个人房贷额度吃紧 银行否认二套房优惠政策有变

随着行业周期特征的显露，银行和地产的市场博弈，引发了每年"前松后紧"的房贷变化规律。 　　11月3日，广州泛华金融服务集团客服人员在接受记者业务咨询时称，目前，所有合作银行都取消了二套房利率优惠，且上浮10%；此外，年初一律的"利率七折"，现在亦只有首次置业者可以享受。 　　该人士表示，实际上，从8月中旬开始，即有银行开始收紧利率优惠政策，延伸至今，所有银行已加入"严格执行二套房"的阵营。 　　虽然二套房政策并不是新规，不过，深圳一证券分析师称，从监管部门一直重申要严格执行的表现来看，不少银行执行并不到位，尤其在年初。由于房贷在银行的比重不低，利率优惠和首付的比例对于银行盈利的影响显而易见，因此，银行现在是"只做不说"。 　　此外，在下半年发力信贷的外资银行亦逐步加入阵营。据媒体报道，东亚银行和花旗银行的二套房贷利率已经执行基准利率上浮10%，但汇丰银行和渣打银行的二套房贷利率最低仍执行7.1折优惠。 　　政策红线未变 　　前述金融中介公司人员亦称，自2007年开始，银行对个人房贷的态度均是年初非常松，而年底非常紧。此次利率优惠调整的时间，恐怕会延续至明年初方有转机。 　　自年初以来，在市场竞争的驱动下，二套房政策红线被商业银行突破，虽有政策，但执行尺度宽松。 　　在6月22日，银监会曾下发《关于进一步坚强按揭贷款风险管理的通知》，再次强调二套房首付四成、利率上浮10%的政策底线。而后在各种监管会议和场合，银监会相关负责人亦多次重申个贷风险和二套房政策标准，近日，在2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康强调，要严格执行"二套房贷"政策不动摇，不折不扣地落实与借款人"面谈"、"面签"制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监管。 　　此外，上半年银行放贷过猛，本身额度用尽可能其在下半年显得"无心恋战"。 　　业内人士透露，截至今年8月底，个人消费贷款增量已达到1.04万亿元，而去年同期的增量仅为3200亿元。而个人购房贷款又约占个人消费贷款的80%，意味着今年前8个月的个人购房贷款增加近8000亿元。 　　这大大超过了银行的预期。前述股份制银行个贷人士称，今年初，各行对个贷业务的判断都是不乐观的，所以，下任务时也很谨慎，增量规模比较小，可能只有往年平均增量的1/3或1/2。 　　然而，房地产市场的复苏超乎市场预期。所以，一些银行在年中还增加了个贷的任务指标。但有些银行并没有调整计划。所以，"在9、10月份就完成任务了，往年是不可能的想象的，因为金九银十是大头，要10月份做完才知道。"前述股份制银行个贷人士直言。 　　他进一步指出，今年房贷增量较大，跟鼓励房地产市场发展的政策支持、楼市复苏相关，总体而言，增长还是比较理性的。 　　截至8月底，个人消费贷款余额为4.8万亿，而对公贷款一年的增量就超过了个贷的存量。所以，"中国的消费信贷的发展相对滞后，信贷投放占比不到10%，中国消费者负债消费跟国外不能比。"上述股份制银行个贷人士称。 　　前述深圳证券分析师表示，第三季，大多数银行尤其是股份行的存贷比已经接近75%的高位，虽然在不断剔除票据的比例来增加额度，但是放贷能力还是受到限制，更重要的是，不少银行已经开始将注意力转向吸存和为明年储存客户。 　　此外，从银行的角度看，今年是利差最窄的时期，从前三季的盈利来看，以量补价显然并不见效，由此，大多数银行没有在年底冲刺的动力，而对于储存客户至明年反而更加有兴趣。 　　房贷政策后续猜想 　　虽然从操作层面不断传来二套房政策收紧的信息，但银行管理层面，却一直否认政策执行的变化。 　　11月3日，一家股份制银行个贷业务负责人指出，并没有收到二套房贷款利率上浮的通知，总行也没有下达过类似的文件。 　　他指出，该行还是可以做到利率下浮；"如果二套房的首付达到4成，下浮15%、20%，甚至25%都可以"；但有的行已采取基准利率，或上浮10%。 　　他认为，上调二套房贷利率应该是分支行的做法，是处于市场末端的经营机构自己的选择。"原因比较相同，很多银行的个贷完成情况不错。末端的经营机构在完成个贷任务后，不想做得太多，而7折优惠利率，的确也不赚钱；此时如果要做个贷业务，就抬高利率。包括有些二手房的返点，现在也不返了"。 　　11月3日，中行相关负责人亦否认了房贷政策变紧的说法。该人士称，从数量上来看，个贷的增幅从年初以来一直较为平稳，不过，由于滞后因素，第三季的成交可能要到第四季方可显现。不过，9月初，信贷增幅冠军的中行广东省分行甚至传出暂停房贷和车贷的消息。 　　同日，深发展个贷部相关人士亦称，总行并未限制个贷的拓展，在额度方面，虽然目前任务已经完成，但由于对明年的政策走向难以把握，因此，对于优质的客户并未拒绝。 　　不过，虽然银行开始提高房贷门槛，但对于房贷政策的猜想却引发对地产销售的反向影响。 　　业内人士指出，实际上，在国务院131号文件《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)之前，监管部门对二套房的首付成数和利率都有规定，即首付4成和利率为基准利率的1.1倍，且随着套数增加，利率要大幅提升。 　　国务院131号文件出台后，"为鼓励住房消费，提出改善型，这就模糊了二套房的要求，因为买第二套都有改善的成分；结合商业银行自身的资金等情况，自主定价，等于把1.1倍的利率要求又模糊了。"前述业内人士称。 　　值得注意的是，国务院131号文件中提出"进一步鼓励普通商品住房消费"的政策(包括信贷支持和税收减免两方面)暂定执行至2009年12月31日。 　　深圳某大型金融服务集团负责人士表示，银行对于七折优惠等政策实际是需要看监管部门的态度。地产界和部分持币观望的购房者，甚至预计明年初七折优惠等政策将会调整。 　　该负责人续称，与利率浮动不同，利率打折和营业税等政策不是一年一调，因此，才会造成近几个月份开始的抢搭末班车集中成交的情况。 　　银行对二手房贷的竞争，会否引发违规和虚假交易，并导致违约客户数量增加，上述股份制银行人士称，今年违约情况较为平稳，而去年此时客户违约数比较高。 　　业内人士称，往年的情况是，年底的违约客户数量较低，这主要因为出年报的因素。到第二年一季度后逐步增加，5月份是一个高点，6月份半年报出来，违约客户数会下降；而7、8月份又会涨，9月份达到一个高峰。 　　但违约客户增加，与过度竞争的关联性不大。"我们的业务流程和风险政策都没有为了市场而改变，审贷也是分离的，审查人员和营销人员是独立的，两条线管理。"前述股份制银行人士称。

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