政策猜想图：楼市救市任务完成政策或结构性调整

在刺激政策退出与否的不确定性之下，市场预期也呈现出多种可能性，房地产业再次站在了"岔路口"。 　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构罕见地同时推出刺激楼市的"一揽子政策"。此后，各地方政府积极跟进，以"北京15条"、"上海14条"等为代表的救市新政如雨后春笋般出现。以此为标志，房地产宏观调控由抑制向扶持全面转型。 　　在全面的救市政策刺激下，2009年中国楼市的急速复苏令市场咋舌，成交量屡创新高，市场库存一扫而空。在充裕流动性和投资热情的带动下，地价、房价也一路走高，全国各城市"地王"频出，房价亦再创历史新高。 　　如今，一年时限即将过去，一些救市政策也面临存废选择。市场在"优惠政策退出与否"的不确定性下，再度变得微妙起来。 　　同时，与住房消费优惠政策取消预期一起出现的还有对宏观经济政策的转向预期。在资产价格持续走高并出现泡沫化迹象的背景下，未来的宏观政策将如何定调，宽松货币政策是否酝酿退出，都备受市场关注。 　　未来两个月，包括中央经济工作会议在内的一系列重要会议即将召开，为明年的经济政策定调。在此时间节点，总结这一年政策的得与失，就显得尤为重要。这或许能够为未来的房地产业的政策制定提供经验与教训。 　　基于此，本期专题试图从住房消费、房地产开发资金和土地三个层面的政策走势入手，解析刺激政策是否退出以及可能给市场带来的影响，力图梳理出未来政策变化的可能路径。 　　救市任务完成政策或结构性调整 　　"基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。"近日，这样一则媒体报道颇受市场关注，并引发种种猜测。 　　尽管央行新闻处回应为"不予证实"，但这已是市场猜测优惠政策退出以来，最为明确的一则报道。 　　据某股份制商业银行的内部人士透露，他们也听到了类似传闻，虽然还没有接到任何正式文件和指导意见，但是消息来自银行领导层面，"应该不是以讹传讹"。 　　去年10月底，为了应对全球金融危机带来的房地产市场需求下滑，央行曾规定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。 　　这就是市场上通常讲的"利率优惠政策"。其实，这个政策仅仅是当时一系列的救市政策中的一条。其他还包括降低商品房交易契税、变相放松二套房贷、调高公积金贷款额度、二手房营业税减免等一系列优惠政策。 　　业内普遍认为，这些楼市的优惠政策，在楼市复苏回暖的过程中都起到了非常积极的作用，其刺激楼市消费效果明显。 　　今年上半年，全国各大中城市的商品房成交量都有着大幅提升，甚至创下近几年的新高。直到8、9月份，因房价过高，成交量才出现回落。 　　来自国家统计局的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积达58371万平方米，同比增长了44.8%，销售额达27532亿元，同比增长了73.4%。 　　从这个角度而言，这些优惠政策今年圆满完成了救市的任务，激活了市场需求、促进成交量大幅增长。 　　所以，一些优惠政策的到期退出，也就成为了顺理成章的事情。 　　在去年中央出台"131号文件"(即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)，将部分优惠明确界定为到2009年12月31日截止。地方政府配套出台的系列优惠政策，其中的一些优惠政策注明的截止日期也定在2009年12月31日。 　　业内人士预计，刺激楼市消费的政策在到期后，一定会有所弱化，一些有利于投资的部分政策将会被最先叫停，如普通商品房的契税优惠、减免二手房营业税等。 　　国家信息中心经济预测部战略发展处处长高辉清在接受记者采访时也建议，在优惠政策到期之后，应该对住房消费政策进行结构性调整。对刚性的、自住型的需求应该继续予以优惠政策的支持，以此继续拉动住房消费。而对于那些助长楼市投资、催生房价泡沫的政策，应该予以终止。例如，减免二手房营业税和放松二套房贷政策，这些都在很大程度上减少了房屋交易环节的成本，从而引发了楼市大量的投资、投机需求。在投资狂潮和放贷冲动的拉动下，房价也迅速升高，产生泡沫。 　　其实，对于催生房价泡沫的一些优惠政策，监管层已经开始有所遏制。早在今年6月22日，银监会就下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后，银监会主席刘明康又在多个场合均重申了严格执行二套房的政策。及至如今，记者从多家商业银行了解到，二套房贷政策大多已严格执行，很少再行二套房的利率优惠。 　　受优惠政策退出预期影响，最近市场上反而出现了抢搭政策"末班车"的景象。最近两周，北京、上海等地商品房和二手房的成交量一反"黄金周"期间的低迷，出现一波成交高峰，接近今年6月份的峰值水平。 　　专家预计，在此效应下，第四季度很有可能延续今年的高成交量。但到了明年，楼市消费刺激政策退出之后，楼市可能将启动新一轮调整。 　　合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，目前楼价处于高位，优惠政策取消后，将加浓市场的观望情绪。 　　世邦魏理仕中国区研究部董事马雪明也表示，刺激政策退出之后，楼市的需求将出现下滑，导致支撑房价继续上涨动力不足，房价有回落的可能。 　　对于开发商而言，专家表示，由于今年的销售回款充足，再加上流动性短期内不会出现紧缩，成交量的下滑短期内不会动摇开发商对商品房的定价。在半年之内，开发商能够维持房价。 　　信贷面临收缩房地产开发投资仍受鼓励 　　近期，国家统计局公布的房地产市场前三季度运行情况报告显示，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长了17.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1~8月提高1.9个百分点。 　　需要特别说明的是，这两项数据在今年的前几个月还非常不乐观，受全球金融危机和房地产市场不景气的影响，房地产企业开发投资的意愿特别低落，房地产开发投资一度陷入负增长的境地。 　　直到今年6月份之后，房地产开发投资才重新步入增长通道，尽管在7月曾出现波动。这其中，除了房地产市场的快速复苏的原因之外，调低固定资产投资项目资本金比例和放宽房地产企业融资限制也是两个非常重要的原因。 　　今年5月27日，为应对危机、促进投资拉动增长，国务院调整了固定资产投资项目资本金比例。其中，值得房地产界关注的是，房地产项目投资资本金比例由原来的35%调整到保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 　　当时，国信证券分析报告称，这一调整直接加大了房地产企业自有资金的杠杆效应，降低了房地产企业从银行融资的门槛，将刺激房地产开发投资的增长。 　　在降低投资门槛的同时，宽松的信贷也让开发商资金链的紧张压力消弭于无形。据统计，今年前9个月，房地开发商资金增长超过了30%。而资金增加主要原因就是受银行信贷的支持，今年开发贷款的数量增加了47%。 　　而据央行此前公布的数据，仅今年1~7月，银行业金融机构房地产贷款就新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。其中开发贷款新增4281亿元，个人购房贷款新增6409亿元。 　　此外，据不完全统计，截至目前，几家大型商业银行向万科、绿地、绿城、SOHO中国、金地、世茂、龙湖等品牌房地产企业发放的银行授信总额已接近3000亿元。 　　同时，除了信贷支持以外，今年以来，随着IPO重启、公司债放行，房企其他融资渠道也被放宽。中国指数研究院发布的报告显示，截至8月初，共有近40家上市房企通过资本市场获得的融资金额超过千亿元。 　　然而，就在房企大肆拿地、房地产开发投资步步增长之时，由于资产价格泡沫化的趋势，宏观政策开始出现微调。有业界人士担心，涉及房地产开发投资以及开发商资金的宽松政策或许会终结。 　　中国房地产研究会副会长顾云昌预测，在促进房地产开发投资的问题上，政策的倾向依然是鼓励与支持。例如，下调资本金比例的政策，应该属于较为长期的产业政策，短期内出现调整的可能性不大。 　　但在信贷政策方面，目前看来，微调已经不可避免。银行方面人士透露，房地产市场已集聚了风险，近期在信贷审核的尺度把握上将会适度从紧。 　　经济学家、北京科技大学教授赵晓分析，未来信贷规模的收缩已成定局，明年的贷款肯定不会像今年这么疯狂。 　　有商业银行已经明确表示，由于房地产形势扑朔迷离，银行在房地产开发贷上会有所控制，对房企的资质要求将比较严格。 　　由于今年楼市销量的猛增和自有资金比例的下调，房地产企业的拿地潮、开发热再次来临。但是，对于大多数房企而言，银行信贷是资金的主要来源。而随着信贷规模的收紧，专家建议，开发商需要在企业资金运转上保持高度警惕性，合理安排好开发的规模和进度，不要盲目地抢"地王"。 　　除此之外，专家还建议，房企仍需拓宽融资渠道，力争融资方式的多样性，比如开拓信托融资等，以应对未来房地产贷款可能收紧的局面。 　　土地监管从紧 　　从历次的宏观调控来看，地根与银根一样，也是调控的重要方面。将土地政策与金融政策相结合的调控手段，在屡次调控中都屡试不爽，如土地出让金5日内一次缴清、贷款不得用于缴纳土地出让金等。 　　在去年年底地方政府的救市策略中，土地政策上的松绑成为了稳定房地产市场的重要举措。 　　多个城市均在"救市"新政中，允许土地出让金延期缴纳或者采取分期付款的方式。深圳用土地出让金分期付款的方式解决了连续5个月土地零出让的困局；南京、杭州、长春、西安、石家庄等城市均允许开发商延期缴纳土地出让金或采用分期付款的形式；"广东15条"更是将2008年成交土地的出让金缴付期限延长到2年之久。 　　不过，随着今年土地市场回暖，在充裕流动性的支持下，房地产企业支付能力大大提高，土地出让金延期与分期付款的优惠已很少有人继续提及。另外，延期支付的优惠更多也是针对当时业已成交的土地，一些城市也将"救市"条款中的政策执行期限定在了2009年12月31日之前。 　　各地政府不再重提土地出让金延期缴付或分期付款，但并不意味着这些仅仅是"救市"情形下的短期政策。据了解，今年成交的众多"地王"中，土地出让金采用分期付款方式缴付的并不在少数。 　　今年土地市场复苏势头强劲，各地地王层出不穷。有统计显示，今年前三季度北京市土地出让收入已经超过800亿元，上海也超过500亿元。 　　而随着今年地王再度频繁出现，国土资源部(下称国土部)在监管土地出让金缴付、打击囤地等政策上从紧也已成定局。今年9月，经过房价与地价之争后的国土部开始频繁调研各地土地出让与房企土地储备情况，并多次重申禁止囤地、闲置土地两年回收等政策，从严监管土地意图非常明显。 　　据接近国土部的人士透露，此前国土部的调研重点就是储地和融资。储地重点调研未开发地块，具体来说就是囤地；而融资层面主要为地价款支付状况。 　　"因为土地拍卖时只涉及到单价和总价状况，而具体的支付内容主要体现在后期合同文本中，所以地价款分期支付是主要漏洞之处。"该人士表示。 　　房地产高级经济师章林晓也表示，国土部之所以在土地和融资上两手并举，就是因为信贷是这轮地王频出的背后支撑，尤其是有政府背景的企业通过土地从银行贷款，更在一定层面上助长了这种状况的发生。 　　亦有市场人士担心，本次国土部重申打击囤地与闲置土地两年收回，会与2005年和2007年两次一样"雷声大雨点小"，效果不佳。 　　但最近有媒体报道称，对未来房地产企业在A股市场的融资，证监会有意向请国土部在房企的土地储备审核上把关。这或许可以增加国土部在未来调控中的话语权。 　　显然，国土部在土地出让金缴付、囤地等问题上从紧监管，要求房企在保证现金流顺畅、加快开发速度的能力上有所提高。否则，对那些过分追求规模与地王的企业，在信贷收紧之后，"九个锅盖盖不住十口锅"的悲剧或许会再度上演。 　　专家也指出，土地政策应该在增加土地供应量、打击囤地行为、监督开发商如期开工、收回闲置土地等制度上执行力度，警惕信贷资金或者资本市场的融资被房企用来囤积土地。

工程材料信息直辖市工程材料信息广东省工程材料信息