房地产行业:房价上涨势头由一线城市向二三线城市蔓延

本报告跟踪分析近一月主要城市住宅成交、供应以及价格走势情况。覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等21个城市。 　　投资要点:　 　　1-12月各城市累计成交面积远超08年,绝大多数城市成交面积超越此前最好的07年。一线城市中北京、上海、深圳销售面积分别较08年增长57%、70%、57%,广州、杭州截止11月累计成交面积已较08年全年增长64%和28%,同此前销售最好的07年相比,深圳、杭州(截止11月)仍有30%以上增长,广州增长将超过15%,北京、上海基本与08年持平。二线城市中,厦门、福州、天津、南昌等城市,均较08年有150%以上增长,与07年相比,除武汉、沈阳与07年基本持平外,绝大多数二线城市成交面积超过07年30%以上。 　　1-12月主要城市房价涨幅普遍超过30%,房价在短期内涨幅过快。一线城市中,北京12月单月均价较1月份上涨79.5%,较08年12月增长111%,较此前最高的07年12月,增长41%;上海12月较1月增长25%,较09年12月增长19.7%,较07年12月增长44%;深圳12月较1月增长101%,较08年12月增长100%,较此前07年顶峰水平,仍增长36%。二线城市中,福州12月较1月上涨138%,较08年12月上涨29%,较07年12月上涨22%;另外,有数据的二线城市中,12月较1月上涨30%以上的有厦门(76%)、南昌(74%)、苏州(40%)、大连(42%)、重庆(40%)、无锡(37%)、东莞(30%)、沈阳(30%)。 　　1-12月主要城市去库存化加速,一线城市库存下降75%,二线城市库存下降情况与一线城市类似。09年末绝大多数城市库存处于历史低位。08年4年,北京以当时三个月平均销售速度计算,库存需要26个月消化完毕,而在09年12月,仅需8个月左右;08年11月,上海大约需要7个月消化库存,09年12月降低到仅需要1.5个月;深圳最高时需要27个月消化库存,而以现在的速度,仅需要6.3个月;类似的,南京08年9月需要25个月消化库存,而现在存量仅够2个月左右的销售。 　　12月,有数据的19个城市成交面积环比增20%,其中一线城市(京、沪、深、杭)环比下降0.7%,其他城市环比增26.7%,19个城市有15个城市成交面积环比上升。 　　一二线城市价格普涨。成交面积环比上升超过20%的城市有成都、长沙、南京、南昌、杭州、苏州、厦门,分别环比增长111%、56%、38%、31%、29%、25%、25%。下降超过5%的城市有大连、深圳、北京、青岛,分别环比下跌21%、19%、8%和6%。在价格上,一线城市深圳、杭州、北京继续创新高,分别涨16%、15%和9%,上海基本持平,二线城市中,涨幅超过5%的有南昌、重庆、福州,环比涨幅分别为12%、10%和9%,除苏州环比下跌3%以外,其它城市涨幅在5%以内。 　　1-12月,主要城市房价上涨势头由中心城区向非中心城区、一线城市向二三线城市蔓延,供需失衡明显,恐慌消费心理蔓延。从12月一二线城市房价持续大幅上涨,二三线城市成交量井喷的情况可见,一线城市房价过快上涨势头已向二三线城市蔓延。针对房地产行业的政策调控已势在必行。09年12月以来政府提早通过税收、金融、土地等途径收紧行业政策,推出一系列增加供应稳定市场预期的政策,有利于延长行业的生命周期,平滑行业波动幅度。 　　从2010年1月12日央行提高存款准备金率的情况可见,政府正开始通过货币手段收缩流动性,以抑制以房地产投资投机等过渡需求为代表的信贷冲动。短期内,房地产板块估值上行压力仍存,维持行业“中性”评级。建议关注估值正在调整、销售增长基础较好的招商地产、苏宁环球、滨江集团以及整体上市预期与海南国际旅游岛概念的广宇发展。

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