为二套房产松绑的理财计划

这是一个盛产“房奴”的时代，也是一个以为多套房产为荣的年代。然而，在当前，每个人都需要为购置昂贵的房产而付出巨大的努力。无房者的焦虑与有房者的担忧就成为“中国式业主”的真实写照。本刊苏州读者王佳云，因为购入了第二套房而彻底打乱了原本平静的家庭生活，如何解套“第二套房产”是她在2008年急需解决的难题。 　　正所谓家家有本难念的经。暂时买不起房的人焦虑不安，而拥有多套房产的人也未必就高枕无忧。本刊苏州读者王佳云(化名)一家就因为买了一套房后而愁上心头。 　　现年31岁的王佳云是苏州某全民事业单位的职工，年薪有6万元，其公积金账户余额有1万元，以后每年有1万元入账，五险一金齐。丈夫周鹏今年33岁，从事金融行业，业务能力很强，平时也兢兢业业，他的工资比较高，年薪大概在10万左右，目前公积金账户余额2万元，以后每年有2万元入账，单位也为他购买了五险一金。儿子周逸飞今年7岁，王佳云打算明年让小孩上小学。 　　目前，一家三口住在苏州市区一套房子里。房子是一次性付款买的，三房一厅，面积110平方米，目前市值160万元左右。 　　夫妻俩收入都不低，在外人看来这样已过小康水平的三口之家，房子问题也解决了，应该是生活得有滋有味的。但是，提到目前家里经济周转情况时，王佳云开始向记者大吐苦水：都是第二套房子惹的祸。 　　王佳云告诉记者，如果不是购买第二套房子，这本是一个轻松的小康之家。2006年，杭州某金融机构拟高薪聘请周鹏任总监一职，开出的条件自然是比苏州的单位优越得多。丈夫和自己都很是心动，况且地点在素有人间天堂之称的杭州。夫妻俩经过一番考虑后，决定全家迁往杭州。当时，主意已决，遂于2007年元月以10100元/平米价格大手笔购入杭州市区150平米的住宅。现在房贷余额64万元，每月需还银行5000元。 　　天不遂人意，后来因种种原因，丈夫转换工作一事一再搁浅，最后也就不了了之了。但是购买第二套房子惹的麻烦却一直困扰着王佳云一家。 　　现在杭州那套房子已在今年1月出租给别人了。王佳云说，年租金只有4万，这样自己每月还得贴上两千多元还贷款。王佳云总觉得这样很不划算，并且担心如果国家再调控房价的话，房子有缩水可能。因此，杭州这套房卖还是不卖最近困扰着她。 　　一家人一年下来的生活费用总计在5万元左右。夫妻俩除了单位提供的保险外，还在5年前购买了中国人寿康宁定期险，需缴20年。丈夫的保单年缴2500元，保额10万元，而女主人王佳云的康宁定期年缴3400元，保额20万元，需缴20年。小孩拥有国家工作人员子女统筹医疗保障，此外没有购买其他保险。目前，家里的资产全押在两套房子上，活期存款只有1万元，除此以外再也没有其他生息的资产了。 　　家里老人都有养老金和医疗保险，况且老家还有一栋房子，一楼店面年租金不足2万，完全可供老人家生活和医疗保障，因此老人的养老问题是不需要担心的。 　　理财困惑：若不是购买第二套房产，这本是一个轻松的小康之家。在杭州购房原是男主人计划工作调动想举家迁居，后因种种原因计划搁浅。杭州的房子现市值15000元/平米，是继续把它供完，还是脱手好？ 　　理财需求： 　　短期：目前小孩7岁，但是希望他能接受较好的教育。在国内完成本科教育后希望送子出国留学。怎样准备小孩的教育费用？ 　　夫妻俩的保险急需完善，商业保险如何补充？ 　　中期：目前，夫妻俩每年的收入盈余不少，怎样把余钱进行投资比较好？有购车需求，王佳云计划买一辆10万～15万的家用车，如何准备买车的钱？ 　　长期：夫妻俩的养老金如何筹集？ 　　理财师简介 　　邓杰新,目前在外资银行从事个人理财业务。持有香港中文大学亚太工商研究院个人财务策划高级文凭，并通过CFPCM资格认证考试，取得国际金融理财师(CFPCM)资格，是香港财务策划师学会会员。获邀为东莞电台财经栏目特约嘉宾。

理财方案： 　　以家庭资产负债表与现金流量表为切入点，对家庭的财务状况进行分析，具体内容见附表。在此基础上对该家庭的财务状况进行综合诊断，诊断结果如下： 　　(1)资产负债分析 　　从家庭资产负债情况来看，资产种类较为单一，除了1万元活期存款外，生息的资产只有杭州的那套房子，没有配置如债券、银行理财产品、基金、股票等金融资产，金融投资理财意识有提升的空间。 　　由于杭州的房子已有一定幅度的升值，因此投资与净资产比例达69%，资产合计达389万元，由此可以看出该家庭的资产积累能力较强，已有相当的基础。 　　在资产的流动性方面，资产流动性比率=(流动性资产/每月支出)=1/0.42=2.38，流动性比率一般为3-6较合适，而王佳云家庭的这一财务指标低于3，这说明该家庭的流动性资产不足以应付应急性的支出，需要改善。该家庭目前有64万的房贷余额，负债总资产比率=负债/总资产=64/389=16.45%，小于50%表示其有较强的综合还债能力。 　　(2)现金流量分析 　　从家庭现金流量表来看，该家庭目前的主要的收入来源为两夫妇的工资、房租及住房公积金，王佳云丈夫属于白领精英，有较高的收入，王佳云的工作较为稳定，收入水平也可以，两人合计年收入为23万元，属于较理想的小康收入水平，且从每年50000元的消费支出可以看出该家庭生活比较节俭，因此每年可有11.41万元的较多盈余。购买第二套房后，每年需还贷60000元，负债收入比率=负债/收入=6/23=0.26，该指标小于0.4，说明该家庭的还债能力比较强。储蓄比率=盈余/收入=11.41/23=49.6%，反映了其净资产增加的能力强，这为之后的理财规划提供了充足的资源支持。 　　(3)理财强弱项分析 　　通过对王佳云家庭的基本资料及财务状况进行强弱项分析，结果如下： 　　强项： 　　1、家庭财富积累的基础较好； 　　2、有相当比例的生息资产； 　　3、债务负担不高，偿还能力强； 　　4、两夫妇的年龄处于中壮年阶段，工作较稳定，收入较高； 　　弱项： 　　1、不动产配置比例过大，流动性资产配置不足 　　2、生息性资产的品种单一、收益率较低、变现能力较差，投资组合有待优化 　　3、投资知识和经验不丰富； 　　4、未规划安排教育基金和养老基金 　　5、家庭的保险保障不全面； 　　在理财规划中，我们将尽量发挥及运用强项，调整及弥补弱项，以实现理财的目标。 　　二、理财目标综述 　　根据王佳云家庭目前的情况及其目标，综合理财目标如下： 　　1、调整资产结构，满足应急资金及购车需求 　　2、进行子女教育规划，安排教育基金 　　3、设计投资组合，筹集养老金 　　4、优化保险规划，完善保障功能 　　三、理财规划综合方案 　　1、调整资产结构：卖出第二套房产，预留各项理财需求资金 　　王佳云家庭有相当不错的家庭财富积累和每年收入盈余，但由于丈夫转换工作的考虑购买了第二套房产，从而令相当部分的资产压在了不动产上。既然现在丈夫转换工作的事情已搁置，考虑到此套现已出租的房产投资收益率较低，每年所收的租金还不够偿还贷款，同时家庭应急的流动性资金、购车、子女教育、夫妇的退休养老等理财需求都需要资金进行满足。 　　另外，从国家的宏观经济面来看，国家宏调政策仍将继续，因此建议王佳云趁现在该房产对比购买时已有所升值的时机，将该房产出手。按市场价格225万出售，提前还清64万元贷款余额后，可套现165万的资金。 　　出售第二套房后，有充足的资源可调配满足各项理财需求了。 　　首先，建议拨出1.5万元加上目前的活期存款1万元合计2.5万元，以活期及部分定期的形式作为流动性强的应急资金，足以应付6个月的日常支出。 　　其次，可拨出15万挑选心仪的汽车，满足购车的需求。剩下的144.5万作子女教育、退休养老等的资金安排。调整后的资产负债表及现金流量表见附表。

2、教育规划：预留教育基金 实现送子留学理想 　　王佳云的儿子今年7岁，打算明年上小学，可以看出父母对儿子的教育很重视，打算让他在国内完成本科后出国留学。因此，教育规划的目标是安排足够的资金满足让周逸飞从明年读小学开始直至完成国外留学的需要。 　　若假设所在城市的目前教育费用水平为小学阶段8000/年，初中阶段10000元/年，高中阶段14000元/年，国内大学本科阶段20000元/年，国外硕士研究生阶段(学制2年)200000元/年，按每年增长5%测算，周逸飞从小学到完成国外的研究生，共需要支出教育费用约128万。若目前开始拨出一笔钱，以开放式基金为投资工具构建一个年收益率为9%的基金投资组合，每年的支出从该笔基金拨出，则目前这笔钱只需要准备38万就足够了。 　　3、养老规划：一次性投资加定期投资 保障退休生活 　　王佳云夫妇刚30出头，正值青壮年，且两人都有收入较好的工作。虽然离退休还有相当的时间，但夫妇二人有准备养老基金的理财意识是很好的，因为越早准备，效果越好，不但可以提高退休生活的资金保障、改善退休生活质量，而且还可能实现提早退休，早日享受退休的休闲生活。 　　从目前一家三口每年50000元的生活费来看，该家庭的生活是比较节俭的。退休的生活费比现在会少了孩子的养育支出，但可能会多了私家车和旅游、医疗的支出。 　　假设王佳云在55岁、丈夫57时两人同时退休，若以退休后相当于目前60000元一年的生活水平，通货膨胀为每年4%进行测算，夫妇两人退休后30年的生活费用合计约863万，要保障这一支出，则可采用一次性投资加定期投资的开放式基金进行规划。假设退休前投资组合的投资年收益率为9%，退休后投资组合的投资年收益率调整为更稳健的5%，则只需目前一次性投资41万，并且坚持每月定投1000元直至退休即可满足上述目标退休生活的资金需要。 　　4、优化保险规划：提高保障及补充险种 完善保障功能 　　目前夫妇两人已购买了中国人寿(31.10,0.70,2.30%,吧)的康宁定期寿险，该险种的保障范围包括身故、残疾、重疾等。由于丈夫为家庭的主要经济支柱，因此建议其康宁的保额可提高到20万。小孩拥有国家工作人员子女统筹医疗保障，可以报销的范围与国家工作人员医疗保险待遇一样，但报销的额度是符合医保政策的80%。 　　由于卖出第二套房调整资产结构后将提前还清房贷，没有债务的负担，而套现的资金又足以安排多项的理财目标需要，因此夫妇二人无须再增加寿险额作为财务保障。但由于社保和重疾险都没有意外医疗和住院的保障，因此建议夫妇二人以康宁作为主险，附加意外医疗，儿子则可通过学校购买中国人寿的学生幼儿平安险(团体险)，包含有意外医疗、住院、身故等保障。经提高保障及增加险种后，每年所交保费在9000元内。 　　卖出第二套房产后，可用于调配进行理财规划的一次性投资资产有144.5万元，每年结余有10.4万元，经上述理财规划策略整合后，只用了一次性投资资产的79万元及每年结余的3.4万元，还有65.5万元的资产和7万元的结余可以备用。 　　这部分资源一方面可以作为增加前面的教育规划、养老规划的一次性投资和每月定投的金额，达到提高目标水平的效果，例如可以供儿子上更好、收费更高一些的学校或提高退休生活的水平又或者提前退休，另一方面可以作为备用调节资源，以补偿因投资收益率变动未达规划目标的差额。该部分资金可以通过较为稳健的银行保本理财产品、债券型基金、平衡型基金等理财产品构造年收益率5%—9%的投资组合进行保值增值。 　　《私人理财》点评： 　　流动性资产很重要 　　在不少人高喊着“欲做房奴而不得”的无奈时，众房们奴痛并快乐着；拥有一套房产的人是快乐地笑着，而有能力购买第二套房的人则是公认的幸运儿。然而，并不是每个家庭购买第二套房都能带来投资收益，像王佳云家就因第二套房产而一度陷入资金周转的困境。 　　从他们资产上看，王佳云家境殷实，夫妻俩收入都不错，是典型的白领阶层人士。小孩已到适学年龄，此后供书教学等一笔不小的开销不可避免。而此时，这个家庭的二套房却占据了家庭财产的很大一部分，而流动性资产不足则是这个家庭的硬伤。王佳云现在首先要做的是提高家庭流动性资产的比例，以应对不时之需。 　　事实上，一个家庭中，除了固定资产外，拥有一定比例的流动性资产更可构筑安全而稳健的理财金三角。当前在股市波动，楼市不太明朗的情形下，现金为王成为现实的选择。

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