整提地供应量。明年政府对保障性住房的扶持力度将会继续加大。 　　公积金贷款建设保障性住房的试点工作已经开始启动，这表明一直以来被视作保障性住房建设瓶颈的资金来源又有了新的突破。 　　"目前，国土资源部已经率先整顿土地市场，下一步住建部可能会出来整治投机因素带来的空置房问题。"丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为。

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