前三季净利29.6亿难掩危机 万科难保龙头地位

"万科将坚持稳健经营的策略，不会在如今火爆的土地市场盲目拿地"，在公布2009年第三季度业绩后，万科总裁郁亮公开表示。 　　继早前112亿元融资方案顺利闯关后，万科公布了2009年第三季度报告，报告显示万科第三季实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%。前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。鉴于公司尚有393.7亿元已售资源未竣工结算，2009年全年销售额超过2007年几乎毫无悬念。 　　尽管成绩不俗，但与早前公布三季报的中国海外相比，万科的同期净利润尚不足前者一半，行业龙头地位受到前所未有的冲击。 　　销售额预料将创历史新高 　　数据显示，今年前9月万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%。由于前9月万科销售金额已经超越2008年全年409.9亿元，且10月以来销售形势依然良好，预计万科2009年销售金额超过2007年的523.6亿再创新高，已无太大悬念。 　　万科表示，三季度全国商品住宅市场成交面积和金额同比继续大幅增长，环比二季度也分别上升4.7%和6.0%。但各区域市场的情况存在差异，部分城市相比年中时的销售高峰出现了不同程度的回落。 　　万科总裁郁亮认为，三季度市场成交量与供应情况存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。但他同时也指出："9月份多数城市的批售面积较7、8月份已经出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房供应的逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。" 　　联合证券分析师鱼晋华表示，由于房价的高企和供应的偏紧，9月份多数城市房屋成交量出现了环比下滑，万科的品牌优势和出色的产品设计能力仍持续得到市场的认可，公司项目销售情况要明显好于市场平均水平。 　　龙头地位受中海地产冲击 　　万科一直以不追求高利润为口号，以规模和周转率为盈利模式，但与另一大巨头中国海外相比，在净利润上万科处于明显的劣势。 　　三季报显示，万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿元港币，净利润为71.8亿元港币(折合人民币约为63亿元)，超过同期万科一倍多，万科的龙头地位受到严重冲击。 　　"万科与中海地产基本上是国内两大龙头房地产开发品牌"，招商证券分析师王小勇表示，但与万科相比，中海地产无论在设计、规划、施工等领域都具有比万科更强的专业优势、成本优势。 　　万科重申不盲目拿地 　　面对近期较为火爆的土地市场，郁亮再次重申，万科"没有志在必得的土地"，在获取项目资源时，万科将继续坚持严格的项目获取标准，"宁可错过，绝不拿错"。据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，明显低于2007年。 　　但与此同时，进入9月份万科明显加大了一线城市的拿地力度，公司夺得两宗位于北京市房山区长阳镇的地块，权益建面合计42.6万平方米，楼面地价分别达到了6452元/平方米和5734元/平方米，溢价率分别为163%和115%。 　　"考虑持续增长的需要，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量"，郁亮表示，公司未来将继续密切关注市场形势，根据后续发展的实际需要补充合适的项目资源。 　　三季报显示，万科持有货币资金276.1亿元，短期借款和一年内到期的长期借款合计83.2亿元，净负债率9.8%，继续保持着相当稳健的财务状况。今年8月，建行宣布为其提供500亿元授信额度，加上百亿融资成功，万科将手握接近900亿现金，庞大的资金足够支持万科在接下来的时间大肆扩张。

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