上海房协泼开发商冷水：楼市很脆弱，别盲目涨价

上海楼市近期出现的“小阳春”已被不断攀高的销售数据验证，沪上部分开发商耐不住性子开始小幅提价。4月9日，上海市房地产行业协会（下称房协）组织了一次形势研讨会，几乎齐聚沪上大部分知名地产商和专家讨论当下房地产市场。 　　这次会上，地产商们被泼了一盆冷水：目前成交量上升能否持续尚未可定论，在保持楼市稳定的前提目标下，开发商应切忌盲目提价。 　　房协：楼市还相当脆弱 　　上海房协是由本市房地产开发经营企业以及相关企事业单位依法自愿组成的全市性同业组织，该会行业业务主管部门是上海市房屋土地资源管理局。 　　此次座谈研讨会实际上是针对最近两个月来上海楼市突然间爆发的火热行情适时召集。这次研讨会由上海房协组织，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元作为政府代表出现在会上，包括万科、复地、绿地、中华企业、上海城开等数十家大型房地产开发商全部派出副总级以上管理层出席。 　　在过去的两个月里，上海房地产市场出现井喷，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。数据显示，3月份，上海一手商品住宅（不含动迁配套房、不含商办产品，下同）成交面积达152万平方米，13548套，创2008年以来单月最好成绩，这个成交业绩，接近火爆的2007年月均成交175万平方米，是2008年月均成交面积75万平方米的两倍。 　　会上，房协负责人作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。 　　房协称，上海面临的形势依然严峻，经济下行压力仍然较大。楼市真正回暖有赖于宏观经济的好转。要正确判断房地产市场走势，不能忘记国情和社情，不能高估老百姓的购房能力。商品住房交易回升态势还不够稳定，年内楼市还存在诸多不稳定因素。 　　房协分发给与会人士的一份文件还指出，目前楼市的回暖一定程度上来讲是去年积蓄已久的刚性需求的集中释放，并不能证明楼市已经真正回暖，后期能否可以持续还有待观察。开发商尤其是几家大的开发商应该认清形势，目前来看，楼市还是相当脆弱，并不能看作是又一个旺季的到来，因此不能盲目乐观，开始又一轮轮番涨价，楼市可持续发展应建立在楼价平稳基础上。 　　房协还从社会学角度分析称，如果追求短期效益的行为对单个企业可称为“理性选择”的话，那么这种“个体理性”的叠加却必然导致市场回暖的消失，是一种典型的“群体非理性”现象。 　　开发商：选择平稳定价 　　早报记者获悉，当天会上，大部分开发商都对于上述观点表示认同。实际上，记者与各开发商的交流中了解到，开发商对于目前楼市的突然恢复也显得信心不足。一般来讲，他们都认为过去两三个月的楼市复苏并不可持续，在惯性效用消失后，很可能在下半年销售量出现萎缩，加上目前购房主力绝大部分集中在自住人群，开发商纷纷表示目前开盘定价选择平稳谨慎为主。 　　万科集团副总裁、上海区域总经理刘爱明当天解读了万科集团的运作策略，一定程度上解释了万科销售价格策略的变化。刘爱明称，万科经历楼市调整后更加认识到产品的竞争力，因此对旗下上市住宅产品结构进行重新调整，改进住宅的产品结构同时，一些代表过去的设计的产品成为所有产品中需要快速消化的部分，因此选择以低价模式出货以尽快回笼资金。而对于新一代产品，其设计在功能、户型、外观等方面都有了新的完善之后，其品质含量支撑了产品价格的提升…… 　　万科执行副总裁肖莉在一份书面材料中表示，万科将继续坚持有利于促进销售、活跃市场的定价策略。 　　早报记者采访中发现，对于开发商来讲，去年累积至今的资金压力还是相当明显。有开发商向记者表示，去年楼市不景气时期，土地频频流标的主要原因并不是自己对于楼市长期不再看好，而是紧绷的资金链根本不允许其有多余的资金拿地，因而白白丧失了很多良机。因此，目前来看，大部分开发商还是选择尽快回笼资金。 　　专家：房价泡沫还要挤 　　有专业人士向记者表示，以政府角度而论，上海房价目前还是处于“过高”的区间范畴中，因此在保持稳定的前提下，开发商的适度促销甚至降价实际上是被鼓励的。 　　易居研究院一份《我国房价收入比研究》报告中，在剔除经济适用房，配套商品房等非市场化住房的情况下，上海的房价收入比实际上已经达到了惊人的17.2，在全国遥遥领先，并已经接近香港房地产泡沫破裂时期的18警戒线标准。 　　2008年，由于楼市回调，上海等地的房价收入比，在城镇居民人均住宅建筑面积上升的情况下仍然出现下降趋势。说明房价泡沫有逐步挤出的趋势。但是，专业人士指出，尽管目前尚未达到泡沫必须破裂的程度，但可以预期，房价还需要继续稳步调整，才能通过一段漫长的时期将目前现有的泡沫进行挤压。

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