高力国际：土地买卖新政下开发商的得与失

11月26日，上海嘉定区的一幅66,194 平方米中等密度综合用途地块由保利地产购得，楼板价高达人民币每平方米9,724 元，打破了8 月华润置地在同区域购置的一幅中等密度住宅地块楼板价人民币每平方米8,545 元的记录。一周前，北京顺义区一幅526,737 平方米的低密度住宅用地由一国内上市开发商以楼板价接近人民币每平方米3万元的高价成交。 　　虽然一线城市核心CBD 区域的高地价并未偏离市场基本面(26日，一幅在静安区49街坊带有用途限制的小型商业地块以楼板价人民币每平方米28,000元售出，与三月份同区内一幅小型商业地块的楼板价大致相同)，但第一段所述却证实我们对一线城市郊区高地价存在泡沫的构想。这将导致那些购置高价地的开发商承担越来越高的风险。由此我们认为，开发商应当从追求项目的经济规模和产品差异化方面去平衡所付出的土地溢价。 　　然而，近期涉及到土地买卖的新政策未必能与开发商的利益相一致。 　　注：在“勾地”制度下，政府仅在确认收到有开发商申请购置土地情况下才将土地推出市场。而开发商必须报出一个政府可接受的底价，该价格并将成为土地拍卖的最低限价。 　　出台的新政策 　　(1)11 月国土资源部下发限制用地项目增补本，规定大城市推地时，单幅住宅用地不得超过20 公顷(中等城市不超过14 公顷，小城市(镇)不超过7 公顷)。显然，该政策意在打击开发商囤地意愿，通过减少项目规模加快项目开发力度。然而，缩小的地块面积会吸引相对小规模的开发商参与竞标，更加激烈的竞争将使地价有进一步上行压力。 　　(2)上海市政府近期在出让黄浦区外滩8-1 商业地块时间首度引入预申请制度。竞标者须在拍卖之前先作预申请，并支付保证金及提交初步计划。这项措施参照了香港的“勾地”制度，香港依靠该项措施稳定了1997 年后下滑的房地产市场，可以发现，上海正是学习香港之前的成功经验1 。上海由于土地市场目前正处于蓬勃旺盛的态势，引入预申请制度将更多是为了增加土地供应的灵活性，获知市场反应，满足开发需求。 　　政策影响：上述第一项政策-对住宅用地面积的限制以及第二项政策-土地预申请制度将会增加土地供应的灵活性与流动性。然而对地块面积的限制亦会减少规模经济效益，并会因来自更多小规模开发商的竞争而推高土地价格。 　　(3)在上海新江湾城区域推出的C-6住宅地块条件中，我们发现除规划条件、容积率、绿化率及建筑密度等常规的规划参数外，新增了预售条件达标日期与竣工日期，以及交付标准。更严格的建设条件要求将使得那些无法达标的潜在竞争者出局。而条件限制也将对地价起到抑制作用，体现在(1)参与竞标者的减少使得拍卖竞争减弱。(2)更多限制条件也使得土地价值有所下降。昨日静安49街坊地块以起始价售出也印证了上述两点。 　　政策影响：上述政策中对销售条件的限制也会降低土地内在价值，并且限制了符合条件的开发商从而减少了购地需求，这对获得土地的开发商来说，可获得对应的成本效益。 　　对开发商的利弊参考 　　若上述政策得以长期实行，则会改变土地销售市场的供需态势。然而另一方面，这在一定程度上制约了开发商针对市场情况调节产品定位的灵活性，因此增加了执行风险。(作者：李庆贤 高力国际华东区研究与咨询部董事 )

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