2009十大地产预言家：明年楼市将先扬后抑

近日，社科院发布首份住房绿皮书，预测明年楼市将先扬后抑，引来一片争议，作为权威机构发布此预测，若判断失误谁来负责，成为指责的焦点。同时，"新拐点论"闹得沸沸扬扬，万科方面出面澄清……房价高位之际，关于楼市走势的预测又显得异常热闹，对于各种各样的专家预言、机构预测，大家既盼望着又担心着，这时我们不妨来回顾下那些曾经引来无数追捧的预言，现在是应验了还是失误了？ 　　●十大预言家 　　预言楼市"唱白脸"的多过"唱红脸"的 　　能成为地产界的预言家，不是一件容易的事情。要么有实力去推动自己的预言，如王石、任志强；要么敢于担当众人骂名，如郎咸平、金岩石；要么执着坚持自己的观点，即便预言不准，如易宪容、国世平。其实，推出十大预言家不仅仅是简单判断准与不准，关注预言背后的理论思想才是我们的目的所在。 　　1冯仑---在无人喝彩期反周期生长 　　冯仑，万通地产董事长 　　A、预言回放 　　1993年开始，冯仑所代表的万通就一直奉行反周期运作，基本就是顺市卖房，逆市拿地。就是在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。2008年，冯仑反周期运行的理论和实践在调整期被媒体放大。2008年上半年，冯仑多次在公开场合说，"明年上半年以前房地产市场大概属于无人喝彩时期，之后房地产市场会进入新的运行规则。" 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：★★★★ 　　D、预言更新：2009年9月份，地王频出的时期，冯仑在公开场合多次说，如果是央企频繁拿下地王，将导致房价持续上涨，他认为"央企拿地，即使市场不好，成本在那儿，央企不会降到成本以下，承担国有资产流失的责任。因此，在市场波动时，只有民营企业房价在波动，国有企业房价变成刚性价格，央企供应量越大，房产价格越来越刚性化，消费者得不到好处。" 　　E、记者点评：关于蜜月的论调，明显只是房地产的一个警示录而已，因为事实证明，开发商的蜜月期很长还很频繁，反而日子就显得太过仓促。 　　2"徐牛赌"---一个市场波动期的笑话 　　徐滇庆，北京大学中国经济研究中心教授 　　牛刀，深圳财经评论人士 　　A、预言回放：2007年7月11日，徐滇庆在深圳出席某论坛时表示，深圳房价肯定要涨，"我们不妨再豪放一点--如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱，我一定在媒体上用整版篇幅向深圳市民道歉。"徐滇庆很快得到牛刀的回应，牛刀表示和他打赌一年后的深圳房价。如果牛刀输了，也在媒体上用整版篇幅向市民道歉。1年之后，深圳房价一路下跌，到2008年7月8日，徐滇庆在本报登半版道歉信广告。 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：★★★ 　　D、预言更新：徐滇庆去年打赌道歉之后不再在公开场合对房价做任何预测，但是牛刀还在不断地预测，最新的是牛刀于11月22日的博客，认为中央今年的经济工作会的提前召开，向市场传达了一个明显的信息，那就是央行即将开始新一轮的加息。 　　E、记者点评：对于徐牛赌，业内很多人更加当一个笑话来看待，至少他们给那个沉闷的市场增加了很多新鲜可爱的题材，愉悦了很多喜欢看笑话的人。另外，也给其他的经济学家都上了一课，对于预测，很多人开始闭口不言。 　　3易宪容---房价泡沫论的坚定支持者 　　易宪容，经济学家 　　A、预言回放：易宪容是坚定的地产泡沫论支持者，从2005年起他就一直在说房价的泡沫论，在2007年时候到了一个极端。他在2007年前发表的知名言论有"房地产业正在挟持着整个中国经济"，"上海房价将下跌50%、北京将下跌30%"，"房地产开发商与地方政府助推高房价"等。 　　2008年易宪容仍表示"累积已久的房地产泡沫刚破，没有必要救市，楼市的调整是必然的，救也没什么用。" 　　B、影响力：★★★★ 　　C、准确度：★★ 　　D、预言更新：11月23日，易宪容在博客中写文章，重提泡沫论，表示"当我们意识到当前中国房地产市场已面临较为明显的房地产泡沫时，为了避免进一步吹大房地产泡沫，我们理应立即取消现行的、极为优惠的部分房地产政策，使国内房地产市场能回归常态或回归理性，以此保证国内房地产市场的持续健康发展。" 　　E、记者点评：易宪容是大嘴经济学家，因此还受过不少领导的批评，不过，尽管如此，很多人还是喜欢这个率真的老头，他一个劲地想将房价压下去，从多个方面论证房地产泡沫的存在。虽然他并不比一些开发商名人的预测准，只是大家都可以看到他的"一片丹心照汗青"，仅此就足够了。 　　4郎咸平---中国99%的白领将面临破产 　　郎咸平，香港中文大学客座教授 　　A、预言回放 　　2006年12月，郎咸平在泛珠房博会论坛上指出，在宏观调控的态势下，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。理由是国内的地产商负债比例高，只要资金链一断，这些公司就会面临倒闭。 　　2008年10月，郎咸平在参加一次论坛时高调抛出买房论，他的观点是，在当下经济形势下，持有物业相对来说比较保值。 　　2009年5月，郎咸平在一珠宝产业论坛上演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：★★★ 　　D、最新说法：最近郎咸平抛出的言论是：当前楼市不是回暖，而是在发烧，等温度伤及身体时，政策必然再度出手，为楼市降温。除此之外，他还在公开场合抛出"白领破产论"。他认为，未来2-10年，中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而避免破产的方法也很简单，就是---不要买房。 　　E、记者点评：郎咸平从来都是"语不惊人誓不休"。从2006年底的预言开发商几个月后要破产，到2008年的"楼市无拐点论"，再到现如今的"白领破产论"，已成为开发商座上常客的郎咸平对楼市仍然不依不饶。只是不知道在高峰时期买了房的白领们，听到他的最新言论会怎么想。 　　5金岩石---房价5年内还要翻一番 　　金岩石，国金证券首席经济学家，被誉为"索罗斯的中国门徒" 　　A、预言回放： 　　2008年7月，金岩石在接受媒体采访时提出，楼市的风险已经开始传递到银行，预计下半年股市、楼市两个市场都会形成长期的投资机会。 　　2009年7月，金岩石公开对下半年楼市作出预判："下半年股市、楼市将继续火爆，城市化需求是其长期支撑力量。"10月，他提出著名的"5年内房价翻番"的言论，称"以2009年1月1日的城市可比均价为基准，未来5年之内，房价至少再翻一番，上海会出现30万元每平方米的天价豪宅"。 　　B、影响力：★★★★ 　　C、准确度：★★★ 　　D、预言更新：中国的楼市还会涨，而且还会涨得很离谱。但这是一场非理性繁荣，是泡沫的表现。只是这个泡沫未来还将继续放大，在城市化进程结束之前，中国楼市泡沫不会破裂。 　　E、记者点评：金岩石最近在楼市大火特火，很大程度是因为他最近的知名观点"房价5年内还要翻一番"。同时还附送一观点：大部分人买不起房是正常现象。准不准尚在其次，但还没登上购房班车的人铁定要火了："都这么高了还要翻一番，拿纸当钱花啊？" 　　6国世平---高位买房将会面临财富损失 　　国世平，深圳大学国际金融研究所所长，兼任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问 　　A、预言回放： 　　2 0 0 8年4月："我预计今年买一套房的钱到明年上半年可以买一套半，随着宏观经济的调整，楼市大调整在所难免。" 　　2008年6月，楼市低谷时，国世平在C C T V一楼市调查中接受采访时抛出"隆冬论"："今年只是地产商的秋天，明年才是冬天，后年是隆冬。"他同时表示，奥运之后楼市要雪崩，深圳房价可能会回调到8000元/平方米左右。" 　　2008年10月，国世平在接受媒体采访时表示：房价已经形成跌势，就很难回来。政府10月份出台的救市组合拳"难改楼市跌势"。 　　B、影响力：★★★★★(仅限深圳) 　　C、准确度：★★ 　　D、预言更新：货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，就像香港和日本曾有过的教训。 　　E、记者点评：深圳本土楼市专家国世平也是研究经济出身，但怎奈中国楼市原本就是政策市，诸多时段并不与经济形势同步运行，并且毫无经济规律可言。但不管怎样，国世平对于房价的最新判断或许比较能安慰还在观望中的置业者。 　　7王石---叫声"楼市拐点"，就真的出现了 　　王石，万科董事长 　　A、预言回放： 　　2007年12月13日下午，在清华大学紫光国际交流中心召开的"海螺行动II---中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会"上，一位记者以广州等城市自当年10月开始成交量下降严重向王石提问，是否认同楼市出现拐点的说法。王石表示：是的。随后，他的这个回答被舆论浓缩为王石认为：楼市拐点已经出现，而万科自那前后开始的全国范围大降价也与其"拐点论"遥相呼应，最终，王石的"拐点论"在全国引发了大规模的降价潮，也令其饱受同行之批评。 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：★★★★★ 　　D、预言更新：今年6月份，有媒体爆出，王石再抛"拐点论"，称王石在"看了东南亚金融风暴后的中国香港、新加坡以及日本地产泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的"。这似乎是王石关于市场的唯一的预测，但随后被万科否认。 　　E、记者点评：连续多年的宏观调控，还抵不上江湖老大的一句话。很多人骂王石坏了行业规矩，都认为他想通过价格战"清理门户"。不过，从后来的发展来看，王石的"拐点论"最终是被印证了。继续想一想，如果没有金融危机，如果没有4万亿，如果没有房地产大救市，这个"拐点论"就要被继续印证了。 　　8潘石屹---"百日巨变"直指市场隐患 　　潘石屹，SO HU董事长 　　A、预言回放：在恒大2008年3月20日上市折戟之后，SO H U中国掌门人潘石屹在博客上发表言论，认为这是2008年中国房地产界最具标志性的事件。恒大的IPO搁置对40多家要上市的房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。因此，他认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。这一观点随后被媒体提炼成为：百日巨变，并引发巨大震动。随后，潘石屹又为百日巨变总结出了完整的论据：一是次贷危机冲击国际资本市场；二是国内货币政策收紧；三是07年开发商拿地过多，当年房地产销售额2.9万亿，但买地费用3万亿，导致资金链高度紧张。这三者综合起来，足以导致房企在未来100天内发生巨变。 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：无星。 　　D、预言更新：10月29日，潘石屹公开表示，北京第四季度楼市不会出现向下的波动，理由一：刺激楼市的优惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未销售房屋的存量很小。 　　E、记者点评：事实证明，潘石屹其实并没有完全错，因为到了年中，国内很多房企的生存境遇更加严峻，不少知名房企的负债率超过80%甚至是达到100%，随时都处于破产的边缘。我们其实应该更多想一想，这样被大力拉起的房企一样蕴含着巨大的隐患。 　　9任志强---现在不是拐点，我的房子不降价 　　任志强，华远集团总裁 　　A、预言回放：今年1月份，在北京市"两会"的分组会议上，任志强顽强地反对"拐点论"："现在的拐点是经济的拐点而不是房价的拐点，从长远来看，商品房仍然是供不应求。" 　　当被问及金融危机是不是对房价产生了影响时，任志强说：现在的降价和金融危机没关系，但是今后可能会有影响，目前的下降是由于国家政策造成的。他更是表示，自己的房子不会降价。 　　B、影响力：★★★★★ 　　C、准确度：★★★★ 　　D、预言更新：11月5日，任志强在其博客中表示，人们之所以认为楼市泡沫严重，是因为他们过多地采用了平均房价计算，而如果像发达国家一样采用中位数计价，那则会得出另一个结论。 　　E、记者点评：任志强不认同拐点论，在现在看来似乎也有些道理，因为的确有很多人认为，金融危机对我们的影响被夸大了，不然没办法解释为什么这一年房价会如此反弹。但即便如此，他依然成为了高房价的"帮凶"而被公众攻击。其实，有些时候我们如果不带道德标签，选择任志强似乎更能洞悉问题的本质。 　　10施永青---奥运后楼市政策会转向 　　施永青，中原集团主席 　　A、预言回放：去年6月上旬，施永青在接受本报专访时表示，很多国家在奥运会前都会出现经济过热，但是中国提前一步进行了调整，给经济过热浇了冷水。而同时，次贷危机的爆发，意味着全世界都在面临资产泡沫的破灭和资产价值的萎缩问题。他预测，在奥运会之后，国家经济政策会出现转向。随后在9月中旬雷曼兄弟破产的同时，国内也开始大幅减息并放宽货币政策，宣布紧缩的宏观政策正式结束。 　　B、影响力：★★★★ 　　C、准确度：★★★★★ 　　D、预言更新：在本报举办的2009地产年会上，施永青又对明年的政策及楼市做出预测，认为明年国家会减少对房地产的支持，但宏观政策不会转向。同时，房价上半年升幅过高，预计到明年底前，都不会大涨。 　　E、记者点评：已经成为"长者"的老施是个用大白话讲经济学的经济学家，更好玩的是，看他的博客，你不但可以了解房地产知识，还可以看到他每天都在谆谆教诲后学青年。和一般的专家每天在分析数据不同，他的优势在于靠近市场，30年的市场探索，使他的预测在很多时候都非常准确。

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