房地产:海南供应再扩大是12个月以后的事

事件:本次我们中投证券研究所组织了为期2天半的广宇发展(16.10,1.11,7.40%)海南项目、雅居乐清水湾、中体产业(10.72,-0.10,-0.92%)万通海棠湾项目等的联合调研,同时,我们拜访了开发最前线的万科海南房地产总经理王永飚,以下是王总个人对海南市场的看法,与大家分享。 　　访谈要点: 　　海口、三亚08、09年的市场规模都是100亿元,目前海口均价1万元/平米,三亚2万元/平米,市场小,容易被操作。 　　目前海南没有存货(指可售房源)了,供应再扩大是12个月以后的事了。实际上,目前海南全岛无房可卖,部分开发商将预售证送回给政府,推迟销售。未来12月内海南的房价不可能出现03、04年的下跌的情况。 　　09-10年海南住宅90%为岛外购买,应该把海南当做一个城市来看待,区域好坏的价格自然不同。海南的商业文化的形成需要10-20年,依靠免税购物、吸引国际游客还比较遥远的事。国际旅游岛的建设国家未给海南1分钱,海南本省2010年用于国际旅游岛的投资只有10亿元,国家将海南定位为国际旅游岛的发展核心还是要依靠房地产业。 　　目前海南房地产市场尚处于击鼓传花初期,远未到鼓声停止的阶段。目前大陆对海南市场的需求更核心的是投资,养老在其次。 　　海南目前不缺土地,但有海景资源的土地已被瓜分完毕。之前海南房地产开发市场比较粗放,之前的一级开发项目开发商都能与政府分成,预计后面海南政府不会这么做了。 　　海南政府鼓励中高端休闲度假的购房需求而非养老性质的刚性需求,因此政府希望实力开发商过来建设高端住宅、酒店及度假设施等。据我们(中投证券)最新了解到,海南政府正在酝酿对尚未拿到施工许可证的项目,将从国际旅游岛的建设规划高标准的角度来重新审核拟开发项目的规划是否符合国际旅游到的规划定位。 　　海南南线、东线远比西线的开发价值高。西线的开发条件差很远,体现在交通基础设施建设薄弱、海水质量与沙滩的品质差,分布了重化工业、造纸业等污染型产业。此外,西线民风彪悍,当地居民文化素质较低,未来发展前景一般。更看好海南牛岭以南、大小洞天以东的海南南部的开发价值(也就是香水湾1号以南,鲁能三亚湾新城、清水湾、亚龙湾、月亮湾等区域)。 　　这些滨海区域处热带,气候更好,沙滩品质好,海浪相对缓和,适宜休闲度假游玩。同时也看好距离海口1个小时车程的文昌铜鼓岭生态旅游区未来开发价值。 　　预计2010年2、3季度将会推出不少建设用地。从目前来看,政府对海南房地产市场更多的是保护态度,预计随着国际旅游岛的规划建设,海南房地产一二级市场的开发的透明度将不断提升,更有利于实力开发商。 　　2009年12月15日,三亚市迎宾路一块112亩的土地被中国中铁(5.62,-0.04,-0.71%)拍出1500万元/亩,溢价达511%,总价16.8亿元的建设用地,该价格为海南近年来土地拍卖最高价,楼面价8460元/平米。地块综合容积率2.5,其中商业部分为3.0,住宅部分为2.0,可开发面积大于20万平方总建筑面积,其中10万平米为商业。该地块位于三亚迎宾路与凤凰路交汇处。该地块地处三亚新财政局对面,是未来三亚月川新城区核心位置,背靠金鸡岭山公园,处于三亚最中心位置,区位绝佳,潜力巨大。王总认为,该地块这个价格还是值得的。

材料结算价浙江省材料结算价海南省材料结算价