新《保险法》对房地产是一剂什么药

新《保险法》新增的"投资不动产"条款，对保险企业和地产企业的发展充满机会，只要不超支不透支，按监管要求而行，险资投资地产对双方来讲或是一剂互赢的良药。 高温不降的中国房地产，在10月国庆长假期间遭遇了一场寒流。北京楼市成交量创2007年以来长假销最低记录，广州、上海、深圳等一线城市的成交量与往年同比也均大跌。但在这一坏消息的背后，新《保险法》从10月1日起正式实施，引来房地产业各方的遐想。 　　据新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用将限于四种形式：银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产；国务院规定的其他资金运用形式。其中，"投资不动产"是新增条款，正是这一条，让地产业人士充满期待，业界人士普遍认为，庞大的保险金至少有几千亿将进入房地产投资。 　　新《保险法》的实施，真的能为巨额险资进入房地产业提供法律庇护？险资进入将为地产业带来哪些影响？会不会成为推高房价的一个新工具？险资进入地产业，其安全性和增值性会面临哪些风险？如何得到保障？这一系列后续问题激起业界广泛争议。 　　险资的投向 　　"国家出台新《保险法》并非是对以前险资进入房地产种种操作的认可，其本意和实质是希望藉法律进一步规范保险金投入房地产市场的行为，引导和控制保险资金的投资去向。"上海协力律师事务所周月萍律师在接受《法人》记者采访时表示，该法的正式实施，标志着保险公司投资房地产的帷幕正式拉开。但实际上，保险企业在房地产市场的"暗度陈仓"由来已久，险资往往通过举着"自用"的大旗，以购置大面积办公物业等方式大肆染指房地产市场。 　　这种方式被视为险资进入地产业的"潜规则"。中原地产研究中心专家程博士在接受《法人》记者采访时表示，保险资金拥有巨额的资金余额，但目前其投资渠道相对狭窄，在新《保险法》实施之前就通过各种途径曲线进入房地产业，新法以法律的形式认可了这一做法。程认为，该法的出台一方面拓宽了保险资金的运用途径，另一方面，保险资金的入市将有效拓宽房地产行业的资金来源，与银行、信托、外资等一起成为房地产市场的主要"资金池"，有利于缓解银行业的金融风险。 　　原《保险法》第105条规定，保险资金可投资于"银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式"等渠道，而新法将这一投资渠道增加了"投资不动产"。其渠道的拓宽，对保险公司而言既是机遇又是挑战。对此，不少房地产人士认为，新法对房地产行业是个重大利好。 　　"这是房地产行业对保险法政策的一种误读。"周月萍律师向《法人》记者表示，保险资金投资不动产本意是进行固定资产投资，主要是投资于非房地产的交通、通信、能源和环保等国家级重点基础设施项目，而非国家的房产"救市行为"。很多人由此认为，保险业几千亿的巨量险资将成为推动楼市向上、助推房价上涨的又一支生力军，甚至认为险资入市将成为继温州炒房团、山西煤老板之后的又一支炒房团。 　　周月萍律师分析说，对整个房地产业而言，险资在短期内带来的利好可能相当有限。首先，房地产是长线投资，短期内难以产生明显的效果。一个地产项目开发贷款的周期较长，一般在三年左右，且风险较大，从目前的情况看，保险公司介入开发环节的可能性不大。其次，保险资金"钟情"商业地产，而非住宅板块。而商业地产在整个房地产市场占的比例较小，不大可能会影响整个房地产业的基本面。因此，在目前的市场状况下，保险公司最初将只是试探性地投入部分资金进入商业地产领域，对是否进入住宅市场尚处于观望状态。保险资金"能进"是一回事，但是否"愿进"则是另一回事，当市场呈现较浓的观望气氛时，险资还未必会随之跟进，所以，利好效应尚需观察。 　　对此，中原地产研究中心专家程博士认为，险资目前不会成为高房价的助推器，因为一方面保险资金能够进入房地产业的比例仍然不高，与中国每年的房地产开发规模相比仍是杯水车薪；另一方面，即将陆续出台的保险法细则必将会对险资进入住宅市场有严格的限制；第三，大部分险资将进入有稳定收益的商业地产市场，对中国商业地产的快速发展和成长起到重要的推动作用。 　　险资入地的风险 　　目前，保险资金投资不动产的细则，比如投资比例、退出机制以及保值和增值等问题，监管部门尚未制定政策，但这丝毫不影响保险公司试水地产业的决心。除了周月萍律师所言的"暗度陈仓"外，中国保险公司公开与地产企业结盟成为近期地产业的重磅新闻，比如平安保险与绿地集团的联姻，国寿和人保 也正在谋划合作机会并有了牵手对象。 　　这些保险公司和地产商的合作项目，动辄几十上百亿，如果一旦项目出现问题，必将使险资面临巨大的风险。众所周知，保险资金是投保人为了给自己的人身或财产寻求一份保障而投向保险公司的，几乎所有投保人都不愿意看到保险公司将资金投向高风险项目。因为一旦保险公司投资失利，将直接影响到投保人及被保险人的利益。 　　"一直以来，保险金在投资利用率上都存在缺陷。"周月萍律师表示，我国目前的险资利用率低，主要用于银行存款。发达国家保险投资率一般高达80％以上，寿险投资率可达到97％以上，而我国的保险投资还不到50％，险资投资运用率很低，投资结构单一，保险资金无法充分利用，巨大的险资余额处于低效益的空转状态。 　　保险业务的特性使得保险公司拥有大量的、长期稳定的投资基金，险资进入房地产市场，可以为房地产业的发展提供长期稳定的资金支持，既增加了房地产市场的资金供给，又刺激了其筹资主体的资金需求，从而扩大市场规模，在某种程度上可以有效地盘活资金、提高险资的利用率，促进金融资源的优化配置，从而最终达到保险业与房地产市场"双赢"的目的。 　　据中原地产研究中心程博士介绍，险资通常采用两种"曲线"方式进入地产业，一种是以自用名义购买写字楼变相投资，一种是通过保险公司旗下的信托、资产管理公司变相投资房地产。据统计，包括中国人寿  （601628 股吧,行情,资讯,主力买卖）、太平洋  （601099 股吧,行情,资讯,主力买卖）保险、中国平安  （601318 股吧,行情,资讯,主力买卖）等在内的保险机构从2006年起，就陆续以直接或间接方式购入土地或办公楼，至今，各大保险公司购买的写字楼面积高达200万平方米。目前险资还有很大一部分尚未运用，因此新增加的运用途径将有效地提高险资的利用率。 　　程分析表示，监管部门或将险资投资不动产的资金上限比例定在10％左右，资金总规模约计1500亿左右，投资收益率较高的商业地产是保险公司投资的首选。因为，不动产投资规模大、期限长、收益高，比较符合保险资金追求稳健、长期、价值投资的特点，同时房地产投资收益相对股票投资而言更为稳定。 　　目前，新《保险法》并未对"不动产"投资比例上限作出具体的规定，但周月萍律师认为，多数保险企业可能会先参照5％的比例进行投资，这样更能掌控风险。险资投资股票的收益一般为10％，但风险较大；债券收益为5％上下，虽安全但收益相对偏低；商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对保险公司"正中下怀"。中国房地产业虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大"肥肉"(中国的城市化率仅仅达46％)。而且房地产长期的保值增值性，为险资提供了适配的投资选择。险资来源于长达一二十年的保费收入，比较适用于时间长、收益稳定的大型产业基础设施投资，因而只要不超支不透支，按国家监管要求而行，新《保险法》的险资投资对房地产发展应是一剂双赢的良药。

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