存量消化路漫漫 房价探底不见底

2009年二三月份，中国最具代表性的3个城市北京、上海、深圳在房地产市场同步“阳线”上升，包括广州、成都、重庆、武汉、南京、杭州等城市商品房成交量也逐步回升。据住房和城乡建设部最新调研结果显示，2009年前3个月，全国住房成交量同比增长6.1%，市场普遍反应的楼市“小阳春”在媒体的渲染之下，是不是可以把这一轮楼市反弹看作是复苏，再度成为业内的焦点。 　　上海各大媒体几乎异口同声，上海楼市成交量持续上涨，屡创新高，而且房价也明显回升，2009年3月份上海商品房住宅成交量周周涨幅都保持在10%以上，预计整个3月份成交量将超过140万平方米，接近楼市热销的2007年11月份的成交量。 　　再看北京，据北京市房地产交易管理网统计数据显示，进入2009年以后，北京市二手住宅交易量逐月回升，第一季度二手房交易量同比增长100%以上。同时，2009年3月份，期房商品房成交套数环比大涨了72%以上，现房商品房成交套数环比上涨23.6%。 　　“南国”深圳，“涨价”和“热销”又开始成为楼市的火热字眼。据《南方都市报》对深圳85个在售楼盘的调查，有三成楼盘已经变相和直接涨价，其中布吉和龙华涨价达到七成。最少涨价50元/平方米，最多涨价1000元/平方米。个别楼盘如“半岛城邦”，从19900元/平方米涨到22000元/平方米。深圳楼市年后市场总体趋势量价双升，以至于房产商又有点找不到北了。 　　牛年第一季度，国内各主要城市商品房成交明显升温，不同板块反映出的销量上升、楼盘涨价使楼市回暖趋势更加明显。当全球性的金融危机尚未探底，大势经济依旧处于盘整之中，国内楼市同样处于持续盘整之中，最为突出的房价焦点，难道已经探底？这里忍不住要泼点冷水，倘若仅仅依据目前的楼市回暖迹象，当有些人宣称楼市已然走出困境，或者断言楼市已经复苏，恐怕是有点为时过早。 　　据首都房产信息网报道，国内楼市“小阳春”的因素，主要集中在下列几个方面：其一是2008年下半年楼市进入价格盘整以来，全国房价总体呈下降趋势，个别区域及楼盘有比较大的房价下调，便让部分观望徘徊的购房者释放需求；其二是2008年年底中央出台的一系列救市政策效应开始显现，包括金融政策的放松，交易税费的减低等，市场观望气氛有所减弱，让牛年二三月份出现阶段性回暖；其三是由于前期的金融调控，银根紧缩，使部分房产商资金链出现问题，为缓解困境，楼盘降价出售成为必要手段，房产商面对观望市场，采取了五花八门的激励购房者的措施，在政策救市以外，各地房产商自救意识大大加强。特别是一些高价拿地的房产商，不惜打平销售，甚至于亏本销售。 　　当然，也可以这样看待，目前国内楼市总体趋势回暖，是一个逐渐走出观望期的信号。前景究竟如何？相信共同的愿望一定是要珍惜这样一个来之不易的相对正常或平稳的回暖现状。在这样一个全国主要城市商品房销售明显上升的趋势之下，保持一份清醒可能并不是件容易的事。而全国工商联房地产商会会长聂梅生的讲话是颇具代表性的，今天大家都在讲信心都在讲市场回暖的时候，也应该讲点风险。房地产交易量的回暖并不代表价格的回升，房价目前仍在探底过程。 　　国内房地产市场经过盘整，目前全国楼市商品房销售的确是在上升，但为什么房价问题依旧成为焦点问题？很显然，房价仍然处于一个探底不见底的过程，也说明高房价问题并没有得到根治。受全球金融危机影响，国内内需的经济形势仍然严峻，如若高房价没有得到一个妥善的解决，那么，观望仍会继续，真正的市场刚性需求不会体现，或者说，目前楼市“小阳春”状况，只是一种“假释”。 　　从数据上看，国内楼市似乎已经是“春意盎然”。但是，楼市实际存在的另一面风险，市场不得不面临更为棘手的困境，并且足以引起令人感到沉重的思考。这就是从国内一些著名房企上市公司，半数负债50%以上，利润增速直线下降，存货大增，累计46家上市房企沉淀3000亿元。以这些企业为代表的房产商在整体经营上面临在建项目多，扩张过快，开发周期长，高价地难以消化等问题。存货去化压力大大增加，因此，以求快速去化存量楼盘，加大融资力度，提高销售收入成为房产商生存之本。 　　触目惊心的高存货数据，房产商面临的压力之大可想而知。因而，目前国内楼市的回暖只能称之为阶段性的回暖，或者是一个表面化的繁荣，因为存货猛增，行业仍然处于不容乐观的严峻形势。在此之下，房地产市场整体下行的趋势没有改观，回暖便掩盖不了房产商事实上的窘境。 　　事实表明，房地产市场要复苏、回暖，除了高房价必须要降下来以外，对存货的去化也至关重要。戴德梁行最新报告称目前约有12亿平方米的土地滞压在房产商手中。现有的存量商品房已将房地产行业压得难以喘息。海尔地产集团总裁卢铿指出，如果加上政府继续供地的潜在规模，将超过24亿平方米的潜在商品房供应量，如此大量的房屋可能10年都卖不完。而相关权威机构调查显示，国内房地产市场目前有着不低于2.9万亿元的土地存货和约1.2万亿元的商品房存货，这将意味着房地产业存货量达到4万亿元之多。去库存化是一个漫长而痛苦的过程，而要想去化存货，恢复房地产市场的发展，真正让楼市回暖，现有单纯的保增长、增加产能的房地产政策必须改变，并且要拆除篱笆，把限制投资、抑制消费的篱笆统统拆除，减轻房价中土地所占的比重，让消费者不再承担因土地出让政策、房产开发高额税费政策而扭曲的成本。 　　存量消化路漫漫，房价探底不见底。中国房地产市场要真正复苏，期待的是政府在楼市政策上更大的支持力度及宽松的金融环境、房产商的合理盘整和下降虚高的房价以及购房者的理性消费，让楼市真正回归正常的轨道。

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