房地产：政策已从宽松转变为中性偏暖

事项： 　　12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议决定个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 　　评论： 　　会议决定符合我们预期从今年10月、11月开始市场上就充斥着许多关于"房地产政策"的利空传闻，优惠政策到期是否退出成为大家关注的焦点。我们曾在《投资复苏步履缓慢，未来仍需政策呵护》、《房地产11月份投资策略：加仓至年底超配，布局跨年度行情》以及最近的《房地产2010年投资策略-布局地产股跨年度行情》等多篇报告中反复强调：由于部分优惠政策即将到期，并且商品房交易也已从08年的低迷状态中恢复过来，因此政策到期后不再延续的可能性仍较大，为期一年的楼市刺激政策将逐步从"宽松"转为"中性"，但政策调整不会一刀切，政策分类调整将展开。此次国务院常务会议提出："个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施"，正是我们之前所提到的房地产优惠政策分类调整的开始。 　　商品房交易市场回暖明显，政策到期退出合情合理08年12月17日国务院常务会议研究确定：将个人住房转让营业税免征时限由原来的5改为2年，执行期由2009年1月1日至12月31日。当时政策的出台旨在降低市场交易成本，活跃二级房地产交易市场，从而间接达到刺激一级房地产市场销量复苏的目的。经过一年优惠政策的执行，房地产一、二级交易市场回暖明显，近期部分城市二手房销量还创历史新高，政策目的已经基本达到，因此没有继续持续的必要。同时，在宽松政策的呵护下，部分城市已经出现房价上涨过快的问题，如果继续保持宽松的刺激政策将容易催生房地产市场泡沫，但与此同时房地产投资复苏尚不稳固，优惠政策过早全面推出又可能造成房地产投资的再次衰退。因此随着政策到期，优惠政策局部退出合情合理。 　　在加息周期到来之前，政策面将维持中性偏暖房地产业是国民经济的支柱产业，上下游产业链长，涉及行业多，其兴衰直接关系到国民经济的发展。目前房地产投资仍存在衰退隐忧，全国房价仍处在稳定可控水平，信贷资金并未大量流入楼市，言’楼市泡沫’为之过早。同时，中央领导人近期也曾多次指出中国经济复苏基础尚不稳固，而且今年中央经济工作会议首次提出要"支持居民改善性购房需求"，特别提出要放宽中小城市和城镇户籍限制。可见，稳定住房消费将仍是未来政策的大方向，因此即使优惠政策到期退出，我们也认为至少在加息周期到来之前，政策面仍将偏暖。 　　楼市和地产股在短暂震荡调整后仍有望稳步上行，在中央经济工作会议对房地产行业论述相对温和、偏暖的基调下，国务院却迅速做出决定将"个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年"，这将加剧市场产生"房地产收紧政策是否还会陆续出台"的担忧，短期内二手房市场放盘量或将猛增，从而导致二手房交易价格出现一定程度下滑，这或将造成二手房市场和地产股出现短暂震荡调整。但如前所述，在加息周期到来之前，政策仍将’中性偏暖’，并且由于供应偏紧(08年二季度新开工减少而导致今年下半年至明年二季度存在大约2.6亿平米的供给缺口)、人民币升值以及通胀预期加强，将坚定房地产价格上涨预期，更进一步刺激原本已经十分旺盛的购房需求，因此楼市和地产股在短暂调整后仍有望稳步上行，并保持到货币政策拐点出现。 　　我们认为"调整即是买入良机"，并建议"加仓至年底超配，布局跨年度行情"坚持两条投资主线：一类以"云天星球"为代表的中、西部二、三线城市的区域龙头，占地产股配置比例70%；第二类是资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST鲁置业、ST东源，占地产股配置比例30%。

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