分析：豪宅和普通住宅对政策调控的反应不同

一直以来，政策对房价的影响都是显而易见的，尤其是在一线和热点城市，从2009年年初的市场反应来看，最先跌破预期值的是那些中低端项目，降幅在几百元到千元不等，而城市中心区的不少项目尤其是高端项目都表现出较强的抗跌性，而这也曾经一度拉大大连楼市房价的两极分化势头。2010年，随着新一轮调控政策的酝酿和出台，楼市将在去年的基础上出现价格调整，不排除两级分化的局面再次上演的可能。另外，与房价密不可分的地价也是未来房价分化的影响因素，从目前来看，城市地王频出，区域土地大幅放量，在地价源头上就已两极分化。 　　理由1：政策

　　政策调控是房价两极分化的推手

　　影响房价走势的因素很多，尤其经过2009年的大幅上涨，在2010年，楼市是否还会重演去年的辉煌？从政策层面来看，目前紧缩的态势已经明显，从去年12月份开始，二手房转让的营业税优惠取消，虽然其他优惠政策继续执行，但今年初，抑制投机购房的"国十一条"出台，未来房价的走势已经被中央锁定在"抑制过快增涨"的基调上。今年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，实际上这是自2008年6月以来的首次上调，不能不说这是信贷收紧表象下，货币政策收紧的一个拐点。

　　不过，从国家统计局3月10日发布的数据来看，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，比1月份扩大1.2个百分点，环比上涨0.9%，涨幅比一月份缩小0.4个百分点。其中，新建普通住宅销售价格同比上涨14.2%，环比上涨0.9%；而高档住宅的销售价格则实现了同比上涨15.5%，环比上涨3.4%。房价上涨的趋势依旧不小，在国家政策干预之下，高档住宅的增涨势头，政策效果还没有显现。数据结果不难看出，普通住宅和高档住宅环比上涨百分点分别是0.9和3.4，对政策的敏感度和反应还是不同的，高档住宅对保值抗跌性更强，而普通住宅则会更加敏感。一旦政策效果显现，房价"两级分化"也不足为怪。

　　理由2：市场

　　供应结构决定消费两极趋向

　　大连房价在2009年发展到了历史新高，据相关机构调查数据显示，截止到去年底，大连市内四区的商品房成交均价已经突破万元大关，达到了10663元/平方米，城市中心区域的土地稀缺更是使得房价持续高走。与此同时，随着政府经济适用房和保障性住房的深入落实，也一定程度上拉大了房价的差距。

　　据了解，2009年大连市商品房销售面积1152.7万平方米，施工面积包括配套房和经济适用房，相比2008年仅仅高出了4.6%，但销售面积却增长了40.2%。对此有业内资深人士分析，大连的房价并不会出现大幅调整，因为新建商品住宅供应依旧偏紧。从供应量来看，今年政府会加大经济适用房的供应。据悉，国土资源部日前出台《2010年保发展保红线行动方案（征求意见稿，第四稿）》，将今年工作重点确定为加强房地产市场土地供应调控，确保保障性住房用地，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例。由此不难看出，根据中央政策，2010年保障性住宅建设必将增加，而大连市政府在2009年工作报告中就明确指出："构建多层次住房保障体系，通过货币补贴方式安排经济适用住房8000户，廉租房保障范围不断扩大、补贴标准进一步提高。"所以急剧强化保障性住宅建设的大前提下，一定程度上压缩2010年大连纯商品住宅的土地供应将成为可能，这样将导致房价两极分化的趋势。

　　理由3：土地

　　中心城区土地稀缺，从源头分化房价走势

　　地价一直是房价的重要组成部分，可以说地价是未来房价定价的决定性因素，而从目前来看，城市地王频出和区域土地大幅放量，在地价源头上的两极分化，就已经从根本上决定了未来房价走势的两级走势。

　　2009年，大连土地市场成交最活跃的区域当属甘井子区和高新园区，据指南针营销机构数据显示，甘井子区一直为中心区域土地供应的主要来源之一，其中主要放量集中在2月，当月市内四区总成交建筑面积41.6万平方米，甘井子就占了其中的95%，机场新区是热点区域，其中砬子山董屯地块成交将近31万平方米，成交楼面单价为2122.42元，据悉该项目已经准备今年5、6月份开盘上市，而其周边项目目前每平方米价格在7、8千元，预计新项目的价格也不会超出这个范围。另外，高新园区也是2009年的土地成交"大户"，成交楼面单价在1500～2607元之间。不难发现，甘西区域、机场区域、高新园区域的存量较其他板块充足，这些土地放量较大的区域楼面单价不高，可以预测未来这些区域的房价走势不会冲向高位。

　　进入2009年，虽然热点区域的土地在大量上市成交，但个别城市稀缺地段的土地成交价仍然维持在高位增长，因为这些区域的供应仍极为短缺。据大连房地产交易登记中心数据显示，截至3月16日，市内四区商品房住宅可售套数为18557套，存量面积为1729971平方米，其中中山区为2578套，存量面积为30万平方米左右，西岗区为1056套，存量面积为10万平方米左右，沙河口区为4936套，存量面积为54.5万平方米左右，甘井子区为9987套，存量面积为77.28万平方米左右，中山和西岗两区，存量都远少于其他区域。而从2009年大连土地出让情况来看，中心城区里除东港和高尔基路外，大面积的土地出让也很少。D03a

　　■记者感言

　　土地市场的物以稀为贵，造就了天价地块和随之而来的豪宅产品。现在拍出的高地价，都是以后要造好房子的。随着相关配套的到位、社区环境跟进，这些房源再次进入市场时会再一次提高自身身价，进而拉大其与城市周边房源、配套不完善的房源等普通住宅之间的差价。

　　地段的重要性不仅房地产从业者知晓，老百姓也清楚。因为"地段"二字虽简单，但背后深藏的却是关乎交通、医疗、教育、居住环境、文化氛围等等多个方面。各地的黄金地段都是城市的门面，政府在规划上都会下大力气，聘请知名团队参与设计；而这些黄金地段莫不有国内外先进开发企业参与建造，设计理念、建设品质、后期维护自是一时无两。这点从西安路的变迁就可了解一二，早些年那里只是小商小贩聚集区，所卖商品大都是老百姓日常生活所需；而如今，随着市政府对西安路一期、二期改造工作的先后实施，那里的交通、商业等配套设施不断得到改善。目前正在建设的大连地铁一、二号线也都选此为换乘站，试想地铁通车投付使用后，那里的生活将是怎样的便捷，而同时那里的房价又将是怎样一番天地。

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