前十大房企储地最多可用30年 坐地生财并非个例

北京最繁华的地段之一的东三环长虹桥，在房价飞涨的时代，竟成了"炒地皮"的战场。而与这块地联系在一起的炒家，是李嘉诚的儿子李泽楷。 　　这块位于北京的地块仅仅闲置三年就获得近六成的利润，在囤地的暴利诱惑下，吸引着大批的"类李泽楷"军团在全国行动。据《华夏时报》记者统计，仅全国排名前十的房企的土地储备，储地最多的可供30余年开发。 　　闲置三年净赚近六成 　　据了解，该地块于2005年被李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司(下称盈大地产)以5.1亿元人民币拍得。 　　而该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在今年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润接近六成，普遍高于一般项目的毛利润。 　　该项目与盈大地产开发的电讯盈科大厦毗邻，盈大地产拿下该地块，却不开发，反而直接从囤地中获取暴利，李泽楷将香港公司囤地等升值炒地的操作手法发挥得淋漓尽致。 　　面对外界的质疑，盈大地产负责人表示，盈大地产于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置，之所以开工后进展缓慢，一方面缘于建筑设计及审批花费的时间超出预期，另一方面，因为2008年奥运会的影响，项目被迫暂缓。 　　然而，业内人士向记者表示，开工的方式有很多种，为了逃避土地闲置方面的处罚，在工地上打几个桩，也算是动工。 　　但事实上，盈大地产拿地后近三年时间对该地块并无大的投入，而该地块却随着时间的推移已不断升值，转手销售后为盈大地产带来了丰厚的利润。 　　对此，一位大型房企土地储备负责人表示，目前有两类囤地炒地的企业。一类是利用与当地政府比较好的关系，拿到一些便宜的土地，专门炒地，等土地地价上去了再卖掉，但这种不正规的操作集中在小地方，比如近期经常见诸报端的温州人炒地皮行为，而这类企业比较个别。另一类是内房股和港股的开发商。他们拿地后，开发速度都比较慢，是典型的低价拿地等升值后再开发或者炒地的操作方式。 　　"囤得久，炒地更赚钱" 　　坐等升值再开发或卖掉已经成为众多企业喜欢的开发方式。李泽楷父亲李嘉诚所控制的长江实业也不例外。 　　长江实业旗下在北京的别墅项目誉天下，拿地已有10年之久。这个总规模达到78万平米的项目，早在1998年就已经拿下，但在去年才开盘销售，均价达到2万元/平米，并且分5期开发，然而其实际的成本却是十年以前的，其中利润非常可观。 　　实际上，土地作为房地产开发企业的生产原料，对于房企来说至关重要，囤地由来已久。对于囤地的常规模式，一位大型房企土地储备负责人总结为："低价买地，囤上一段时间，等待时机卖房子或者卖地，更注重赚取土地的升值，而不是单靠产品提升溢价。" 　　对于像盈科、和黄这类港资企业，国信证券分析师则表示，港资企业进入内地市场比较大胆，不在乎经济周期，看中的是长远房价上涨趋势，敢于囤地，同时港资也较内地房企发展更早更成熟，资金方面也较雄厚。 　　炒地实际上属于一种囤地行为，虽有巨大风险，但参与其中的企业更看重背后的利润。 　　李泽楷从"炒卖"房地产中获得了近60%的利润，而去年上市房企的平均毛利率大约在30%左右，对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,盈大地产的行为是一种典型的炒地行为，只要开发商把地囤得够久，炒地比盖房子还要赚钱。 　　而开发商通过囤地慢慢开发，利润也是十分可观。以雅居乐为例，其网站公布的53个项目中，有35个项目楼面地价在千元以下，其中最低达到了56元/平米。而其中报显示，今年雅居乐销售均价约6000元，土地成本不到售价的17%，而随着时间的推移房价的上涨，土地成本的比重更小，而这也将进一步扩大销售的利润。 　　而雅居乐、合生等华南开发商，喜欢分期开发大盘，一边开发，一边坐等升值，时机成熟再开发，而此时房价也跟着上涨，利润大增。 　　弹性供地打击囤地 　　开发商热衷拿地，开发缓慢，坐地生财之道已经不是个例。 　　在克而瑞(中国)发布的2009年三季度末中国房企土地储备前十名的排行榜中，十大房企总共拥有土地储备3.05亿平米。以排名第一和第二的恒大和碧桂园为例，恒大目前土地储备为5100万平米，记者按其前三季度销售速度推算，其土地储备够其开发8.5年;同理推算，碧桂园的土地储备够其销售13年，雅居乐的土地储备够其开发17年。 　　据记者统计，全国排名前十房企的土地储备的开发时间，最多的竟长达30余年之久。 　　而这种现象在今年年初戴德梁行的一份报告中也得到印证。 　　该报告称，1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，"主动性积压"严重。 　　而为了防止大地块被囤积，11月3日，北京市土地整理储备中心推出的9块土地中，备受关注的奥运南区项目，将商业、金融地块分割成三小地块推出。 　　对于大的地块被分拆入市，一大型开发商向记者表示，政府意在减少开发商囤地的可能。对政府而言，地块小门槛低，将使更多的开发商参与进来竞价，政府的收益比整卖会更高，这是北京第一次将大地块分成如此之小的规模供地，将是未来供地的一种趋势，也是为了杜绝在总价上再出现地王现象。

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