地下车库改租为售业主买不买都尴尬

“眼前的地下车库又不让我们停车了，留着让业主买了再使用。但我们买房时开发商明确这车位是可租可售的。”位于立水桥南站附近的华发颐园小区的业主们向本报反映。而买了地下车位的业主也有自己的苦衷，即是开发商还没有拿下大产权，所以花了十几万元也只是买了个车位的使用权；而最让业主们担忧的是，在官方网站已公布的预售证里并未包括目前开发商在售的地下车库，且连开发商市场部的人都难以确定是否有相关证件。在买不买车位都尴尬的情况下，华发颐园的业主们走上了维权之路。(文中所有业主均为化名。)  　　事件原委  　　华发颐园地下车库停租转卖  　　“虽然我们小区的规模不是很大，但华发在珠海可是有名的大企业，我们就是凭借它的品牌才在这里买的房子。没想到竟然发生这样的事情——先前承诺可租可售的地下车库变成只售不租，一下子大家的车没地方停了。”记者在接到投诉后赶到位于立水桥南站附近的华发颐园小区，该小区的多位业主集体向记者反映，现在社区内的地上车位已经不够了，而地下车位却空着不让租用，原因是开发商改变主意将以前的地下车位转租为售。  　　“实行单双号限行期间，还让我们停一下，但物业说这些车位还是要留着等业主买，正在施工的设施一完成，没有买车位的业主就不能再在那里停车了。”业主李梅强调说。多位业主反映，他们是在今年4月份开始陆续接到物业的口头通知：“地下车库不再续租，只出售。”  　　业主反映  　　回家抢车位成头等大事  　　据业主们介绍，入住之初，按照购房合同中的约定华发颐园地下车库可以租用，每月的租金为450元/月(包括50元/月的管理费)。而物业代表开发商与业主签订的车库租用合同是一季度一签，从不一次性签订一年的。“头两个季度签约还有固定车位，但是第三次再签租用合同，就没有固定车位了。”业主张先生反映说，“这也罢了，结果从今年5月份我车位到期，开发商不让续约也不让我们的车再下地下车库了；而地上的车位有一半还靠近工地，于是如今每天回来在小区内抢车位成了很头痛的一件事情。”  　　李梅告诉记者，自己是2006年初在华发颐园买的房子。“当时销售人员介绍说五星级的地下车库是项目的最大卖点之一。开发商也承诺小区的地上、地下车位一定够用，且地下车库可租可售，所以才看中这个小区买的房子。”李梅说。  　　开发商表态  　　合同约定为物业服务  　　出售车库决定未变  　　当天，业主刘先生还给记者拿出了自己的购房合同。在合同中的第二十三条和附件七中罗列出关于小区车位的条款，记者看到合同中明确“地下车位的产权属于出卖人所有，出卖人委托物业管理企业管理收取地下车位车库的租金。”业主们认为，既然在合同中明确了地下车库的租金，并写明地下车库是“可租可售”，开发商如今不租只卖的做法就属于违约行为。  　　随后，记者致电华发颐园的开发商——珠海经济特区华发集团公司总部，该集团下属物业管理服务有限公司北京分公司品质部相关负责人郑进博表示，“总部已经知道华发颐园地下车库出现的问题，正在协调中。”而华发颐园北京公司市场部工作人员在了解到记者致电原因后，很明确地说：“出售地下车库是公司经营战略的转变。地下车库在合同中的约定是指物业服务，是否违约要找律师来看。此外，我们没有接到上面的新通知，出售地下车库，非购买业主不得再用地下车库的决定不改变。”  　　律师说法  　　不交土地出让金开发商无权出售地下车库  　　广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠(庄清忠博客,庄清忠新闻,庄清忠说吧)表示，按照《商品房销售管理办法》规定，开发商所销售的地下车库必须取得销售许可证，也就是说开发商必须交了地下车库的土地出让金，否则不能出让其产权。“如果只是出让地下车库的使用权，其收益在扣除管理费后，剩余收益要归业主共同所有。”庄清忠说。  　　此外，庄律师提醒，如果开发商出售未获得产权的车库，所签合同的有效期为20年，即20年后是不再受法律保护的.

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