海南房地产会不会再起泡沫?

提起海南，很多人会想到碧海银沙，椰风婆娑，憧憬天涯海角三亚那片中国最迷人的热带海滩。然而，在许多人心中，海南还有另一幅景象：一幢幢烂尾楼脏乱不堪，公司倒闭人员外逃，发财梦瞬间破灭，只留下一把酸楚泪。　　　　今年1月4日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，让海南再次站到了历史前台。根据《意见》拟定的发展目标，在2020年，将海南初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。　　　　海南再次成为中国资本追逐的热土，房地产业更是在这轮资本盛宴中独占鳌头。非官方数据表明，目前至少有超过4000亿元的资金从银行系统流动到海南投资房地产。海南楼市持续火暴，是源于国际旅游岛的带动作用还是那场似曾相识的泡沫危机的前奏？　　　　　　房地产商“跑马圈地”　　　　事实上，海南获批建设国际旅游岛的预期早已吸引了不少开发商的目光。一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，引发了海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家全国性大房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，东部一线海景土地资源日渐紧俏。　　　　从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿元、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏中粮、雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、中体产业等知名地产开发商。业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。　　　　国际旅游岛概念使海南成了各路资本追逐的热土。就在这些游资争相奔赴之际，浙商资本也早已潜伏其中。　　　　根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达到了百亿元，实际上投资运作的资金可能高达300多亿元。浙商在海南的领域还是其传统长项———房地产业。浙江资本打出的是旅居概念牌，即“地产+酒店”或“地产+旅游业态”，目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、广厦控股、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等来自浙江的资本运营商。由浙江国都房产开发的三亚“凤凰岛”项目据说已卖到70000元/平方米。　　　　上百家全国性房地产开发企业，上千亿元投资会战海南旅游地产业，对这个只有3.39万平方公里的海岛所带来的震动，超过了任何一场台风。　　　　　　外地人蜂拥入岛抢房　　　　市区的陈先生最近电话不断，都是朋友打来的，向他咨询有关海南买房的事情。原来，他早在5年前就在三亚市区买了一套海景房。　　　　“2005年我去三亚度假，一个偶然的机会去了当地一个楼盘的售楼处。因为风景实在太美了，就订了一套海景房，面积70平方米，总价30万元。”陈先生说，“这段时间海南房价涨得厉害，有朋友告诉我，那套海景房的价格已经在2万元/平方米以上，确实开心。”　　　　现在，陈先生的父母每年冬天都在那里度假。“父母在那边也不清闲，每天都有很多朋友托他们帮忙看房。现在，老两口已经成海南房产通了”。　　　　在杭州一家大型房地产开发公司任职的曹先生，因为公司在海南有房地产项目，近两年一直待在海南，对当地房地产情况非常熟悉。曹先生说：“据我们统计，在整个海南岛的单价万元以上房产中，有25%～35%是浙江人购买的。”　　　　最近，全国各地的炒房者更是蜂拥而至，三亚和海口的高级酒店已经被全部订满。仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售额总量就达到了2008年全年销售量的总和。　　　　为遏制国内外热钱过度炒作海南房地产，1月15日，海南省决定，在3月底海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家批准前将暂停土地出让和暂停审批新的土地开发项目。　　　　然而，旨在控制供地数量和建设节奏的政策，短期内反而成为房价进一步上涨的推手。自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。据报道，在短短几天内，以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，琼海由每平方米4000元涨到七八千元，海口有的楼盘一天上涨5000元。　　　　　　未来不能湮没于泡沫中　　　　海南曾经有过伤痛，1993年的房地产泡沫至今还让人心有余悸。　　　　曾经在上世纪90年代初去海南淘金的人都清楚地记得，当时海南平均房价从1991年的1400元/平方米起步，涨到了1993年的7000多元/平方米，然后是致命的崩盘，让潘石屹、冯仑等万通六君子洒泪而去。　　　　海南房产泡沫破灭，之所以给世人留下了极其深刻的印象，是因为那段经历过于惨烈。一个注定玩不下去的游戏，在国家宏观调控政策点燃导火索之后走向终结，留下的遗产是“600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元”。笔者2001年到海南旅游的时候，烂尾楼仍然随处可见，“乞丐住楼房”成了当地一道独特的风景。　　　　历史总是惊人相似，新一轮房地产热正在海南上演。在中央密集出台房地产调控政策的时候，游资似乎找到一个避风港，不至于被赶出楼市而无处可去。　　　　虽然说海南岛是中国唯一的热带海岛，是国人避寒和旅游的天堂，这里房子有一定的全国刚性需求支撑，海南国际旅游岛的建成也会逐渐把房产泡沫充实，但海南国际旅游岛的建设绝非一日之功，如果不汲取教训，国际旅游岛的建设出现失败的结果也不是没有可能。　　　　中国(海南)发展改革研究院院长迟福林是最早提出海南国际旅游岛规划的学者。他不无忧虑地说：“国际旅游岛能不能做好，关键要看房地产业能不能稳定持续地发展，如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的结局。”　　　　对于地方政府来说，短期地价飙升，只带来了短暂的快感，更长的过程是感受着痛苦。对于投机资本来说，当游戏再也玩不下去时，后面的接棒者将无法承受泡沫破灭之重。历史的教训告诉人们，越是在形势超乎寻常火热时头脑越要清醒。如果海南的房产秩序被严重搅乱，那么国际旅游岛的建设也只能是空中楼阁。　　　　海南国际旅游岛的建设，既是一个国家层面的战略，也是一个可以投机的题材（主要是楼市与股市）。从战略角度来说，这是中央政府针对海南新一轮发展的部署，也是为海南未来获得新突破设计的重要路径。海南国际旅游岛建设才刚刚起步，世人便以“中国夏威夷”及“中国巴厘岛”等称谓赠与海南，殷切期盼之心不言而喻。　　　　建设国际旅游岛，对海南来说既是机遇又是挑战。如果说，海南省政府暂停土地出让和暂停审批新的土地开发项目，乃不得已而为之，那么加强房地产市场规划及政府调控却是必需之举。迪拜债务危机就是因为向全世界大量借贷开发各类奢侈的房产项目和大型房地产项目所致，建立在沙漠上的房地产终于抵不住全球金融危机的冲击。因此，海南国际旅游岛必须理性地、持续健康地开发，而不能只图一时之快，更不能将长远利益湮没在房地产泡沫中。

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