热钱同火,房价同火,降温行动一样不温不火

“我认为,一片未经破坏的土地是任何人都梦想拥有的绝美艺术品。”尽管美国波普艺术之父安迪·沃霍尔给予土地如此诗意地描述,然而实际中的房地产市场绝没有如此美妙。 　　随着经济的复苏和热钱的大量涌入,眼下,香港、大陆两地越来越倾向于收紧原有的宽松信贷政策。以香港为例,本月23日香港金融管理局向银行发出指引,价值2000万元或以上的住宅物业按揭成数上限降至6成。而上海方面,为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政策很可能到今年底如期终止。受此预期影响,上海楼市近期出现成交量大幅攀升。 　　尽管如此,鉴于经济尚未完全恢复等多种因素,楼市政策继续收,还是放?仍是一个两难命题。 　　香港收紧豪宅按揭上海优惠年底终止 　　事情仍要从香港政府收缩豪宅按揭说起。香港金融管理局本月23日向银行发出指引,价值2000万元或以上的住宅物业按揭成数上限降至6成,银行应审慎为物业估值,并计算借款人的供款与入息比率,尤须考虑一旦按揭利率回复至较正常水平时,对借款人还款能力可能造成的影响。有关措施即时生效,但在10月23日或之前签署临时买卖合约的买家可有为期一月的宽限期。 　　金管局总裁陈德霖表示,推出这些措施的目的,在于确保银行按审慎的原则管理按揭贷款风险,以保证银行体系稳定。略为调低高价住宅物业的按揭成数上限,将有助银行更审慎管理信贷风险。 　　陈德霖呼吁有意置业人士应小心从事、量力而为,充分考虑利率回复至较正常水平时对其还款能力的影响,避免出现还款困难。 　　香港政府这一举措被普遍视为针对近期楼市泡沫而推出的收紧政策。事实上,香港此前一直保持着非常宽松的信贷政策。记者掌握的资料显示,由于银行面临流动性泛滥和抵押贷款领域的激烈竞争,香港贷款的利率已经非常低。 　　鉴于银行同业市场的资金规模,香港银行同业拆息已降到了很低的水平。上周,一个月期香港银行同业拆息仅有0 .079%。而香港银行同业拆息低于1%的情况现在并不鲜见,某银行在贷款前三年的利率是同业拆息加0%,如果同业拆息再度上扬,最高利率水平为优惠利率(目前约为5%)减2.5%。 　　与此同时,内地市场也在面对着是否将退出宽松政策的考验。2008年底,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。此后上海、北京等数十个大中城市地方政府在地方税等地方权限范围内相继出台鼓励政策。而几乎所有优惠政策的截止日期都锁定在2009年12月31日。上海一业内权威人士近日更向媒体透露,包括公积金在内的优惠政策肯定将停止。 　　但与香港政策已经公布不同,受收紧政策预期影响,上海楼市近日成交量出现戏剧性大幅攀升。截至26日晚18时,上海当日一手房成交达到1130套,成为又一个千套成交日。 　　图5(上图)货币扩张推动房地产价格上涨 图6(下图)房价/收入比 　　宽松政策和热钱联手推动楼价 　　在此背后,是过去12个月的令人目瞪口呆的香港房价走势(图3)。据瑞银估算的数字显示,2003年年中至2008年夏季,香港住宅价格上涨超过一倍,尽管随后全球危机爆发致使房价急剧下跌,但最近6个月又开始急速攀升,基本已回升至前高点附近。“事实上截至7月,香港楼市的涨幅甚至超过了当地股市,鉴于此轮风险偏好推动的反弹过程中股市大涨,楼市的涨幅不容小觑。” 　　而与之相应的是,7月开始,滚滚热钱融入内地楼市。资料显示,自4月深圳楼市“限外令”解禁以来,各口岸物业成交激增,香港人置业数量增加两至三成。而北京多个高端楼盘也高调宣称,近期外资购房比例明显上升,其中不乏欧美富豪和中东投资客;6月份上海4万元/平方米以上的豪宅成交量达到306套,超过前5个月的成交总和,逾两成买家来自境外(图1、4)。 　　热钱,是这一轮涨势中的关键词。本月14日央行发布数据显示,9月份外汇储备增加618亿美元。这一数字,远高于贸易顺差和FD I之和。“二季度以来,无论是EPFR统计的内地及香港股票基金还是无法解释的新增外汇储备都由流出转为流入,而且规模较大。从周数据来看,2009年1月底至3月初这段时间,中国股票基金出现资金流出,之后便始终是流入状态。6月底至7月初,资金出现短暂流出,最近两周又开始大量流入。因此有理由相信近期确实有大量资金开始流入中国。”中投政策策略研究院曹雪峰表示。 　　其认为,国际资金可能通过香港市场进入中国。“目前我国仍然实行资本项目管制,除了外商直接投资和Q FII等渠道,大量资金通过虚增贸易、地下钱庄等各种途径间接进入中国股票市场和房地产市场。由于香港与内地在地缘和经济上的密切关系,国际资金可能借道香港进入内地。从EPFR的统计数据来看,内地股票基金和香港股票基金净流入和净流出情况几乎是同步的,不排除有大量国际资金可能通过香港进入内地。” 　　然而颇具戏剧性的是,活跃于香港的热钱同样有部分来自内地。以恒基地产“天汇(39C on-duit)”项目以每平方英尺71280港元刷新世界住宅售价新纪录为例,该天价豪宅的买家正来自内地(图2),而经络按揭转介近日发布的独立统计数据更揭示,内地买家在香港豪宅市场中的作用日益重要。东亚银行首席经济学家邓世安昨日接受本报采访时表示,大量的热钱涌入香港,近期出现豪宅炒卖现象即与热钱有关。“这些热钱一方面是受美国低利率政策影响,同业市场利率非常低;另一方面是国家贷款新增近10万亿,这两方面原因导致热钱由不同渠道进入香港。房地产市场受到影响是一方面,股票市场受到影响导致价格也非常高。” 　　楼市政策继续收还是放,这是一个难题 　　然而现在最令人关心的一个问题仍是“后事”将会如何演化? 　　“政府近日推出新的政策限制银行对豪宅物业的贷款,市场开始担心,政策的收缩,尤其豪宅信贷的收紧对市场会有不好的影响。”邓世安坦陈,香港豪宅市场方面近期波动较多,楼价已恢复到1997年水平。但其仍乐观地认为,政府此举是健康的做法,“这对中小型房贷影响不是很严重。至少这一市场仍很健康。我们看到香港家庭供楼的能力,较过去20年的平均数仍低些,原因是现在利息过低。当然,现在一部分人也在担心利息上升为房地产时常带来风险。但总的来看,美国加息速度不会太快,利率在明年的12个月不会有太大上升。” 　　“在香港,市场确实存在不健康的地方,这是没有办法的事。但相对于1997年本地资金炒卖,市场弥漫着非常危险的乐观情绪,现在的情况完全不同。这一轮的炒卖是由外来资金带来的,尽管本地地产商都觉得楼价已经到了非常高的水平,但以现在的经济状况来说,帮助多过损害。”邓世安认为未来一年政府在信贷方面应该不会有太多动作,因为社会中仍有很多需求,政策应该只是适当地收紧。“预计2010年香港的利率将继续上升,按揭成本将上升16%,但与1997年不同,那时的按揭利率高达14%,香港目前仍保持一个非常低的基数,中小型房贷市场仍将比较健康。” 　　与邓世安的乐观相对应的是,内地房市陷入“胶着”状态。 　　招商银行董事长秦晓22日在外媒发表文章表示,货币政策决不能忽视资产价格走势,中国的货币政策立场迫切需要从宽松转向中性。“对央行来说,比起注入资金,从经济中抽走资金是一项更加棘手的工作。如果收紧货币政策,明年就有很大可能发生‘二次下滑’;如果继续执行宽松政策,新一轮资产泡沫也许并不遥远(图5、6)。” 　　瑞银证券在10月度发表的报告中认为,内地可能持续执行宽松的货币政策以提振民营部门投资和私人消费。据此,瑞银认为,内地充沛的流动性有望继续在香港找到投资渠道。这将令资产价格泡沫进一步增大。

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