紧缩加大行业风险下调目标价;重估风险回报调整选股建议

下调目标价格以反映近期政策紧缩风险  　　尽管我们认为政府紧缩政策的目的是放缓而不是逆转中国的经济复苏,但这可能会影响短期内开发商房地产销售或者土地储备价值实现的速度,因而对股价表现造成压力。由此,我们将研究范围内股票的12个月目标价格较净资产价值的折让幅度上调0-20个百分点(从原来的0-30% 至10-40%),进而将我们研究范围内股票的目标价下调0%-32%。 　　当前股价正在接近我们在悲观假设下的估值　 　　尽管如此,最近的股价下滑使得成房地产股平均仅较我们在悲观假设下的2010年底预期净资产价值仅高出8%。一旦我们悲观假设情景(即房价由当前水平下跌30%,交易量较2009年下降35%)出现,政府的紧缩立场可能会放松而且/或者房地产交易量将得到强有力支撑, 所以我们认为,我们悲观假设下的2010年预期净资产价值应该是具吸引力的买入水平。 　　虽然当前股价仍显著高于我们在最差假设下(房价由当前水平下跌45%,交易量下降35%)的2010年预期净资产价值,但我们认为,除非中国经济陷入双底衰退,这一情景假设发生的可能性甚微。 　　重估风险回报,调整选股建议　 　　(1)我们看好那些较我们基本假设估值(我们计算的12个月目标价格)存在显著上行空间以及相对于我们在悲观假设下的净资产价值下行空间有限的股票,反之我们给予卖出评级。(2) 鉴于深圳房地产市场较为活跃的投机活动,我们预计当地住宅市场短期内受政策收紧影响会有较大波动。(3)虽然我们预计2010年主要城市的写字楼租赁市场不会强劲复苏, 我们认为商业地产的政策前景相对稳定。 　　我们上调仁恒置地(YNLG.SI)的评级至买入(原为中性),并将方兴地产(817.HK) 的评级从卖出上调至中性;我们将深圳控股(604.HK) (加入强力卖出名单)和绿城房产(3900.HK)的评级从中性下调至卖出。我们维持对雅居乐房产(3383.HK)、花样年控股(1777.HK)、富力地产(2777.HK; 强力买入名单)、世茂房地产 (813.HK)、宝龙地产 (1238.HK)、远洋地产(3377.HK)、易居中国(EJ)、万科A/B (0/200002.SZ)、金地集团(600383.SS)和保利地产 (600048.SS)的买入评级,但置换世茂房地产,将花样年控股加入我们的强力买入名单。此外,我们维持对华润置地(1109.HK) 和中国国贸 (600007.SS)的卖出评级。主要风险:政府过度紧缩导致宏观经济硬着陆。

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