救市政策站在存废边缘 买房优惠政策或到期不续

一年时限将到期，买房利率优惠是否延续 改善型住房贷款是否宽限 二手房免营业税政策是否维持--- 　　●新闻背景● 　　熟悉楼市政策变化的人应该都记得2008年11月22日这一至关重要的日子。为配合拉动经济增长的需要，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构在当天罕见地同时推出刺激楼市的"一揽子政策"，被业界称为"星夜救市行动"。对牵涉房地产相关的若干政策进行调整，对首套及改善型主张的购买进行优惠，具体包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；调低房地产开发项目自有资本金等。随后，这些政策分别由国家税务总局、人民银行、国家发改委能职能部门下发执行。彼时，国务院给定优惠政策的期限为一年。 　　此后，各地方政府纷纷积极跟进，以住建部"131"号文件、"京15条"、等为代表的救市新政如雨后春笋般出现。以此为标志，房地产宏观调控由抑制向扶持全面转型。 　　在全面救市政策刺激下，萧条已久的北京乃至全国楼市在2009年的急速复苏令市场咋舌，成交量屡创新高，市场库存一扫而空。在充裕流动性和投资热情的带动下，地价、房价也一路走高，全国各城市"地王"频出，房价亦再创历史新高。 　　如今，转眼间2009年也已进入尾声，众多暂定为期一年的救市政策也面临着取舍存废的最终抉择，在"优惠政策退出与否"退出与否的不确定性之下，市场预期也呈现出多种可能性，房地产业再次站在了彷徨难决的"岔路口"，再度变得微妙起来。 　　同时，与住房消费优惠政策取消预期一起出现的还有对宏观经济政策的转向预期。在资产价格持续走高并出现泡沫化迹象的背景下，未来的宏观政策将如何定调，宽松货币政策是否酝酿退出，都备受市场关注。 　　在此大背景之下，北京青年报《广厦时代》对楼市各方动态多方走访，并集合众多专家学者观点，就救市政策一年来的效果以及利弊所在展开讨论。不可否认，过去一年来"挽救"了大量开发商甚至是"挽救"了中国楼市的系列优惠政策，如今已站在了存废去留的边缘，而最终进展如何，必将成为2009年末行业内持续争论不休的话题。 　　●各方动向● 　　住建部 尚未表态 优惠政策或到期不续 　　"当时出的优惠政策期限就是一年，对于已经到期的优惠政策，作为住建部，很可能不会提出续期的主张。"一位接近住建部的消息人士表示。据了解，尽管当时这些优惠政策由国家发改委、人民银行、国家税务总局等职能部门执行，建设部并未直接下发文件，但这些政策的方案成型，基本都是由住建部牵头提出。正因如此，在这些优惠政策行将到期之时，如果住建部不牵头主张续期，那么，作为"配合者"的其他部委很难说主动申请，这无疑意味着一年期的优惠政策，很可能将寿终正寝。 　　根据国家发改委最新公布的70个大中城市房价涨幅，亦仍保持在1.6%。显然，这样的数据并不足以构成继续延续楼市刺激政策的理由。"住建部目前的考虑在于，尽管中国经济回暖的基础尚不牢靠，但房地产市场’回暖’的基础已经相当牢固，因此，住建部没有足够的理由向国务院提出’延期’的建议，即便提出，获批的可能性亦不是很大。正是在这样的逻辑之下，提出优惠政策延期的可能性微乎其微。"上述知情人透露，以此类推，如果住建部不"率先"表态，那么契税、营业税减免等系列优惠政策将在一年到期后自动终止，而不再续期，至于更为敏感的房贷7折利率将会由央行"酌定"。 　　银行 北京各大银行未闻取消房贷优惠 　　之前有媒体报道，上海多家商业银行流传一则消息，个人首套房贷利率7折的优惠可能从明年1月起叫停，新政策最早有望在今年11月份公布。北京的各大商业银行情况如何呢？就这一问题笔者致电建设银行、工商银行和中信银行等银行北京分行的客服热线，对方均表示还没有接到这一通知，目前仍按照原有政策执行。 　　取消个人首套房贷7折利率会有怎样的变化呢？伟嘉安捷的市场研究人员给买房人算了这样一笔账，如果7折优惠政策取消，则首套房贷最多能打8.5折，目前5年期以上的基准利率为5.94%，打7折为4.158%，打8.5折为5.049%，相当于加息0.891个百分点。如果取消7折优惠，其"杀伤力"超过三次加息。一笔60万元、20年期的贷款，如果利率由7折改为8.5折，则月还款额将会上涨约290.3元，总利息额增加约6.97万元。对于普通买房人而言，这笔额外增加的支出也算一笔不小的费用。 　　"一旦取消房贷优惠，短时期内还是会对首次置业购房人群的心理造成一定的影响。"中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示，同时从长远角度分析，中国的利率还未像国外那样市场化，主要由央行统一掌控管理，所以不论如何调整，老百姓还是能够接受的，不会对房地产市场乃至房贷金融市场造成太大的影响。而值得关注的是，如果房贷7折优惠利率取消后，政策的实施点及实施对象如何确定是关键。"是新房贷按新政策执行，老房贷按老政策执行，还是全部实行8.5折优惠利率，有待政策的进一步考量。" 　　除了房贷利率政策外，一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。多家中介机构反映，二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。"这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查，除非等到明年初，但那时候政策怎么样还不好说。"某商业银行客户经理吴小姐表示。 　　二手房 "5年改2年"能否延期是关键 　　"5年改2年"免营业税优惠政策是去年救市政策的典型代表，也是给购房者带来实惠最多的政策。随着该政策一年的有效期即将在今年底到期，二手房交易成本也将恢复去年之前的高手续费状态，交易成本提高也就必然会导致成交量的萎缩。因此，"5年改2年"政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。 　　"5年改2年"免营业税优惠政策的废除也将形成对二手房市场的重大影响。链家地产研究部提供的数据显示，营业税的额度占到总房款的5.5%，也就是100万元的房产成交后，其营业税就要占5.5万元，而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%以上，因此营业税的收取对象交易间隔年限从5年改到2年让大部分购房者都能够享受到实惠。 　　专业人士指出，由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截至今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则将直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。 　　此外关于解禁一年的北京购房"限外令"问题，也有专家表示该规定在2008年临时取消，截止日期也是今年年底。因为对投资性购房的限制可能会加强，这一外资限制令有可能重新启动。 　　●行业反应● 　　肯定救市政策积极作用 　　做好政策收紧后市场变化的准备 　　可以说，房地产救市政策在特定时期发挥了其应有的作用，这些政策直接导致了今年以来商品房成交量直线攀升。 　　"但令很多人始料未及的是，在投资热潮和放贷冲动的拉动下，房价地价也快速重返2007年最高峰。如何在下一轮政策调整中实现房价平稳、理性地发展，是决策者需要思考的重点。"易居房地产研究院高级研究员回建强认为，相当部分的救市政策是临时性的，带有执行的期限规定。对于是否保留这些政策，社会上存在争议。之所以有这样的争论，实际上存在有形之手和无形之手、市场监管者和市场参与者、短期政策和长期政策之间的博弈。 　　短期政策于政策制定者来讲可以做到收缩自如，政策起效快，但缺点很明显，不能给市场以稳定的预期，如果把握不当还会引起政策间的矛盾与对冲。优惠政策减轻了消费者的负担，同时政府的收益相对减少，随着市场热度的提高，税收的优惠将被高房价所抵消，这也是当前市场成交量开始下跌的原因，即制约市场成交的主要因素不是税收问题，而是价格问题。 　　"明年政策调整的可能性很大，只是调整的力度有多大不好说。事实上目前房价的高涨已经与实体经济恢复的程度不相匹配。与股市募资补充企业融资的功能不同，楼市的过热只是在纯粹吸引更多资金进入，无法补充到实体经济中。"中国社科院金融研究所研究员易宪容表示。 　　北京华侨城营销总监宋翔华作为开发商代表谈了自己的看法，他认为从市场的情况来看，上半年北京房地产市场交易异常火爆，但下半年金融信贷频繁收紧，银行已经着手通过二套房贷等政策进行微调，因此，如果明年首套房贷政策出现变化也在情理之中，对投资、投机性需求方面的政策会继续收紧。而放眼四季度，不但将汇聚地产市场诸多的年底收官策略，更是会集中表现出政府和购房者对楼市下一步走向的判断。从另一方面来讲，市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因，无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车，这样的心态影响下有可能会形成"恐慌性"购房现象，应予以理性疏导。 　　●专家态度● 　　陈淮：政策变动如看天穿衣 　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策，即住房保障体系政策；二是产业政策。产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是单纯的明年上或下；三是宏观调控政策，它是根据国民经济风险承受程度，货币供应量大小与国民经济增长速度之间调整的政策，在现阶段毫无疑问这一政策对信贷规模依赖程度最大的房地产业有比较大的影响。 　　朱中一：政策大动对社会大众没好处 　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整。但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。 　　樊纲：政策应随市场规律而灵活制定 　　国民经济研究所所长樊纲表示，很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。有些制度性的政策需要稳定。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且是一个逆风调节的政策。 　　顾云昌：政策走向应以稳字为先 　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，促进当前房地产市场持续健康发展的最优选择是加大供应量。千方百计加大供应量既可以保增长，又可以抵御房价过快上涨。政策走向，应以稳字为先。

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