国土部两策：增供地控地王 房地产用地全国调查

本报记者独家获悉，11月16日前后，国土资源部组织了北京、上海等10个重点城市房地产市场和土地市场运行座谈会，各省土地部门主要负责人参加。 　　座谈会除了对2009年房地产形势和土地市场运行情况进行通报总结外，更多是酝酿2010年的土地调控政策。 　　"进一步抑制不合理、超前的住房需求供地。"这句话被再三在座谈会上提起。一位接近国土部人士预计，除了限制单宗地出让规模外，诸如税收、闲置土地增值税等一系列控制"地王"的土地政策，有望在2010年初被重新祭起。 　　"地王"实况 　　11月17日，绿地集团宣布其大兴项目启动，拟投资50亿元。 　　这离其以溢价116%拿下该"地王"仅4个月时间。7月中旬，绿地以30.25亿元的价格，拿下了北京大兴区19-20号地。楼面地价为6605元/平方米，当时周边楼盘售价才8000元/平方米左右。 　　大兴该地块周边没有新盘在售，但是次新房规模很大。大兴区二手房交易市场已停滞下来，大部分房源坐地涨价到1万元/平方米以上。 　　2009年，北京土地市场是个"地王"频出的时代，而绝大部分地王至今没有动工迹象。上述接近国土部人士说，绿地快速启动大兴"地王"项目，反映了民营房地产企业拿下"地王"后，在政府压力下，快速启动项目的心态。而一些央企面对这种压力，却并不当一回事。 　　国土资源部将北京、上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳、厦门、贵阳、银川等10个城市的国土局负责人召集起来，召开了座谈会。从这10个城市的选取中，也可以看出端倪:贵阳、银川并非经济发达城市，却是今年1-10月份房价和地价上涨较快的城市。 　　贵阳1-10月份房价涨幅超过3%，名列全国前10名;银川则从去年年底以来，保持了连续10个月房价涨幅全国第一。 　　而其他8个城市，均在今年前三季度的土地交易市场中，表现为土地市场火爆。尤其是北京，今年全年土地收入有望超过1000亿元，达到历史最高值。 　　房地产用地全国调查 　　国土资源部调控司司长张婉丽11月12日在广州调研表示，房地产市场牵涉利益面广，地方政府在出台政策的时候，不能只看到眼前的利益，否则即使当前的政策有效果，也不能长期持续。 　　张婉丽在11月12日之前已对广州市一些重点地块进行了走访，尤其是今年几块"地王"。对于广州市政府收回闲置不开发"地王"的举动，张婉丽给予了肯定。 　　从10月份开始，国土部就展开了一场"全国房地产市场用地供需情况快速调查"。各省的县级及以上的城市都必须填报国土部下发的情况调查表，11月中旬为调查表上缴时间。与此同时，国土部组织了多路人马对一些重点城市进行调研。上述张婉丽调研广州市房地产用地情况，即是调研的队伍之一。 　　10个城市房地产用地座谈会则将这场中央调研活动推向了高潮。国土部让所有参加和与会的代表尽量多谈对当前房地产形势的看法，并提出土地参与房地产调控的一些建议。 　　张婉丽在广州调研中指出，当前过超前、不理性的住房需求会对宏观经济发展带来影响。土地政策有针对性地调整，是保证经济健康发展的条件。 　　而上述接近国土部人士说，一些今年出让"地王"较多城市，已经被国土部盯上了。例如北京今年出让的4块地王就在国土部的监督下，与土地购买方签订了新版的土地出让合同，将地块的开发时间和竣工日期写入了土地出让合同。 　　这次座谈会预计将给卖地热情极高的地方政府吹吹风。明年或采取更严格的土地调控政策，限制天价地出让。 　　国土部两策:增供地、控地王 　　本报记者获得的一份名为"关于尽快开展存量房地产用地和住宅用地供需情况调查的通知"中指出，各地要认真填报按规定构成闲置土地条件的土地状况。除此以外，媒体报道的"天价地"、"地王"以及单价成交在当地当年土地市场成交中占前三名的地块，必须进行填报。 　　由此可见，本次国土部用地大摸查，对闲置土地的针对性更强。 　　国土部已经下发通知，让各地上报2010年的用地计划。其中，允许地方用地指标一定程度上浮，可以多报用地。这正是国土部认为当前宏观经济复苏基础尚不稳固，需要在土地政策上给予支持。 　　与此相反，国土部认为必须严惩闲置土地和解决"地王"问题，才能从另一个方面给宏观经济复苏助推一把力。 　　事实上，国土部意在增加有效供地:一是增加总供地量;二是在总供地量中控制高价地、大规模商品房用地供应，多供应保障性住房用地和小规模商品房用地，同时对闲置土地进行查处。 　　国土资源部规划司司长董祚继11月13日在国土资源部、国家发改委等部门联合发布会上说，今明两年国家将加大用于保障性住房建设的土地供应量，并出台防止开发商过度囤积土地的政策措施。 　　董祚继指出，囤地问题比较复杂，不仅有开发商的原因，还有地方政府的原因。如相关政策没有配套、经济形势影响等，但应该很快会出台相关囤地处罚的措施，包括对重大违法案件查处和曝光。 　　董祚继认为，目前土地供应是充分的，但是有效供应不足。去年、前年还有一些土地没有使用，其中一部分可能囤在开发商手里，没有及时用于开发建设。"必须想办法将这部分土地’挤’出来。" 　　业界判断:宏调挤压地产业资金 　　万科总裁郁亮11月16日表示，2009年房地产市场的投资品属性远远超过了其居住性属性。从银行流放出来的信贷资金，有很多选择了炒股和炒房。在此情况下，2010年如果不对房地产市场进行调控，房屋的投资和投机需求，可能带动很多的资金流出实体经济。 　　而2010年将是实体经济复苏的关键时期。大量行业急需要资金恢复生产。而2010年信贷资金显然不能达到2009年的规模，在此情况下，宏观调控政策就要从房地产、股市等投资、投机行业中挤资金，迫使这些资金重新流向实体经济。 　　郁亮认为，1-10月份的数据来看，房地产开复工面积和购置土地面积指标全面反弹。而房地产企业1-10月份的资金回流也十分理想。企业购置土地的积极性重新抬高。如果2010年不进行政策调整，则2010年土地市场会十分活跃，企业买地的热情会很高涨。 　　2007年房地产企业同样掀起过买地潮。最后，不但形成了大量闲置至今的"地王"，更损害了资金使用效率。

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